重建鐵路綫鄉村變多層大廈

2022年09月15日03:36
元朗近年發展蓬勃,摩天住宅拔地而起,與鄉郊地帶近在咫尺。

【星島日報報道】

(星島日報報道)特首李家超十月中發表《施政報告》,土地房屋問題將成「重中之重」。鄉議局主席、行政會議成員劉業強接受本報專訪提出,新界不少鄉村土地,如元朗及北區,經過多年的城市演變,早已坐擁港鐵站沿綫的優勢,例如在元朗形點(YOHO)對出,就有由多條村落組成的大範圍「鄉村式發展」地帶,一直具備高密度發展的條件,建議當局參考內地「城中村」的做法,讓城規會考慮將這些位於港鐵站覆蓋範圍的鄉村土地,改劃為「住宅」用地,以便重建為多層大廈,形容是「好過郁棕地」。他指出,部分早年落成的鄉村,規劃配套較差,形容有些村屋是「你遮我、我遮你」,相信業主是有重建的意欲,改變生活環境,當局可考慮在新界地區物色一至兩個試點,以測試改劃的可行性。

劉業強接受本報專訪,建議政府可以考慮改劃本港部分「鄉村式發展」地帶,釋放土地發展潛力。他指出,隨着港鐵站落成,現時很多新界鄉村已坐落在市中心,早已具備「加高加密」的條件,「現在兩、三層高,一兩倍可否加至四五倍﹖係咪好過郁棕地呢?」他又提出:「生地變熟地咁耐,生地變熟地有程序,五年都未郁,點解熟地唔可以加倍數?」

加高加密「好過郁棕地」

  劉業強指出,內地近年提出「城中村」的概念,當中有很多成功例子,如五和新村,香港亦可找一些鄉村先試,「內地都係咁樣做,一點三倍、一點五倍,很多村都成功,有啲係發展商入場,佢幫你傾,成功之後,政府攞返部分地。」他說,如果一兩年「傾掂」,五年都有樓,不用十年後,但這些想法要有企業參與,不是純粹土地房屋政策。他指,譬如元朗,形點YOHO對面,就有一大塊鄉村式發展地帶,「起上嚟起碼五萬 、十萬單位」。

  本報翻查資料,元朗形點YOHO對面,共有兩大塊鄉村式發展地帶,如南邊圍、東頭村、山貝村,佔地約二十七公頃;粉嶺站附近,則有粉嶺圍;而未來北環綫的新田站附近,就有新田永平村及蕃田村等。劉業強承認,有地區不適宜增加密度,譬如西貢的天橋窄,就不適宜,但如果市中心近港鐵站就沒有問題,如北區和元朗很多鄉村式發展地帶鄰近港鐵站,「我覺得新界人願意開放啲」。他又舉例,如新田的「鄉村式發展」地帶可以建高,「睇吓有無發展商埋去傾,政府比政策嗰邊,如果目標為本,係可以諗吓,應該盡快。」

指新界人願意開放

  談及建議的可行性,劉業強解釋,有些村屋的配套低,如沒有風景的村屋價值比較低,「YOHO兩萬元呎,對面啲村屋賣唔到兩萬元呎,有啲地方有個價值差咪有得變,如果佢已經賣兩萬元呎咁咪冇得諗。」他相信沒有人反對土地善用,「鄉村式發展」地帶因為前身是農地,所以「一格格」,而且沒有規劃,「密到很誇張,空氣又唔好,你遮住我,我遮住你。」

  至於鄉村式發展地的居民,是否願意增加密度,劉業強指,「內地都係靈活變通嘅啫,睇吓大家點樣win win,雙贏方案實有,原本可能一個呎數,畀多少少呎數佢,實計到條數,政府有着數,原有嘅居民有着數。」被問到是否整條村一齊做,不可能一幢幢做,他回應指:「政府行為,有個政策,睇吓佢自己做唔做得成。」

劉詩韻:有政治角度考慮

  熟悉鄉郊規劃問題的測量師學會前會長劉詩韻表示,過去曾有將「鄉村式發展」地帶改為「住宅」用地的案例,但全部皆屬公營房屋項目,私樓項目通常也不會在城規會過關。她指出,若單純從土地規劃角度,而不理會業主的身分,當有集成運輸系統貫通,鄰近土地應改作高密度發展,始能具備成本效益,惟「鄉村式發展」地帶屬於「歷史產物」,土地發展意向是滿足原居民的居住需要,除非村落本身已沒有原居民居住,可以「滅村」,改變土地用途才會變得理所當然。「若貿然要求改劃,或會令政府十分為難,因過去多年所見,政府似乎不太願意插手鄉村事務,而直接增加鄉村土地的地積比率,也會予人向村民提供利益的觀感,因此這不是單純規劃問題,當中也需要有政治角度的考慮。」

另一資深測量師、本身也是鄉議局執委的陳東岳認為,「鄉村式發展」地帶若要改為「住宅」用地,相信需要猶如市區重建般,以強拍條例配合,因當中不少地段的產權已賣散,財團或村民在收購合理面積的地塊後,需要再收購餘下業權,始能真正釋放土地的發展潛力。

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