房地產市場再迎利好:“金融十六條”官宣,如何影響樓市?

2022年11月24日06:41

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  房地產市場再迎重大利好。23日,央行網站發佈《中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》(以下簡稱《通知》)。

  《通知》包含十六項具體舉措,從供需兩端全面支持房地產市場平穩健康發展。業內分析認為,本次政策力度空前,其核心邏輯為:“保交樓”促進購房者信心恢復,企業債務展期+支持融資穩定市場主體,支持個人購房信貸帶動市場銷售恢復。

資料圖:城市高樓林立。中新社記者 王東明 攝
資料圖:城市高樓林立。中新社記者 王東明 攝

  “保交樓”:設立專項借款,配套融資支持

  “保交樓”是近來房地產工作的重點。此前,國家開發銀行、農業發展銀行等政策性銀行已經設立“保交樓”專項借款,規模預計達到2000億元。

  《通知》中同樣提出積極做好“保交樓”金融服務,除了支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款,還有鼓勵金融機構提供配套融資支持。

  “對於商業銀行等金融機構的配套貸款,在鼓勵加大信貸額度的基礎上,特別提出了明確的指導方案,如新增配套融資需投向有明確還款來源的項目,劃分‘專項借款配套融資’科目進行專門管理,滿足盡職調查但仍出現不良的可予以免責等。”中指研究院認為,此次出台的細則讓金融機構的資金投向更為精準、使用更加高效,同時也免除了機構的後顧之憂。

  “‘配套融資支持’可以說是一種新的保交樓支持工具,後續各地‘專項借款+配套融資支持’的體系框架會更加健全。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

  房企融資:存量融資合理展期,支持增信發債

  資金是房企的命脈。《通知》中以大篇幅介紹了“保持房地產融資平穩有序”部分,包括穩定房地產開發貸款投放,對國有、民營等各類房地產企業一視同仁;支持個人住房貸款合理需求;穩定建築企業信貸投放;支持開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期;保持債券融資基本穩定;保持信託等資管產品融資穩定。

  廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,這體現了管理層從信貸、信託、資產管理、債券等全渠道穩定地產融資,從開發貸、按揭貸、併購貸、保交樓、破產重整、貸款展期、租賃融資等涉及房地產的方方面面融資,明確政策扶持內容。

  中指研究院認為,“對國有、民營等各類房地產企業一視同仁”將改善金融機構對民營房企風險偏好和融資氛圍,緩解民營房企信用快速收縮問題;“支持貸款、信託等存量融資展期1年”將極大緩解房企償還債務壓力,有效緩解房企現金流緊張,特別是對未出險民營房企;“加大利用發債、信託等支持房企融資”則將加快落實支持民營房企通過增信發債融資。

  “房地產金融工作從傳統信貸、債務融資進入到信託融資形式,金融支持工作進入到新的階段,各類金融機構將多渠道、多角度、多方位支持房地產。”嚴躍進指出,信託公司應減少對增量市場的關注,同時在存量市場方面尋找新的投資機會和業務方向。

資料圖:眾多樓盤。張一辰 攝
資料圖:眾多樓盤。張一辰 攝

  房企風險處置: “第三支箭”加速發出

  《通知》指出,積極配合做好受困房地產企業風險處置,包括做好房地產項目併購金融支持、積極探索市場化支持方式。嚴躍進表示,這明確了對房地產不良資產處置的重視程度,尤其是強化了四大資產管理公司的重要角色和功能。

  中指研究院認為,收併購風險化解一直在持續穩定推進,在前期成功案例的示範效應之下,未來有望擴展處置範圍。當前信貸、債券這第一、二支箭已發射,而股權融資又是化解企業層面風險的本質性舉措,前期地方政府參與民企混改的成功經驗也成為了良好的範本,因此“第三支箭”有望快速落地。

  李宇嘉認同樣為,《通知》明確了地方政府在屬地責任的情況下,協同銀行、房地產企業、資管公司、三方機構等一起來推進項目收併購,這意味著,股權收購的“第三支箭”或將發出。

  個人:延期還貸顧慮減輕,租房金融支持加快

  《通知》還提出依法保障住房金融消費者合法權益。鼓勵依法自主協商延期還本付息,切實保護延期貸款的個人徵信權益。

  根據《通知》,對於因疫情住院治療或隔離,或因疫情停業失業而失去收入來源的個人,以及因購房合同發生改變或解除的個人住房貸款,金融機構可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協商,進行延期展期等調整。

  IPG中國首席經濟學家柏文喜認為,確保延期還貸工作順利推進,也是保民生的重要體現。一些符合政策的延期還貸行為,在徵信方面不會受到影響,確保了購房者的合法權益。

  另在住房租賃方面,《通知》明確了要加大住房租賃金融支持力度,包括優化住房租賃信貸服務,拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。

  “通過加大對住房租賃層面的金融支持力度,拓寬住房租賃發展的資金來源,使得相關住房租賃企業規模化、專業化的水平得到提升,從而有助於加快住房租賃市場建設,補齊住房租賃短板。”柏文喜認為。

  “加大對住房租賃的金融支持力度,是推動建立‘租購併舉’住房制度的重要舉措。”中指研究院預計,未來住房租賃領域的金融支持政策將進一步加快落地,住房租賃相關企業將獲得更多支持。

  “《通知》從根本上講,就是希望穩妥推進去杠杆的進程、降低風險處置的影響,穩定市場預期,特別是保障民生不受衝擊,最終實現房地產平穩。”李宇嘉認為,《通知》有助於糾偏過度信貸緊縮,緩減流動性陷阱。

  58安居客房產研究院分院院長張波表示,《通知》的出台是“穩地價、穩房價、穩預期”的具體體現,金融政策也從“保需求”“保項目”的兩保擴展到“保需求、保項目和保房企”,支持對象範圍更廣,可以有效防範房地產行業發展失速的風險,也有助於購房者改善市場預期、穩定信心,推動加快入市的腳步。

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