【樓市分析】從失業率看樓市,港樓是否已經進入「多元宇宙」?

2022年05月27日16:55

政府統計處剛公佈,經季節性調整的失業率由2022年1至3月的5.0%上升至2至4月的5.4%的高位,創10個月新高,失業大軍更破20萬人的關口。然而「失業率」升,「樓價」仍然拾級而上,業主的信心更是逐步恢復。截稿前,「美聯信心指數」(MCI)最新報53.7點,按周再升2.1點,升幅4.1%,連升5星期。是否代表港樓已經進入「多元宇宙」,完全脫離經濟範疇呢?

事實上,筆者已經多次強調,看樓價升跌不能只考慮單一因素,應綜合整體經濟環境。過往香港樓價受壓,主要皆原因是經濟轉差,例如面對金融風暴、金融海嘯,或「沙士」等挑戰,導致失業率均處於高水平,樓價亦一度大跌。

不過,今次失業率上升屬受疫情影響,略有別於以往由於整體經濟陷入衰退導致失業率「持續性」地上升。須留意的是,今次的失業率上升有「局部性」,主要失業人士為零售、住宿及膳食服務等疫情相關行業;反觀金融、保險、地產、專業及商用服務業等行業受影響較少,同樣與以往屬各行各業「廣泛性」失業數字增加有所分別。

基本上近日的失業率回升,已屬市場預期之內,而且數字「滯後」。隨着本港疫情轉趨緩和,加上消費券等一系列紓困措施,預期本港失業率會逐步回落。這點從新失業率公佈後,港股未有受影響,重新反彈突破2萬點的開口,可知港人對經濟的信心,已經從谷底回升。

樓價向來受多項因素影響,例如經濟問題、政治議題、樓市供求以致息口情況,均左右樓市走勢。所以僅「失業率」的單一上升,相信對樓價影響有限。故此,如果下半年利好因素持續浮現,加上「茂波plan」的刺激效應,整體樓市重拾升軌是指日可待。

最近樓市表現的確已經重拾升軌。綜合美聯分行資料,統計5月9日至15日的一週,全港35個大型屋苑錄78宗買賣,與年內迄今平均約77宗水平相若,維持穩中向好勢頭。樓價方面,「美聯樓價指數」最新報168.94點,連升6週;本年迄今跌幅已進一步收窄至約1.5%。

一手方面,近期發展商密鑼緊鼓部署攻勢,多個新盤同時展開推售或於短期內登場,熾熱程度實屬近期罕見,而且無論是市區細單位、大型鐵路盤項目抑或是低密度豪宅物業,價位由細碼至大價物業均「應有盡有」,相信在盤接盤、疫情緩和及「茂波Plan」等利好因素帶動下,預計5月份一手成交有望錄約1,500宗,重返去年中的水平。

編輯/製圖:Business Digest

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