重點城市土地市場冷暖: 19城首批集中供地減量 多地城投公司托底拿地

2022年06月18日00:34

除鄭州外,其餘21城第一批次供地均已完成。

6月15日,瀋陽2022年第一批次集中供地完成,共推出5宗宅地,4宗成交,1宗流拍。至此,除鄭州之外,其餘21個集中供地試點城市均完成了2022年第一批次供地。

在瀋陽本批次集中供地成交的地塊中,2宗由本地國企瀋陽新居置業有限公司底價競得,餘下2宗分別由瀋陽怡富置業有限公司和瀋陽彙祥地產有限公司這兩家民企底價競得,品牌房企並未出手拿地。

與瀋陽類似,目前完成今年第一批次集中供地城市的土地市場,整體呈現出單批次土地供應規模縮減,土地市場熱度欠佳,央企、國企和地方城投公司成為拿地主力軍的特點,部分城市流拍撤牌率有所增加。

另外,今年各地首批集中供地出讓規則相對寬鬆,對房企資金要求有所降低,並有部分優質地塊推出。與去年第一批次集中供地相比,今年22城第一批次集中供地從推出到成交曆時近半年,時間跨度明顯拉長,部分城市還將今年集中供地次數從3次增加至4次。

在房地產市場仍未回暖和土地市場整體低位運行背景下,各地市場表現因城而異,不同城市供地規模明顯不同,成交冷熱不均。

目前,第一批次集中供地還未畫上句點,但已有過半城市發佈第二批次集中供地公告信息,廈門、福州、北京、青島已完成第二批次集中供地,市場整體表現平淡。

克而瑞研究中心資深研究員吳嘉茗預計,隨著各城市供地計劃逐漸提上日程,三季度土地成交量將出現週期性回升。但受疫情等因素影響,銷售端恢復不及預期,土地市場難以出現大逆轉,仍保持低位運行,下半年企業拿地仍將保持謹慎,回高退低是房企投資主要策略。

多位受訪房企投資人士認為,下半年央企、國企仍將是土地市場主力軍。也有受訪對象認為後續批次集中供地熱度或不及第一批次,如果房地產市場銷售恢復較好,民企尤其是頭部明星房企資金壓力有所減緩,出於保證明年貨值考慮,其拿地積極性或有所提升。

土地市場熱度較低

供地規模下降是今年第一批次集中供地的顯著特徵之一。據中指數據,較去年第一批次集中供地,今年22城第一批次集中供地中,19城推出的規劃建築面積均存在不同程度下降,過半城市降幅超50%,其中降幅在80%及以上的有南京、瀋陽、長春和武漢。僅合肥、廈門和深圳供地規模有所增加。

中指研究院指數事業部分析師孟新增向21世紀經濟報導記者表示,房地產市場下行和房企資金緊張成重點城市縮減供地規模的最主要原因。市場下行影響房企銷售回款,也影響房企拿地積極性,為防止出現大量流拍,大部分城市主動減少供地規模。

以日前結束2022年第一批次集中供地的瀋陽為例,瀋陽共推出5宗地塊,規劃建築面積合計33萬平方米,同比下降93%。

瀋陽某品牌房企投資人士汪鳴(化名)告訴21世紀經濟報導記者,考慮到房企資金緊張,瀋陽有關部門為增加房企拿地概率,不僅縮減了第一批次集中供地的供地規模,還在發佈出讓信息前通過土地推介會摸底房企拿地意願。

汪鳴還稱,與去年第一批次集中供地相比,今年瀋陽第一批次集中供地的地塊質量有所下降。

與瀋陽不同,很多城市為提高房企拿地積極性,穩定甚至增加土地出讓收入,在今年第一批次集中供地中增加了核心位置地塊供應,地塊整體質量好於去年。南京某房地產國企投資人士王河(化名)向21世紀經濟報導記者表示,由於市場表現欠佳,政府擔心區位、交通、配套等不佳的地塊流拍,故推出部分優質地塊吸引房企參拍。

北京某品牌房企客研人士晉亮(化名)也發現,雖然今年北京第一批次集中供地的規模明顯降低,但地塊更加優質。北京第一批次集中供地共推出18宗地塊,其中城六區7宗,並有豐台紀家廟地塊、朝陽王四營地塊和朝陽崔各莊地塊等市場關注度高的地塊推出。

環比來看,今年多城第一批次集中供地地塊質量也整體高於去年第三批次集中供地。國盛證券統計發現,2022年首批次集中供地推出樓面均價12228元/平方米,較2021年第三批次提高24.5%。

出讓規則相對寬鬆也是今年第一批次集中供地的一大特點。如部分城市降低了競買企業開發資質要求,降低保證金比例等。合肥將房企開發資質從房地產一級開發資質放寬至房地產二級及以上開發資質,並將註冊資本金最低要求降低3億元至2億元。再如上海取消招掛復合打分入圍方式,並降低競買申請監管資金的封存比例。

但整體來看,今年第一批次集中供地熱度較低,流拍撤牌率有所增加。以流拍率為例,據中指數據,北京、南京、成都、合肥、瀋陽、福州、天津、濟南和武漢今年第一批次集中供地的土地流拍率較去年同批次供地有不同程度增加,其中天津流拍率達64%。

較去年第三批次集中供地,今年第一批次集中供地的流拍撤牌情況也略有提升。國盛證券統計發現,今年完成第一批次集中供地的20城(不含瀋陽)整體流拍撤牌率為15.8%,較去年第三批次小幅提升1.2個百分點。

房企拿地為何不積極?

央企、國企和地方城投公司是今年第一批次集中供地的拿地主力軍。

國盛證券統計已完成第一批次集中供地的20城(不含瀋陽)拿地情況發現,民企拿地宗數佔比僅為28.6%,城投公司拿地佔比35.5%,其餘央企、國企拿地佔比 35.9%。成都、福州、廣州、寧波、深圳、無錫、蘇州城投公司托底拿地現象明顯,拿地佔比 50%及以上;北京、廈門、深圳、濟南的地塊央企、國企獲取較多,佔比 50%及以上。

尤姍(化名)在長三角某房地產國企投資部門工作,負責公司在上海的投資業務。今年上海第一批次集中供地,尤姍為公司成功競得1宗地。該地塊共有5家房企參與競爭,均為國企。

尤姍告訴21世紀經濟報導記者,今年上海第一批次集中供地整體熱度不及去年,參拍企業數量減少且以國企為主,聯合體數量增加,非常優質但資金量需求大的地塊被低價撿漏,過半地塊底價成交。

“我們2019年就計劃在上海拿地,但由於競爭激烈,經驗也相對缺乏,2020年才拿到地。當時民企、國企參與積極性都比較高。”尤姍說,與當時不同,今年上海第一批次優質地塊“總價較高,而且拚溢價,大部分房企都拿不出那麼多錢,參拍企業並不多”。由於看好上海市場,尤姍所在公司給予目標地塊較高的授權價,最終如願競得。

在被問及為何不競爭拿地時,“沒錢”成為受訪房地產民企人士的共性答案。由於資金壓力大,汪鳴所在的公司未參加瀋陽第一批次集中供地,晉亮所在的公司今年在北京的拿地規模大幅縮減。張路(化名)在一家頭部房企的四川區域從事投資工作,其向記者表示,由於項目去化不佳,公司面臨一定償債壓力,今年不僅未在成都出手拿地,也未在其負責的四川其他非集中供地的地級市拿地。

嚴明(化名)在長三角某品牌房企擔任投資經理,由於資金緊張,其服務的公司今年亦未出現在上海招拍掛市場上。但嚴明告訴記者,其所在公司的業務模式與大部分房企不同,前期公司在多個大型、優質舊改項目上沉澱了很多資金,集團總土儲相當可觀,居行業前十。

目前,這些項目要麼無法在今年形成貨值,要麼由於目前市場尚未回暖公司並不急於出售。“我們今年不拿地,明年、後年,甚至再過三五年,依然有很多項目可以賣。”嚴明說。

張路服務的公司也擁有大量土儲,這也是除了需要儲備資金用以償債外,其公司今年拿地不多的重要原因和底氣所在。

“還有一類不拿地的房企既沒地又沒錢,沒有新項目無法運轉,但現在現金流為負,又無法通過新拿地項目的現金流支付老項目的支出。”張路說,這類企業一般是之前購入很多高價地的激進派房企,一些沒有加杠杆也沒有激進拿地的本地小房企,反而可以在現階段去“撿漏”,拿地補貨。

與之相對,受訪的三家央企、國企人士所在企業在相應城市均有所收穫。

“在北京土地市場上,央企依然強勢,雖然銷售不理想,但我們融資成本低,對拿地影響不大。”在北京知名房地產央企從事投資工作的李進(化名)告訴21世紀經濟報導記者。

李進表示,由於資金相對充裕,競爭壓力小,今年其所在企業在北京集中供地中獲得比去年更優質的地塊,“在房地產行業整體銷售壓力較大背景下,新獲得的土地位置越好,未來項目受市場影響就越小,形成正向激勵”。

縱觀全國、全行業,中指研究院數據顯示,今年前5月TOP100房企拿地總額4681億元,拿地規模同比下降64.7%,降幅比上月擴大8.8個百分點。房企權益拿地金額最多的10家房企分別是華潤、建發、綠城、中海、濱江、廣州地鐵、保利、萬科、上海地產和中國鐵建,以央企、國企為主。

下半年能否回暖?

雖然今年第一批次集中供地整體熱度欠佳,但城市與城市之間表現分化,供地規模、成交熱度各有不同。

如在供地規模方面,據中指數據,市場熱度較高的杭州、成都,今年第一批次集中供地分別推出60宗和50宗地,供應建設用地面積分別為257萬平方米和208萬平方米;市場熱度較低的瀋陽、長春分別推出5宗地和2宗地,供應建設用地面積分別為18萬平方米和16萬平方米。

在成交熱度方面,國盛證券統計發現,在今年第一批次集中供地中,深圳和合肥溢價率較高,在10%以上,濟南、天津、無錫、長春溢價率較低,未超過1%。在瀋陽第一批次集中供地中,除流拍地塊外,其餘4宗全部零溢價率成交。

李進表示,在當前房地產行業低位運行的環境下,有錢的房企出於降低風險的考慮,會更傾向於在高能級城市拿地,因而整體來看北京、上海、杭州等熱點城市的土地市場熱度相對高,非熱點城市的土地市場熱度相對低。

不僅如此,企業在區域內部的拿地策略也在發生變化。張路表示,為降低銷售的不確定性,其所在企業在地級市的拿地策略轉向優質地塊。

除此之外,各城市第一批次集中供地的時間也有早有晚,從1月7日北京率先發佈第一批次集中供地信息公告,拉開今年22城集中供地大幕,到6月15日瀋陽第一批次土地出讓,再預計到6月22日鄭州集中供地競拍,22城第一批次集中供地才能畫上句點。

與去年各地第一批次集中供地集中於4-6月不同,今年22城第一批次集中供地曆時近半年。孟新增表示,去年2月“兩集中”政策出台,因而各地第一批次集中供地整體在3-5月“官宣”,4-6月出讓,與去年相比,今年部分城市供地節奏有所提前。

另外,孟新增認為,青島、武漢、重慶、濟南、北京等城市將今年集中供地次數從3次增加至4次,年內為實現4次集中供地,需要儘早完成第一批次集中供地出讓,這客觀上也拉長了第一批次集中供地的時間跨度。

晉亮表示,與往年相比,今年絕大部分房企用於拿地的資金更加有限,而且很可能只在某個時間節點上有資金,比其他城市更早供地、更多次數供地,土地成交的概率越大。北京今年最早進行集中供地,也有搶占時間節點的考慮。

克而瑞分析,對於地方政府而言,增加供地批次有助於及時根據市場變化調整供應結構,減少流拍現象,完成土地供應計劃。

在李進看來,增加集中供地的供地頻次,減少單批次供地數量,有助於更好把握各企業新拿地項目入市的節奏,降低集中開盤幾率,利好項目銷售去化。

目前,雖然第一批次集中供地仍未完全結束,但供地節奏較快城市已啟動第二批次集中供地,供地規模仍低於去年同批次。廈門、福州、北京、青島已完成第二批次集中供地出讓,各城市均有流拍地塊出現,整體表現仍明顯弱於去年同期,央企、國企依然是拿地主力。

嚴明表示,一般而言各地第一批次集中供地時間都在上半年,房企新購置土地大概率能在年底形成貨值,第二批次集中供地如果也能在上半年完成,則也有一定概率形成當年貨值,第三、四批次集中供地則很難形成當年貨值。因而一般而言第一批次集中供地的熱度最高,第二批次次之,三四批次市場熱度相對低。

尤姍也認為全年來看第一批次集中供地熱度最高,“新的一年大家都背著新的指標壓力,能拿地還是早拿”。但今年情況特殊,部分央企、國企已經在第一批次土地出讓中有所斬獲,後續地方政府為提高房企競買積極性,或繼續推出優質地塊。

另外,從採訪反饋來看,受預售標準、審批流程差異等因素影響,各地新項目從拿地到開盤時間差異很大。晉亮稱,今年北京很多房企從拿地到開盤節奏明顯變快,“之前要3-6個月,現在最快45天開盤”。王河和尤姍則沒有感受到預售節奏變化,王河稱南京從拿地到開盤仍需7-8個月。尤姍表示,上海由於預售標準較高,流程審批時間較長,一般要8-10個月才能開盤。但由於上海市場好、項目利潤高,土地市場吸引力強。

多位受訪對象均認為,下半年土地市場整體或有所好轉,但回暖程度有限,土地競買仍以央企、國企間比拚為主。嚴明則認為雖然整體來看今年民企拿地熱度不高,但下半年如果房地產銷售情況好轉,頭部明星房企為保障明年貨值,拿地積極性或有所提升。

張路服務的公司已優化了不少四川區域的投資人員。張路目前正在儲備地級市的項目:“現在都是在看地級市最優質的項目,先物色一些好地塊和政府談著,等市場好轉能馬上起跑去拿地,不然哪裡來得及。”

(作者:李莎 編輯:杜弘禹)

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