房地產的關鍵5月 政策快車道與市場蓄力期

2022年05月24日05:00

5月,有可能是房地產市場在2022年最關鍵的一個月份。

當月,各地的穩樓市政策密集出台,不斷給市場注入信心。據不完全統計,5月以來已有超過60個城市推出穩樓市政策,以提高公積金貸款額度和降低首付比例為主。這也使得今年出台穩樓市政策的城市超過150個,且對一二三四線城市均有覆蓋。

與此同時,首套房貸利率優惠和5年期LPR下調,使得政策端對樓市調整達到了新高度。信貸政策的這兩處調整,也被認為是今年最重要的利好。

沉寂多時的房地產市場,正在政策推動下悄然蓄力。根據易居研究院智庫中心的數據,5月中上旬,全國100個城市的新建商品住宅日均成交量比4月有所上漲,預計全月將有9%的環比增幅。此前的4月,全國商品房銷售規模下降同比超過四成。因此,若該趨勢最終確立,或將意味著樓市正式進入恢復通道。

但一些不確定因素的存在,使得從業者們仍然不敢過度樂觀。疫情的反複阻斷了部分城市的交易行為,因收入預期的不確定,一些購房者的支付能力也受到了影響。

多重因素影響下的房地產市場,能否真正走上複蘇之路?

“應出盡出”

今年以來,在支援合理購房需求、維持市場平穩健康發展的思路下,全國多個城市出台了“地方版”穩樓市政策,內容涉及調整限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、限售政策修改、鼓勵多胎家庭購房、為房企提供資金支援等方面。這些政策得到了監管部門的認可和鼓勵。4月29日召開的中央政治局會議指出,支援各地從當地實際出發完善房地產政策。

進入5月,穩樓市政策爆髮式出台。據不完全統計,截至5月23日,5月已有超過60個城市出台了穩樓市政策,這也使得今年出台穩樓市政策的城市超過了150個。

其中,成都、杭州、武漢、太原、濟南等一批省會城市出台新政,對合理需求給予較大力度的支援,掀起了地方政府穩樓市的新熱潮。

“5月,各地出台穩樓市政策的節奏明顯加快、力度明顯增強,一些重點城市更是如此。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報導記者表示,5月可能成為政策出台最密集的月份。

在此期間,信貸政策也迎來重大利好。5月15日,央行、銀保監會發文指出,首套住房商業性個人住房貸款利率最多可下調20個基點。5月20日,央行發佈最新一期LPR利率,5年期LPR從4.6%下降至4.45%,下調15個基點。

這兩項政策疊加,使得首套房和二套房的最低貸款利率分別達到4.25%和5.05%,在一定程度上減輕了購房者的負擔。同時,由於不少城市取消了“認房又認貸”,使得這一調整還將惠及一批改善性需求。

中泰證券認為,與地方性施策相比,自上而下的全國性信貸政策調整釋放了更為積極的信號,體現出對剛需和改善性需求的支援。

5月,房企融資繼續破冰。5月中旬,碧桂園、龍湖和美的置業被監管機構選定為示範房企,發行人民幣公司債券。旭輝、新城也獲得信用保護工具支援,並將發行融資產品。這種示範效應讓很多人相信,民營企業有望享受到更加友好的融資環境。

北京某房企人士向21世紀經濟報導記者表示,近期,高層在穩增長穩市場主體保就業座談會上強調,“看得準的新舉措能用盡用,5月份能出盡出”。從房地產業的動作來看,正在努力做到政策的“應出盡出”。

回溫的信號?

在調控政策帶來的心理預期和實際影響下,市場端也在出現積極的變化。

根據易居研究院智庫中心的數據,5月中上旬,全國100個城市的新建商品住宅日均成交量比4月有所上漲。按照現有的交易規模,預計5月全月的銷售規模將有9%的環比增幅。

其中,5月一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積預測值分別為162萬平方米、952萬平方米和850萬平方米,環比漲幅預測為-1%、9%和10%。

但上述機構同時指出,實際情況可能要好於預測值。“房地產市場總體向好發展,結合央行房貸利率下限下調等政策,5月份下旬數據將有進一步改善的可能,這可以助力5月全月成交數據的改善。”

在此之前,房地產交易規模已經降至近5年同期的最低水平。根據國家統計局的數據,今年1-4月,全國商品房銷售面積39768萬平方米,同比下降20.9%;商品房銷售額37789億元,下降29.5%。其中,4月單月的環比降幅分別達到43.1%和42.7%,同比降幅為40.0%和46.6%。

嚴躍進認為,若5月的新房交易規模能夠如預期般回溫,市場就有望進入升溫通道。當前的交易規模雖然不及去年同期,但仍不失為一種積極的信號。

目前來看,政策已經在局部區域收到效果。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出,此前已經出台穩樓市政策的蘇州、東莞等城市,市場活躍度有所提升。預計到5月底6月初,核心城市市場有望企穩。

最大的不確定性仍然來自於新冠疫情。分析人士認為,若散發疫情持續好轉,則樓市的回溫局面有望保持。但對於不少購房者來說,疫情對收入和購買力產生的影響仍然有待進一步評估。

前述房企人士向21世紀經濟報導記者表示,受疫情影響,公司重點佈局的“長三角”區域和部分西部城市,銷售已經出現下滑。且這些區域的銷售何時能夠恢復,以及能在多大程度上恢復,目前尚難判斷。

該人士表示,隨著多地出台穩樓市政策,公司已部署了相關的促銷方案,希望能對銷售有所促進。同時,各區域公司也準備了一套線上營銷方案,以應對疫情有可能帶來的變化。

(作者:張敏 編輯:包芳鳴)

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