24小時內支持購房政策三箭齊發,“銀十”樓市會怎麼走?

2022年10月01日07:10

  “下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點”“明年底前居民換購住房可享個稅退稅優惠”“首套房貸利率下限有望突破4.1%”......24小時內,三項重磅政策接連發佈,助力樓市穩健發展。

  在諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙看來,24小時內出爐三個重磅政策,將形成政策放寬組合拳,體現了官方對於支持房地產回穩的導向。

  時隔7年央行再次下調公積金貸款利率

  9月30日,據中國人民銀行網站,中國人民銀行決定,自2022年10月1日起,下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點,5年以下(含5年)和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變,即5年以下(含5年)和5年以上利率分別不低於3.025%和3.575%。

  植信投資研究院資深研究員馬泓表示,為了更好地滿足剛性住房需求,央行時隔7年(2015年8月)首次下調首套個人住房公積金貸款利率15個基點,這有助於房地產市場盡快實現“三穩”目標。

  對於此次下調公積金貸款利率,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,今年5月及8月,央行兩次大幅度地下調貸款市場報價利率(LPR),同時商業銀行也在下調個人按揭貸款利率。按照貝殼研究院監測數據,截至9月19日,已有86城房貸主流利率低至首套4.10%,二套4.90%的下限水平。從支持個人剛需及換房需求而言,公積金貸款利率肯定也會隨之下調。

  嚴躍進表示,商業銀行貸款持續降息,客觀上也需要公積金貸款利率進一步下調,否則公積金貸款和商貸的利差比較小,客觀上也會使得公積金貸款的吸引力下降。此次,公積金貸款的利率進一步下調,使得後續公積金貸款的優勢更加明顯,對於剛需購房者進一步降低貸款利率等具有積極的作用。

  舉例而言,按照公積金貸款100萬元、貸款期限30年、等額本息計算,利率為3.25%的話,每月應還4352.06元,利息總額約56.67萬元;若公積金利率(5年以上利率)調整為3.1%,每月還款4270.16元,利息總額約53.7萬元;利率變化後,月供減少約81.9元,總利息減少約2.97萬元。

  首套房貸利率下限有望突破4.1%

  除了下調公積金貸款利率,部分城市的首套住房貸款利率也有望進一步下調。

  9月29日,人民銀行、銀保監會發佈通知,決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府,可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

  按照新政,對於2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市,在2022年底前,階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

  符合上述條件的城市政府可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求,自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限,人民銀行、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,這也意味著,此次政策在此前房貸利率下限下調20個基點的基礎上,允許下調的基點更大,或者說允許在4.1%的利率的基礎上進一步下調。

  根據易居研究院智庫中心提供的數據,國家統計局70個大中城市房價指數數據中,至少有23個城市符合此次央行新政要求。具體包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明、貴陽、泉州、溫州、瀘州、嶽陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林等。

  明年底前居民換購住房可享個稅退稅優惠

  在支持改善性需求方面,9月30日下午,財政部、稅務總局發佈《關於支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》,《公告》顯示,自2022年10月1日至2023年12月31日,對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人,對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中,新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的,全部退還已繳納的個人所得稅;新購住房金額小於現住房轉讓金額的,按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

  按照要求,納稅人出售和重新購買的住房應在同一城市範圍內。同一城市範圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市(地區、州、盟)所轄全部行政區劃範圍。另外,出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關,應為新購住房產權人或產權人之一。

  諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙指出,該政策利好改善性住房需求釋放,鼓勵居民改善當前住房條件,真正落實了中央多次強調的支持剛性和改善性住房的需求。

  上述提到的個人所得稅,通常是房產交易過程中由稅務機關徵收的個人所得稅,一般存在於二手房交易過程中由賣方個人繳納的利得稅。

  貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示,當前多數一二線重點城市關於住房個人所得稅的執行情況是,滿五唯一免徵,其他情況按照房屋交易差額的20%或者全額的1%徵收,新政會利好持有住房在五年以內或者有多套住房的家庭換房。

  王小嬙指出,按照以往賣房需要繳納的個人所得稅額度等於網簽值與原值差額的20%,如果網簽值200萬元,原值100萬元,需要繳納的個人所得稅為20萬元。

  中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜也提到,一二線城市住房總價較高,本次政策受益或相對較大。對於一二線來說,由於房屋總價較高,個人所得稅繳納額度較高,本次政策實施後,或將為一二線城市二手房交易帶來較大的帶動。

  連續釋放重磅利好,銀十樓市會怎麼走?

  王小嬙指出,今年以來,各城市頻繁對政策逐步放鬆力度,但市場修復較為緩慢,購房者的市場信心並未大幅恢復。按照以往經驗,中央政策對市場信心的傳導大於地方政策的糾偏。四季度,在中央多個政策的加持下,助力市場信心的改善,市場有望加速修復,預計能夠達到明顯的效果。

  中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜則指出,傳統“銀十”即將到來,中央接連釋放重磅利好,有利於穩市場、穩預期。在當前的市場環境下,房地產市場的修復需要更多有利因素疊加帶動,預計降低購房成本將是未來政策優化的重要方向。接下來,針對核心二線城市或將繼續優化“認房認貸”、限購、限價等政策,而預計更多、更大力度的政策落地也將帶動整體市場企穩恢復。

  在58安居客房產研究院分院院長張波看來,總體來看,房貸利率層面今年政策的空間已經釋放見底,後續可下調的空間已經相對有限,但利率調整對不同城市的影響依然會分化,信心拉動的效力亦有差異。

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