“降利率省出了裝修錢” 成都購房者追捧網紅樓盤

2022年05月28日08:15

  本報記者 陳雪波 盧誌坤 成都報導

  5月16日,成都購房者期待已久的樓市新政出台,對購房家庭住房累計套數認定標準作出了調整。在不少購房者看來,這次政策調整沒有預期中的力度大,但也有觀點認為,作為強二線城市的成都,如此程度的政策放寬,同樣有非常強的信號意義。

  《中國經營報》記者近日走訪成都市場瞭解到,當地新政還未給市場帶來明顯變化。不過,房貸利率下降,已經普遍地體現在了成都市場,利率降低的好處被銷售人員細緻地介紹給購房者。

  同時,無論在限購嚴格的去年還是政策有所放寬的當下,成都市場上一旦有與周邊價格存在明顯價格逆差的新盤上市,總能引來大批購房者報名參與搖號。成都延續多年的“網紅盤”搶購仍未熄火,大量社保時間較長的剛需購房者依然守候著“網紅盤”。

  “房貸利率下調”成促銷關鍵詞

  “上次利率這麼低,還是在很多年前了。”成都的一位房產經紀人這樣向記者回憶。

  今年以來,成都房貸利率持續走低,記者從多個途徑瞭解到,當地首套房貸利率已經可以低至4.60%,逼平同期LPR(貸款市場報價利率)。5月15日,央行、銀保監會下發通知,就差別化住房信貸政策進行調整,對於貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的相應期限LPR降為LPR減20個基點,按當前LPR,即從4.60%降為4.40%。成都市多個售樓處人士向記者確認,只要徵信和其他資料沒問題,現在個人首套房貸利率可以成功貸成4.60%。青羊區一位房產經紀人向記者介紹,目前也已經有成都購房客戶在向銀行申請4.40%的貸款。

  而在去年,成都首套房貸利率在很長時間里保持在5.88%左右,部分銀行曾一度高達6.30%。如今這樣大幅低首套房貸利率變化對購房者來說意味著什麼?成華區一位置業顧問給記者算了一筆賬:以其所在項目一套總價250萬元的房子為例,首付75萬元,貸款175萬元。按照一年前5.88%的利率計算的話,30年利息共計197.87萬元,月供10357.5元;按照當下4.60%利率計算的話,30年利息共計147.97萬元,月供8971.28元。如此算來,前後利息總額差了近50萬元,後者月供則少了1386.22元。“這下把裝修錢都省出來了,而且現在放貸款很快,這個利率太划算了!”這位置業顧問總結稱。如今,這樣的計算方法,也被普遍應用在銷售人員鼓勵購房者及時下手的場景中。

  當下的房貸利率,在一年前是不敢想像的。一位有多年從業經驗的房產中介回顧了他自己的買房經曆。他正是在去年買的房子,當時貸款審批非常嚴格,以至於他的貸款額度受限,沒有能足額貸款。即便如此,據他自己測算:“如果放在今年貸款的話依然能省得下十幾萬元。”

  在房貸利好之下,多數售樓處並沒有疊加更多的房價優惠。“我們這是去年拍下的‘雙限地’,地價和售價都是限死的,其實沒有太多的利潤。”成都城東一位置業顧問告訴記者,所有購房者可以有統一兩個點的優惠,但這個其實只是象徵性的。

  追逐“網紅盤”

  近來,伴隨多個城市放鬆限購,甚至取消限購的政策陸續出台,購房者對成都市購房政策調整的期待也愈加強烈,此前成都市場流傳著多個預測的“新政”版本。多次期待落空之後,成都新政終於出台。

  5月16日,成都市住建局正式發佈《關於支持剛性和改善性住房需求的通知》,政策調整後,近郊區(市)縣已購或新購住房不納入中心城區購房時家庭名下住房總套數計算。同時,購房人及其家庭成員在成都市無自有產權住房且登記購房之日前2年內無住房轉讓記錄的,認定為無房居民家庭,認定時間不再延續此前的“2016年10月1日開始”。與此前的猜測版本相比,最終落地的政策力度小很多。不過在一位當地業內人士看來:“這次調整不是放鬆、救市,而是對過去不合時宜政策的優化。”而新政策如此製定可能的主要原因是:“從過去的數據來看,成都在國內大多數城市中表現算好的,是平穩健康的。”

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為,此次政策中對家庭住房套數的認定、無房家庭的認定等規定,客觀上使得一些家庭後續可購房的資格或名額增加,這具有積極的作用,勢必釋放出新的購房需求或購買力。“成都政策的鬆動,也說明新一線城市政策放鬆是近期的大方向和趨勢,客觀上對全國其他城市也有示範的效應。”嚴躍進預測稱。

  5月18日國家統計局發佈的全國70城一手房價格指數顯示,今年4月成都新房環比上漲0.8%,環比漲幅與貴陽一同位列70城第一。在那之前,成都已經連續三個月排名第二。

  成都新政的調整主要涉及成都近郊的三圈層區域購房者,這部分購房群體的規模如何?是否會帶來很多購房者?雖然尚無官方統計數據,但已有多位從業人員告訴記者,新政發佈後的短短兩天時間里,已經開始有一些來自三圈層的購房者諮詢在成都中心城區買房。“那些在都江堰、青白江、崇州有兩三套房的人,也想到城里來買房,這些主要是改善需求。”一位房產經紀人介紹稱,這些購房者可能會和原來中心城區的購房者形成競爭關係。

  雖然房貸利率有所下調,但這並沒有明顯提升成都二手房市場的熱情。有房產交易人員告訴記者,近一年來她經手的二手房價格實際上有所下降。成都理工大學附近一位房產經紀人則向記者坦言,其周邊交付未達兩年的新房子還在限售期,而附近老房子則房齡比較老,買附近二手房的人很少。“我這邊買賣房子的話,半年只能成交一兩套,現在主要是在做租房了。”

  最近有細心的購房者發現,貝殼網上消失近一年的二手房實際成交價格被重新掛出。去年6月,成都市要求規範二手住房掛牌價格發佈行為,並隨後分三個批次發佈了數百個小區的二手房指導價格,貝殼網上的實際成交價格隨即消失。

  最新數據顯示,成都金融城片區的二手房均價已經達到50951萬元/平方米。而近日有從業人員反映,此前執行的二手房“指導價”如今其實也不再那麼嚴格。而自從去年8月以後,成都市再未繼續發佈新的指導價格。

  另一方面,成都人對購買新房的熱情肉眼可見,“網紅盤”尤甚。5月10日,天府新區新鴻基悅城取證,高達1萬元的“剪刀差”讓它一時成為成都萬千購房者的關注焦點。雖然這批次只有360套房源可售,但在取證次日,新鴻基悅城售樓處就被購房者堵得水洩不通,甚至引來了網絡主播站在售樓處外直播,手機報名系統開啟後一度被報名者擠至癱瘓。

  “要是所有樓盤都是這樣的價格,剛需們睡著都要笑醒。”一位購房者在購房諮詢小程序中對新鴻基悅城如此留言。更多的留言,則是在討論猜測本次搖號對社保時長的要求會有多高,以及表達對擁有數百個月社保購房者的羨慕。

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