又一個!上海房企大發地產暴跌66% 近60億資金缺口 負債或交叉違約

2022年05月25日17:05

  5月25日消息,房企股又崩一個,這是繼正榮地產、天譽置業、佳源國際、領地控股之後又一隻房企閃崩,截至收盤,大發地產暴跌66%,市值只剩7.7億港元,成交額1828萬港元。

  值得注意的是,大發地產是一家總部位於上海,深耕長三角地區,專注於住宅物業開發及銷售的房地產開發商。於 2021年12月31日,集團項目遍佈上海、南 京、溫州、成都、寧波、合肥、無錫、常州等28個城市,共80個項目。

  2021年,集團連同其合營企業及聯營公司錄得累計合同銷售金額約人民幣375.63億元, 同比上升約23.9%。公司公司實現收益為約59.11億元,同比大幅下降約 35.7%;2021年,該公司實現毛利8.56億元,同比減少55.4%,毛利率也從20.9%下滑至14.5%。

  對於收入下滑,公司表示主要由於已交付物業的面積減少及受新冠疫情以及不利的宏觀市場環境影響,物業項目的平均售價下跌,導致該年度就已出售物業確認的收益減少。同樣,對於毛利下滑,公司給出同樣的理由,此外還增加了存貨減值撥備。

  截至2020年12月31日止年度,公司實現盈轉虧,2021年虧損4.29億,去年同期則盈利7.15億元;而歸母經曆虧損為4.8億,去年盈利3.39億元。

  同時,集團融資成本大幅增加至4.66億元,同比增加近1倍,去年同期則為2.36億元。

  收入、利潤雙降,融資成本大幅提高,直接帶來的後果是現金流的急劇惡化。2021年,公司現金及等價物為10.52億元,去年同期為38.91億元,同比減少逾28億,質押存款10.6億,受限制資金17.48億元。

  其中,集團若干借貸由公司在建物業、已竣工持作銷售物業、投資物業、物業、廠房及設 備、已質押存款及按公允價值計入損益的金融資產作抵押。於2021年12月31日,總值約為人 民幣116.74億元的資產已質押予銀行及其他金融機構,以為集團借貸提供擔保。

  目前公司借貸總額85.07億元,較去年增加逾14億,共計有67.4億元的短期借款和票據尚待償還,而公司淨負債率也從去年的61.2%飆升到102.2%,同時公司還有向集團物業、聯營合營企業提供的融資擔保額96億,2021年為提供擔保計提撥備2550萬元。

  2022年7月公司有一筆3.6億美元到期的應付票據;2022年到期的2.8億美元票據有1.85億美元尚未償還;將於1年內到期的2023年1億美元的票據。

  大發地產創始人葛和凱與弟弟葛和鳴很少公開露面,目前,公司的主要事務已經交由他們的下一代來管理。大發地產董事會主席葛一暘是葛和凱的兒子,而葛和鳴之子葛律,則是公司副總裁。截至目前,葛和凱父子持股72.47%,為公司實控人

  由於對公司持續經營產生疑問,公司審計師安永直接給出了不發表意見。安永表示,截至2021年12月31日止年度,大發地產淨虧損人民幣4.29億元。於2021年12月31日,大發地產的銀行及其他借貸以及優先票據總額為人民幣126.49億元,其中人民幣67.40億元將於未來十二個月內到期償還,而其現金及現金等價物為人民幣10.52億元。

  安永續指,公司本金總額為人民幣41.9億元的優先票據及計息銀行及其他借貸成為違約或交叉違約, 其中人民幣33億元須按要求償還。 於2022年2月18日,若干優先票據持有人分別向貴公司及貴公司的間接全資子公司提出清盤呈請。該等狀況顯示公司存在重大不確定性,可能對集團持續經營的能力構成重大疑問。

  對於公司股價暴跌,一方面是因為業績下滑現金狀況極差,無法償還短期負債;另一方面公司各項票據相繼到期,或形成交叉違約。在公司股價大跌後,有部分投資者打算抄底,有股民0.8,買入,還有股民表示等明天翻倍。

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