惠及存量!公積金貸款利率七年來首降 四季度有望迎來房貸降息潮

2022年10月01日11:29

  21世紀經濟報導記者 唐婧 北京報導

  5年期LPR年內三降、房貸利率下限兩度下調之後,備受關注的公積金貸款利率終於迎來了七年來的首次下調。

  9月30日,中國人民銀行決定,自2022年10月1日起,下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點,5年以下(含5年)和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變,即5年以下(含5年)和5年以上利率分別不低於3.025%和3.575%。

  2015年,央行曾連續四次下調公積金貸款利率,共計將首套個人住房公積金貸款利率下調1個百分點,其中5年以下(含5年)利率從3.75%調整為2.75%;5年以上利率從4.25%下調至3.25%。

  公積金貸款利率會浮動調整

  “存量公積金貸款利率能降嗎?”住在北京的李先生看到有關政策的消息,第一反應是提出了這樣的疑問。他是前幾年在北京買的房,使用的是商貸和公積金組合貸,商貸利率會跟隨LPR調降後也有所下降,如果公積金貸款利率也能下降又能減輕一部分月供負擔。

  此前21世紀經濟報導記者曾報導,2021年部分三線城市的購房者在6.37%的商貸利率高位站崗,商貸利率由“LPR+銀行加點”組成,儘管LPR的部分會按照重定價週期(一般是一年)向下調整,但銀行加點部分始終以合同簽訂時的為準。

  記者瞭解到,存量公積金貸款利率和商業貸款利率的LPR部分一樣,也會按照重定價週期一年一降。北京市公積金管理中心曾在官網的“政民互動”欄目上回覆稱,如遇國家調整利率,存量住房公積金個人住房貸款利率將自下年度的1月1日起調整;正在申請過程中的公積金貸款利率將自貸款發放之日執行調整後的利率。

  北京住房公積金管理中心的回覆原文如下:如遇國家調整利率,對於已發放的期限在1年以上的住房公積金個人住房貸款,其利率在當年內不作調整,自下年度的1月1日起調整。例如:借款人申請的住房公積金個人住房貸款在2015年7月15日放款,央行在2015年8月26日將貸款年利率由3.5%下調至3.25%,則借款人自貸款發放之日至2015年年末的貸款年利率按3.5%執行,自2016年1月1日起貸款年利率按3.25%執行。

  對於已提出貸款申請但還未發放的住房公積金個人住房貸款,自貸款發放之日起執行調整後的貸款利率。例如:借款人在2015年8月15日申請住房公積金個人住房貸款,央行在2015年8月26日將貸款年利率由3.5%下調至3.25%,借款人貸款發放日為2015年8月30日,則貸款年利率自貸款發放之日起按3.25%執行。

  “據我們瞭解,公積金貸款利率會浮動調整,會包括存量。次年1月1日為重定價日。“ 東方金誠首席宏觀分析師王青向記者透露。

  四季度有望迎來房貸降息潮

  值得注意的是,監管部門兩天之內密集發佈三條支持房地產市場的重磅政策。9月29日人民銀行、銀保監會階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。9月30日財政部、稅務總局稱為支持居民改善住房條件,對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人,對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。9月30日人民銀行決定下調首套個人住房公積金貸款利率。

  王青認為,穩樓市政策密集出台,一個重要背景是樓市"金九"成色不足。高頻數據顯示,9月30城新房銷量較8月變化不大,樓市繼續處於築底階段。而推動房地產回暖正在成為四季度穩增長、控風險的關鍵環節。

  王青判斷,後期視房地產修復狀況而定,穩樓市政策還有較大發力空間。其中,受近期銀行存款利率較大幅度下調帶動,即使四季度MLF利率保持不變,5年期LPR報價也有望進一步下調,由此帶動房貸利率更大幅度全面下行,進而推動樓市最快在年底前後出現趨勢性回暖勢頭。

  記者多方瞭解到,多為房地產專業人士認為今年四季度有望出現房貸降息潮。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示,取消房貸利率下限的政策出台之後,銀行和地方政府的自主權增大,四季度有望迎來新一輪房貸降息潮,有助於降低房貸成本和提振市場交易行情。

  在諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪看來,目前的樓市處在底部恢復中,四季度出現降息潮有助於提振市場信心,預計10月新房成交同比轉正,四季度樓市有望打破頹勢,成為今年樓市成交高峰。

  中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜向記者指出,今年6月以來房地產市場仍處於深度調整階段,且市場預期偏弱,因此前期政策落地多以6-8月新房價格同環比連續下降的城市為主。但隨著四季度市場的變化,對於市場承壓的城市來說,政策執行過程中可能還有一定空間。政策調整是個動態的過程,未來不排除更多城市結合自身實際情況調整首套房貸利率下限的可能。

  她還分析,取消房貸利率下限的政策有明確的時效性,要在2022年底前落實,有利於各地更及時落地相關舉措,亦有利於正處於觀望階段的住房需求及時入市,提振市場活躍度,促進四季度房地產市場加快企穩。

  關於未來政策的動向,貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出,當前市場對房地產市場的預期仍然較為低迷,貨幣政策的傳導機制受到一定限制。為了能發揮定向降息的作用,還需要從兩方面進一步打通:一是擴大對改善性購房需求的融資支持。不只是對首次購房群體,也要降低“賣一買一”、“賣舊買新”的貸款利率。這是符合二三線城市住房消費實際的必要舉措。如果定向降息的效果不及預期,未來不排除會進一步放寬二套房貸款利率。

  二是降低房企的融資成本,提高房企融資能力。儘管平均貸款成本下降,但房地產企業尤其是民營房企實際貸款成本仍然偏高,銀行和債券市場都對民營房企謹慎貸款。預計政府會進一步加大融資擔保覆蓋範圍,引導金融機構降低對優質民營房企貸款成本,幫助房企在債券市場修復信用,優化預售資金監管方式,修復資金鏈循環,改善消費者市場預期。

  (作者:唐婧 編輯:周鵬峰)

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