地王項目“虧本賣”的廈門:購房最大的阻礙不是限購

2022年06月17日07:00

  在廈門從事新房銷售已經七八年的傑哥,站在售樓中心的門口抽著煙,煙霧漸漸融入綿密的細雨中。

  和早些年滔滔不絕講著樓市如何火爆相比,現在“觀望的人比較多,新政放開了但看房的人還是不多。” 吸了一口煙後,他很平靜地說,“剛開始放開,需求來得沒那麼快,7月看看行情吧。”

  最大的阻礙不是限購

  是望而卻步的房價

  今年5月,為吸引人才來廈就業創業,支持新就業大學生的住房需求,在廈門穩定就業半年以上的全日製本科以上畢業生可在島內購買1套自住商品房。同時,為服務跨島發展戰略,支持穩定就業人群的自住需求,促進職住平衡、產城融合,在廈門穩定就業半年以上的無住房非戶籍家庭和個人,可在島外購買一套自住商品住房。

  此外,廈門戶籍的二孩及以上家庭可在全市範圍內購買第三套住房(面積180平方米以下),但二孩中有一人需要為未成年人;非廈門市購房者或家庭持有半年以上勞動合同、工作證明、醫社保證明,即可在島外購買一套住房。同時,廈門將首套住房商業性個人住房貸款利率由4月的4.9%下降到4.55%。

  6月11日、6月12日的週末,傑哥帶看了兩組看房的年輕人,一個是即將畢業的在讀博士,另一對是將要結婚的小情侶,“都說要等父母來看看再決定。這兩年受疫情的影響,樓市很一般,成交沒那麼快。島外本來購房門檻不是很高,很多人有購房資格,最大的阻礙不是限購,是望而卻步的房價啊。”

  對於新政後是否給樓市帶來了些改變,“沒什麼太大的差。之前二手房成交量會大於一手房,就是存量房大於增量房,那現在普遍增量房會大於二手房,我個人覺得如果按配套按發展來說,新房的性價比會更高,所以的話現在一手房的成交量大於二手房。包括島內,島內原來都是老房子,房齡偏老,那現在拍的地很多都是島內的呀,那島內的成交量,新房更遠遠大於二手,除非購房者比較著急用學區的,那沒辦法,這一部分是剛需。等等吧,畢業季就要來了,畢業工作以後就要開始看房了。”傑哥的聲音沒有太多起伏。

  根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年5月廈門新房成交1444套,與4月的1477套相比小幅減少33套;二手住宅成交2170套,環比增長0.28%。

  諸葛找房數據研究中心分析師梁楠對澎湃新聞表示,從5月廈門樓市成交情況來看,市場情緒仍不高,新房成交規模小幅縮減,二手房成交雖有回升,但是幅度甚微。由於廈門新政出來時間尚短,政策效果顯效需要一定時間,所以短期內樓市交易難獲明顯改善。預計接下來,隨著廈門適度放鬆限購、放寬落戶條件等,為市場釋放出一些購買力,對樓市信心的提振有重要作用,加上6月房企年中業績衝刺期的到來,部分房企為加強銷售回款會進行一些促銷動作,後續市場修復進程有望提速。

  新盤認購去化率不足50%

  根據國家統計局6月16日發佈的2022年5月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況,廈門新建商品住宅銷售價格指數環比下降0.4%,同比下跌0.3%;廈門二手住宅銷售價格指數環比增長0.5%,同比增長4%。值得一提的是,今年以來,廈門新房住宅價格已經連續5個月下跌。

  來自克而瑞的數據顯示,5月廈門商品住宅僅1個樓盤獲批預售,新增供應6.32萬平方米,成交13.44萬平方米,成交均價36253元/平方米,供求價齊跌。克而瑞認為,廈門連發多次政策刺激市場熱度,但受滯後週期性影響,暫未在市場數據方面得到體現,現狀保持低位成交,僅為去年同月成交的1/4。

  根據克而瑞統計的新房近一年開盤去化率走勢圖,自去年11月起,廈門新房的去化率均不及50%。克而瑞指出,5月市場需求大於供應,呈去庫存狀態,庫存略降至275.15萬平方米,環比下跌2.5%,去化週期降至11.7個月。

  同安區一處2021年3月開盤銷售的樓盤,原計劃是今年6月交房,外牆掛著的紅色宣傳語是“總價239萬元,一線海景準現房”,單價約26000元左右。公開資料顯示,該樓盤開盤時的均價是29000萬元,開盤一年多後依然在售,相當於現在的價格接近打了九折。

  記者以購房者身份詢問該樓盤銷售中心的銷售得知,樓盤有2棟高層和4棟疊墅,規劃戶數390戶,高層為92平方米的3房複式,交付時會鋪排好水電、地板等簡裝。

  “240萬元左右的話,大概就是我們現場的折扣價格,大概是四樓以下這種樓層,你知道能看到海景的樓層價格也會貴一點。260萬元的樓層就高一點咯。目前,高層1號樓所剩房源不多,2號樓是加推的,還有選擇的餘地。車位一個21萬元,跟房子一起購買的話,可以再優惠5萬元,相當於說車位一個16萬元。”銷售沒有正面回答降價的問題,“價目表不能給你看,你知道現在都是一房一價的。”

  二手房方面,房東心理價位也在不斷下調。

  諸葛找房平台上,自2021年9月以來,新開樓盤均價在3萬元/平方米上下。二手房方面,今年3月,二手房均價為49450元/平方米,4月、5月每月下調約1000元/平方米,6月目前登記的二手房源均價為49649元/平方米,環比上漲4.69%。但是,或可管中一窺的是,6月16日,有1204套二手房源下調了價格,平均降價9.48萬元/套,漲價的二手房源274套,平均漲價11.33萬元。

  以一套位於島內思明區瑞麗花園房源來說,建築面積159.81平方米,4月鏈家地產第一次掛牌總價為1200萬元,該房產中介經曆4次下調價格後,至6月16日,單價70083元/平方米,總價1120萬元。

  受困的地王:虧本1萬元賣房

  克而瑞數據顯示,廈門商品房住宅成交主要集中在同安區和翔安區,同安區5月成交均價27902元/平方米,低於4月的29879元/平方米。 集美區5月成交均價約33127元/平方米,海滄區約34710元/平方米。

  “你要看2017年後推出的地塊,2016年、2017年拿的地王,現在都是虧本在賣啊。”傑哥感歎。

  比較典型的樓盤是位於海滄區西邊臨港工業區的海投自貿國際項目,這個當年的傳奇地塊如今成為媒體筆下描述虧本賣房最多提及的案例。

  2016年12月14日,廈門本地國企廈門海投房地產有限公司以總價57億元,樓麵價29534元/平方米,無償配建商品住房面積39000平方米,競得地塊成為廈門當時總價地王的保持者,地塊折合隱形樓麵價37013元/平方米。

  6月16日,澎湃新聞記者以購房者身份致電海投自貿國際售樓處獲悉,該項目目前的可售房型分為79平方米、89平方米和120平方米,根據樓層不同,單價在26000元-29000元之間,低於海滄區的成交均價,更低於海投下注地塊時的樓麵價。

  除此之外,位於翔安區的單價地王融僑鉑樾府,其所在的2016XP04地塊2016年8月26日由廈門融僑置業有限公司以42.18億元的總價競得,樓麵價38345元/平方米,溢價率139.66%。2021年5月18日開盤後,該樓盤目前還有155平方米的戶型在售,每平方米在34000元-38000元之間。

  據克而瑞機構數據顯示,2016年-2017年兩年期間廈門涉及住宅功能的相關用地情況,一共有46宗,至少有3宗土地的地價或樓板價超過了36000元,另外兩宗是與2016XP04地塊相鄰的2016XP05地塊、2016XP06地塊,溢價率都超過了140%,現在分別是IOI棕櫚國際住區項目和融創東南府項目地塊,樓板價為36888元/平方米和37512元/平方米,銷售均價分別為38000元/平方米和35000元/平方米,同樣是虧本的買賣。

  到了2018年廈門市的平均樓麵價約為22000元/平方米,相比2017年下降近兩成,與2016年相比下降約三成。在今年5月26日,廈門市完成的2022年第二批集中土地出讓活動中,位於海滄區的兩宗涉宅用地均底價成交,一宗馬鑾灣片區的地塊樓麵價為23055元/平方米,一宗新市區南片區的地塊樓麵價為28032元/平方米。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受澎湃新聞採訪時表示,今年廈門1-6月份(截至6月15日),融僑鉑樾府房價為36378元/平方米。在市場成交過程中,可以感受到當前房企項目銷售和定價方面的一些困難和壓力。以2016-2017年廈門市場的項目為例,可以看出,一些此前高價地位項目在實際銷售中遇到了一些問題和阻力。此類現象也說明,近期房企項目銷售的時候,不光是以降價銷售的,而且有部分可能是低於拿地成本價的。這說明房企項目銷售的壓力不單純是一個去庫存的壓力,也是一個捨棄盈利、虧本銷售的無奈之舉。這是當前房地產銷售市場降溫過程中所需要注意的一個內容。反過來也警示一些地王項目,其很可能在當前銷售市場、定價方面面臨壓力和尷尬。5月26日,廈門市完成2022年第二批集中土地出讓。在此次集中出讓的10幅涉宅地塊中,9幅地塊成交,1幅地塊流拍,共獲土地出讓金198.7億元,非島內地塊成交價均為底價。

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