北京新房市場迎供應小高峰,“金九銀十”新盤搶收

2022年10月01日08:09

  傳統銷售旺季“金九銀十”已經到來,北京新房市場的貨架上早已滿滿噹噹,備貨充足。

  9月底,西山雲廬、中駿金輝·未來雲城、首開·金茂望京樾、華曦府、中建上源府、中建學府沁園、大興·星光城等7個項目集中取證。據北京市住建委官網披露,截至9月28日,9月共有19個項目取證入市,預計將形成國慶“黃金週”的一波強勢供應潮。

近期,北京新房市場迎來供應“小高峰”。資料圖片
近期,北京新房市場迎來供應“小高峰”。資料圖片

  朝陽新盤最多,昌平11盤“同台競技”

  據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,今年1-8月,北京新建商品住宅批準上市套數約4.27萬套,供應量同比增長28.23%。其中,8月份,共有紫金書院、熙湖悅著、中駿·雲景台、中海湖光玖里、壹品興創·禦璟星城、首創住總禧瑞金海、春和印象、北清橡樹灣等13個項目住宅取得預售證。這13個項目合計可預售面積約97.5萬平方米,共為市場提供了8644套住宅,供應規模環比上漲282.6%,僅次於今年4月,成為截至目前今年供應的次高峰。

  進入9月,新盤供應增加。據諸葛找房統計,截至9月25日,北京在售樓盤個數為556個樓盤。其中,朝陽區新盤較為集中,有60個;其次是大興區,有52個。

  就朝陽區而言,自開始實行集中供地以來,朝陽區向來都是“供地大戶”,導致區域內新盤堆積,供應與去化出現短暫失衡。業內人士認為,這也是朝陽區“缺席”北京今年第三批集中供地的主要原因。

  具體來看,近期,朝陽區熱度較高的奶西板塊,位於東五環外、大望京區域,目前僅有望京樾與中建宸園兩盤“對壘”;同樣依託望京商圈輻射的還有崔各莊“四兄弟”——和光悅府、龍樾合璽、望京養雲與曉風印玥;另一邊,在東四環外,王四營“三兄弟”——保利錦上、中綠·東嶽府、朝陽壹號還未完全去化,又迎來主推剛需小戶型的保利錦上二期,被收割了一波市場。

  不同於朝陽區新房市場的供大於求,海澱區新房市場正在緊急“補貨”。在9月23日結束的北京第三批集中供地中,海澱區西北旺永豐板塊接連出讓3宗地塊。目前,永豐板塊在售的海澱幸福里、中海彙德里、幸福里潤園等項目去化良好,剛需產品尤為搶手。

  昌平區的新房市場近日也頗為“熱鬧”。業內人士戲稱的“11盤打架”指的正是昌平區在售的11個新房項目之間競爭的情況。在昌平區,典型熱門板塊主要是生命科學園板塊及北七家板塊。其中,位於生命科學園板塊的有北清雲際、建發·珺和府、奧森春曉和北清橡樹灣,主要承接來自海澱區的外溢購房需求;位於北七家板塊的有矽谷ONE、宸悅國際、天時湯山·禦邸、金辰府,更多地承接朝陽區北部的外溢購房需求。

  豐台、順義新盤產品多元化,差異化競爭

  相比於朝陽區和海澱區,豐台區和順義區也“不甘落後”,不少新盤集中亮相,區域熱度迅速拉升。

  目前,豐台區在售新房主要分佈於麗澤、小瓦窯、園博園板塊等。值得一提的是,豐台區新房市場上的產品多樣化,覆蓋剛需、改善等置業人群。比如,位於麗澤板塊的端禮著、北京瑞府、懋源煜澤台等,以及近日取證的北京悅府,單價均超過10萬元/平方米,屬於改善產品;而除了北京城建·宸知築尚未公佈單價,位於小瓦窯板塊的華曦府、龍樾天元,銷售單價在7.5萬-8.5萬元/平方米之間,主推三居、四居戶型,適合剛改置業者;園博園板塊更是有主打四居大戶型的西山金茂府、涵蓋77-120平方米二居至四居戶型的龍湖建工九里熙宸,以及推出56-160平方米一居至四居戶型的熙悅晴翠項目。

  在順義區,仁和板塊的新房也不少,有今年開盤亮相的公園和禦,也有去年“同台打擂”的公園都會、龍湖·雲河硯及路勁禦和府,其銷售指導價在3.7萬-4.4萬元/平方米,戶型從兩居到四居,產品涵蓋小高層、洋房、疊拚。此外,馬坡板塊也是新盤聚集,如中建宸廬、和錦華宸及招商中建·順義臻瓏府,主推戶型多樣,可滿足剛需及改善置業群體。

  相對而言,其他區域熱點板塊並不多。比如,大興區在售新盤較為集中在西紅門板塊,熙紅印與首開龍湖熙悅宸著進入尾盤階段,壹品興創·禦璟星城取得預售證,西紅門橡樹灣接連問鼎區域周度成交排行首位。

  此外,門頭溝區的四道橋板塊在此前吸引了京西剛需置業者的關注,板塊內有龍湖北辰攬境、峯範北京及金茂長安悅“三兄弟”,靠近軌道交通。房山區則主打剛需盤,在良鄉板塊就有中建智地的三個“印”系項目——京西印玥、學府印悅和春和印象。

  新盤比拚,匠心方能取勝

  今年的“金九銀十”,新盤紮堆入市,難免會有“同台競技”的情況出現。除了常見的“雙子”“三兄弟”,在上述的昌平區,出現了多達11個新盤互相“打架”的情況。

  同一區域的多個新盤“貼身肉搏”,如何贏得購房者青睞?這就考驗房企的匠心——對產品的打磨、對市場需求的判斷。

  不僅如此,今年不同於往年,購房者對於交付標準和交付時間格外關心。由於房地產市場處於低穀,部分房企出現資金鏈緊張甚至“爆雷”,部分樓盤也出現了質量問題、降標降配甚至延期交房的情況。因此,購房者在購買新房時,也會更注重房企的品牌、口碑以及房子質量、交付標準,這也反過來要求房企更應以匠心立本,以更高的品質和更優的服務回饋市場。

  在北京新房限價的背景下,今年“金九銀十”的競爭中,朝陽區、海澱區、豐台區等多個區域內的限價房批量上市,同一限價下如何做出更優的產品,做出適銷對路的產品,如何打贏“限價房”這一戰役,也檢驗著房企深耕區域的匠心,只有更貼合市場的需求、更高品質的產品和更優的服務才能獲得購房者的“真金白銀”的投票。

  滄海橫流,方顯英雄本色。越是市場艱難的時候,房企越應該回歸產品品質本身,反求諸己,只有堅守匠心精神,才能在市場上站穩腳跟,才能“活下來”,“活得更久”。

  【市場問答】

  1、當下是否是買房的好時機?為什麼?

  合碩機構首席分析師郭毅:我覺得當下肯定是北京買房的好時機。在判斷買房的節點上,就是看市場什麼時候出現複蘇轉機的標誌性事件,一個是金融政策,寬鬆信貸、降息通道的打開;另一個是調控政策上的寬鬆信號。

  今年的信貸政策基本處在比較明顯的降息通道,年內已經有了3次降息。回顧曆史,只要利率開始出現下行,它最起碼會有一年到兩年或兩年到三年持續的下行週期,所以利率這塊已經有了放鬆的機會。

  在調控政策層面上,無論是前幾輪的集中供地,還是此前出台的針對城六區老年家庭認房不認貸的政策等,北京的調控放鬆在一線城市當中處於一個相對引領的態勢。所以,從金融政策到調控政策的一致性放鬆,我認為確實是打開了大家購房的一個窗口期。

  另外,從購房人群來看,也可以看到財富人群響應政策寬鬆信號的情況。比如,今年北京的高端住宅銷量創了曆史的新高,這也是每一輪市場出現回暖契機的一個代表性事件。高端市場率先啟動,高端住宅成交量提前回暖,然後才是剛需、剛改市場跟隨。所以,從這三個層面上來講,其實都讓我們看到現在是買房的一個好時機。

  2、對於購房者而言,現在買房需要關注哪些方面?

  郭毅:對於普通購房者來說,可以關注一些跟自己實際生活相關的核心要素。比如,軌道交通和公路交通是否暢通,能否滿足自己日常的通勤需要;項目周邊的配套是不是能滿足自己的生活需要,有沒有學校、醫院、商場等;項目所在的小片區,是不是具備很好的產業,這樣能夠帶動後期房子價值有穩定提升的可能性。

  3、未來北京樓市走向如何?

  郭毅:從未來的市場走向來看,我覺得今年年底可能看不到市場比較明顯的複蘇。因為無論是金融政策還是調控政策的放鬆,還繼續在路上。未來可能會有更加寬鬆的政策出台,對市場帶動的效應會更加明顯。明年市場可能就會出現相對明顯的“小高峰”,如果能夠釋放出一些比較明確的寬鬆信號,我覺得明年3月、4月份可能會是市場啟動的一個好時機。

  4、您能給購房者一句“買房箴言”嗎?

  郭毅:沒有最好的房子,只有最適合自己的房子。

  新京報記者 饒舒瑋 徐倩

  編輯 武新 校對 柳寶慶

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