經絡按揭mReferral_Column - 樓市波動大 估價不足自求術

2022年08月12日08:00

題目:樓市波動大 估價不足自求術

文:經絡按揭轉介營運總監張顥曦

受加息在即及疫情仍未明朗的陰霾氣氛籠罩,近月樓市呈走下坡之勢,加上新盤定價貼近二手市場及移民潮的帶動,新聞偶有「蝕讓」成交或「劈價」放售的報導。另一方面,差估署公布6月份私人住宅售價指數連跌2個月,創近4個月最大單月跌幅。成交價下跌,將影響未來估價指標,對樓市發展及買賣雙方影響深遠。

估價對物業買賣相當關鍵,皆因銀行是以物業估價決定最終批出的按揭成數及借貸額。理論上估價越低,銀行批出的貸款額或相應減少,買家的首期開支則隨之增加。假設某單位成交價為800萬元,買家原打算承造8成按揭,首期為160萬元,借貸額為640萬元。但銀行的估價只有750萬元,若按揭成數不變,首期要增加至200萬元,借貸額為600萬元,即首期開支增加了40萬元或25%

銀行沿用的估價行不盡相同,衡量物業估值的準則亦各有千秋,但基本上影響物業估價的因素可分為物業的類型、質素、附近的成交等。若樓價及成交價持續下跌,或會影響未來物業估價走勢。另一方面,銀行對村屋、單幢樓、交投稀疏或非優質物業的估價較普通私人樓審慎,若買家購買相關物業並承造高成數按揭,按保公司或會再重新進行估價,而且態度或比銀行更為審慎。此外,最近新盤熱賣,當中有大部份買家選用建築期付款方式入市,好處是可以待物業成交時於銀行以高成數按揭上會,首期開支大大減低。不過,要注意如樓市正值下行周期,銀行有機會重新估價,或令估價低於買入價,買家需要抬錢上會,首期開支大大提高。

如買家在申請按揭時遇到估價不足的問題,方法有二。第一是考慮抬錢上會,填補首期開支增加的部份,但前提是要有足夠的備用資金;第二是增加按揭成數,例如由原本按揭成數8成增至9成,前提是原本未打算借到盡。更折衷的辦法是在簽定買賣合約前已找銀行為物業進行估價,若估價不足嘗試向賣方大膽還價,以及考慮其他銀行尋找更高的估價。最後,建議買家凡入市置業前,都要量力而為及衡量自身及經濟環境,盡可能預留多些備用資金以備不時之需。

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