多地力推二手房“帶押過戶”,有什麼好處?

2022年09月21日22:27

  各地對於二手房市場的調整還在深入。

  繼對於二手房限售、“認房認貸”政策等的調整優化之後,多地推出二手房“帶押過戶”政策,從交易流程的簡化、交易保障的提高入手,以期促進市場交易。

  “帶押過戶”是什麼?

  9月21日,據當地媒體報導,人民銀行廣州分行近日向轄內各中心支行及銀行機構發佈關於鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式有關事宜的通知。

  “這是地方金融部門首個公開對帶押過戶進行支持的政策。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出。在此之前,已有包括濟南、深圳、南京、福州、無錫、青島、珠海等多個城市宣佈嚐試該政策。

  所謂的“帶押過戶”,通俗來講,指存在抵押的房產,不用提前還清貸款就可以完成交易、過戶,併發放新的貸款。這被認為是進一步降低交易的風險和成本,盤活二手房資源、加快二手房流通和交易,從而帶動樓市活躍的重要創新政策。

  隨著去年民法典的施行,“帶押過戶”有了法律依據。北京金訴律師事務所主任王玉臣介紹,依據民法典第406條“抵押財產的轉讓”,即抵押期間,抵押人可以轉讓抵押財產;當事人另有約定的,按照其約定。抵押財產轉讓的,抵押權不受影響。

  王玉臣同時強調,即使是在可以“帶押過戶”的城市,也並非所有房產都能實現。如果之前設定抵押時,明確約定了不能轉讓,則約定優先。

  快捷、安全為最大優勢

  “之前也一直有原業主房貸未還清就要出售的情況,這就要‘下家’先把錢給‘上家’還了貸款才能過戶。這對於下家要求資金多,還有上家拿錢跑路的風險。”房產中介李先生對中新財經記者表示。

  “我們一般會給客戶做‘過橋’,也就是‘贖樓’,花錢找擔保公司代還,但是手續複雜,而且也要等解押後才能交易,時間比較長。”李先生說,一般解抵押至少要等一週多,也有半個多月也完成不了的,“帶押過戶”肯定會省去原房主的贖樓費用和籌措資金的時間。

  效率具體能提高多少?以合肥為例,合肥市不動產登記中心工作人員表示,只要提供貸款的銀行同意配合,購房者可以前來辦理二手房“帶押過戶”業務。“正常來看,3個工作日內發出新的產證,走完過戶流程。”

  除了速度,安全也是房屋交易中需要考慮的重要一環。李先生回憶,之前做“過橋”時,為了安全考慮,往往需要找中介和第三方等一起監管,押著房主的房本、銀行卡、借款合同甚至身份證等,一直到解抵押成功,期間風險自然也不少。

  但在“帶押過戶”模式後,“過橋資金”壓力減輕,實現了原抵押註銷登記和新抵押登記的無縫連接,可有效防範交易風險。

  多地也同時提到了第三方公證機構的加持。

  濟南在“帶押過戶”中引入公證“提存賬戶”,買方把房款打到提存賬戶就可以拿到房,如果過戶存在問題,房款還能原路返還;深圳同樣引入了公證處,對各方資金流動具有一定保護機制,減少了因一方違約而帶來的風險。

  無錫則開創了政府監管和全程免費的先例。同樣由買方將貸款資金足額存入監管賬戶,再辦理不動產轉移、賣方原抵押變更和買方新抵押設立合併,最後歸還賣方貸款、賣方收到餘款、註銷抵押登記。

  廣州最新發佈的政策也明確,針對跨行間二手房“帶押過戶”可能產生產權過戶後,銀行抵押權落空、交易最終未達成的風險,可引入公證或擔保等第三方機構,保障資金安全,防控業務風險。

  “相關部門已經意識到此類交易可能存在的相關風險,也對風險提出了公證或擔保的操作。這對於更好穩健推進‘帶押過戶’模式,具有積極的作用。”嚴躍進說。

  或有更多城市跟進

  “這一政策更重要的是,能夠加速‘連環單’交易的節奏。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說,一套二手房交易可能連接著3-4套房的交易。過去,由於上述流程的繁瑣阻滯,一套房交易不了,影響到其他房子的交易,導致買賣需求實現不了。

  李宇嘉認為,“帶押過戶”注入了強大的信用背書,暢通了交易流程,促進了房屋流轉和良性循環。環節之間打通了,降低了信用信息調查的成本、縮短了交易的週期,有利於二手房交易流轉。

  “‘帶押過戶’業務本身操作並不複雜,過去銀行方面不願意操作主要是因為貸款額度吃緊。”中原地產首席分析師張大偉提出,如今,銀行在貸款額度足夠的情況下有了操作的可能。

  貝殼研究院發佈的數據顯示,9月住房信貸環境進一步寬鬆,整體房貸利率再創新低。103個重點城市中超八成的城市主流房貸利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水平。

  市場普遍認為,未來預計將有更多城市跟進推行“帶押過戶”政策。

 

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