廈門樓市“洗牌”:新房成交面積驟減,“高價地”賠本賺吆喝

2022年06月13日19:53

  熱點二線城市廈門的房價曾經是“四小龍”之一,而根據國家統計局數據顯示,今年以來,廈門的新房房價指數已經連續4個月下跌。

  廈門房價持續下行引發了市場關注,尤其是曾經的“高價地”入市後“賠本賺吆喝”,而廈門島內一貫堅挺的房價也有下探趨勢。那麼,廈門樓市的真實狀況如何?未來房價又會呈現怎樣的趨勢?

今年廈門的新房房價指數已連續4個月下跌,引發市場廣泛關注。 圖/IC photo
今年廈門的新房房價指數已連續4個月下跌,引發市場廣泛關注。 圖/IC photo

  部分高價地項目“麵包價低於麵粉價”

  位於島外海滄區臨港新城的海投自貿國際近期備受關注。作為2016年創下最高總價紀錄的高價地塊,海投自貿國際入市後一直面臨著“賠本賺吆喝”的境地,目前銷售均價為26000元/平方米起,按照其隱形樓麵價37013元/平方米計算,售價比樓麵價低了約10000元/平方米。

  “2016年至2018年正值廈門島外市場的高峰時期,房價明顯攀升。一時間外來房企湧入,‘高價地’層出,然而這一波拿地的房企在2020年入市後大多面臨著利潤空間低或者虧損的情況。”廈門資深的房地產從業人士吳寅告訴新京報記者。

  “這些高價地是踩在廈門市場最高峰時期拿的地,島外市場均價從2017年開始經曆回調、企穩,但目前位置相對差一點的項目依然去化艱難。”熟悉廈門樓市的業內人士向記者表示。

  比如,另外一個位於島外的“高價地”項目融僑翔安南部新城地塊,彼時,融僑集團在2016年以42.18億元拿下該地塊,樓麵價38345元/平方米,2019年開盤,目前在售均價為37500元/平方米,也是“麵包價低於麵粉價”。

  “2016年至2018年是島外土地市場的高光時期,這一時期,很多外來房企比如新城、旭輝、陽光城、泰禾、綠地都房企都紛紛‘殺’入廈門。由於島內地塊稀缺,島外便成為必爭之地,地價不斷被推高,溢價率居高不下。但是,此後2020年當高價地入市的時候,島外市場已經趨冷,部分外來房企敗走,很少出現在土地競拍中,剩下了建發、中駿等實力較強的本土房企。”廈門本土開發商人士如是說。

  島內外樓市分化現象明顯

  在廈門人眼中,島內和島外有著天差地別,房價也不例外。

  吳寅稱:“島外的市場以剛需為主,從去年至今,房價下行壓力比較大,尤其是位置較差的一些新盤去化艱難。但從島內來看,目前房價還是比較堅挺,一方面,由於‘限價’原因,島內房價比較穩定,部分熱門區域比如湖濱板塊,新房和二手房價格倒掛,新房仍然是一房難求;另一方面,受到市場購買力減弱等壓力,島內的新盤隨著未來供應量的增大也有價格鬆動的趨勢。”

  廈門樓市的分化不僅體現在島內外的分化上。就島外而言,不同項目的去化情況也不一樣。上述開發商人士告訴記者:“需要看項目的具體情況,比如島外的建發縵玥長灘項目在4月廈門新房銷售榜排名前三。未來這種分化趨勢也會進一步加劇。”

  綜合來看,廈門整體房價今年以來呈現下探趨勢,其中,新房價格下跌相對明顯。

  據易居研究院智庫中心的數據顯示,廈門新建商品住宅房價最新成交均價為36378元/平方米。從近年來房價均價走勢來看,2017年,廈門房價均價由上一年的26810元/平方米攀升到35258元/平方米,邁上“3萬+”台階,2020年的均價上漲到40423元/平方米,到今年又回落到“3萬+”區間。

  根據國家統計局發佈的數據顯示,4月,廈門新房價格指數環比下降0.5%,已連跌4個月,跌幅居全國第22位;同比來看,新房價格指數上漲1%,漲幅進一步收窄;二手房價格環比上漲0.2%,連漲2個月,漲幅居全國第11位,同比持平。

  1-5月新房成交面積降六成

  而在新房房價連續下跌4個月的背後,廈門新房的成交面積和成交量均明顯下降,開發商信心不足。

  據中指研究院監測,今年1-5月,廈門商品住宅成交面積同比下降60.8%。其中,5月份,在疫情零星散發影響下,市場活躍度顯不足,新房成交面積繼續下探,商品住宅成交同比降幅達71.9%,降幅較4月進一步擴大。

  克而瑞機構同時指出,自2021年三季度以來,廈門成交量連續三個季度呈現負增長趨勢,今年一季度疊加農曆新年前後返鄉以及疫情的影響,往年傳統的黃金週已轉化為淡季。雖然3月份有3個新盤入市,供應量有所增加,但在4月份並未如願大幅推高成交。

  “廈門住宅市場供求量雙雙走低,與往年同期相比,供應量甚至不如2020年。此外,今年1-4月成交規模低於廈門常規週期的成交量。”克而瑞方面這樣分析。

  “鬆綁”後市場能否複蘇?

  也正是基於成交大幅下降、銷售端趨冷等情況,廈門從多個角度對房地產調控政策進行了調整。

  值得關注的是,5月底,廈門在多孩家庭購房、房貸利率、落戶等方面優化調整政策,其中包括,廈門戶籍的二孩及以上(其中至少1個未成年)家庭可購買第三套住房(面積180平方米以下);非廈門戶籍在島外購房不需要學曆證明,但需提供半年以上工作證明等資料,如果在島內購房,需提供全日製本科學曆證明。

  對此,中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜預測:“未來,隨著政策顯效及疫情得到有效防控,購房者置業意願有望逐步修復。”

  對於未來的市場走勢,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預計:“過去兩年,廈門房地產偏弱,市場交易也偏弱,而後續市場交易是容易反彈的,有望帶動房地產市場行情和預期的複蘇,價格也會因為成交量的變化而出現上漲或回調。”

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