房貸利率隨LPR聯動再探底,每月能省多少錢?

2022年05月21日18:38

  來源:財經雜誌

  “滿滿的都是愛!”在“520”這天,五年期LPR(貸款市場報價利率)迎來改革後最大降幅。

  5月20日,據中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈數據,一年期LPR為3.7%,與上個月持平;五年期以上LPR為4.45%,較上月下調15個基點。

  在業內人士看來,LPR的結構性調降體現了貨幣政策進一步加大力度支持穩增長,對降低實體經濟融資成本,提振國內投資、消費需求,將發揮積極作用。

  此前,央行聯合銀保監會於5月15日發佈《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》(下稱《通知》),明確“首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點”。

  作為房貸利率的定價基準,此次五年期以上LPR的下調意味著,首套房貸款利率最低將降至4.25%,新增及存量房貸客戶的成本有望進一步下調。

  值得注意的是,在當前多地樓市寬鬆政策持續發力下,居民需求增長卻略顯乏力。多名專家指出,五年期LPR利率的下滑雖有利於降低居民房貸成本,但若想有效推動居民消費需求明顯回升,尚需更多舉措。

  另一方面,LPR數據公佈後,今日資本市場並未買賬。Wind數據顯示,截至5月20日收盤,房地產板塊跌幅居前,房地產指數下跌1.08%。

  非對稱式降息,定向支持房地產?

  自LPR報價形成機制改革以來,一年期LPR不降,單獨下調五年期LPR還是首次出現。

  “意料之中,預期之外。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華看來,由於國內面臨複雜形勢超預期,實體經濟融資需求偏弱,年內穩增長與穩就業壓力較大,國內有必要進一步引導金融機構合理降低實體經濟融資成本,激發微觀主體活力,促進投資與消費穩步恢復。

  亦有券商分析師指出,這種非對稱式降息背後的核心驅動因素是政策開始大力支持“寬信用”,並且著眼於解決目前信貸結構差,中長期信貸遲遲沒有修復的問題。

  此前央行發佈的金融數據顯示,當前房地產市場需求明顯有收縮跡象。2022年4月,住戶貸款減少2170億元,同比少增7453億元。其中,住房貸款減少605億元,同比少增4022億元。

  在此背景下,作為房貸利率的定價基準,五年期LPR的超預期下調更是被業內人士視作對房地產的定向支持。

  “當前企業貸款利率已處於改革開放40多年以來的最低點,而居民房貸利率仍然處於較高水平;更為重要的是,年初以來儘管房地產金融環境在持續回暖,但受疫情及行業本身運行規律等因素影響,樓市下滑勢頭仍在延續,其對宏觀經濟的拖累效應正在加大。”東方金誠首席宏觀分析師王青指出。

  事實上,在本次五年期以上LPR下調之前,央行曾與銀保監會於5月15日聯合發佈《通知》,指出“首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點”。

  這意味著,此次五年期LPR再度下調15個基點後,首套房利率的下限已下探至4.25%。

  據貝殼研究院市場分析師劉麗傑測算,若以商貸額度300萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算,LPR下降15個基點,存量貸款客戶每年房貸能省超過3000元;對於新貸款人群,考慮首套房貸利率下限可在LPR基礎上下降20個基點,即與4月相比最大降息35個基點,每年房貸節省還款額度約7500元。

  20城利率已降,購房者意願大嗎?

  實際上,在上述《通知》發佈之後,已有多地銀行作出反應。據易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進統計,截至5月19日,包括廣州、深圳、天津、重慶、無錫、常州等在內的20個城市均出現4.4%的房貸利率。

  其中,安徽省阜陽市房屋管理局發佈《阜陽市出台關於應對疫情影響促進房地產市場良性循環和健康發展的措施》,明確“鼓勵引導各金融機構根據最新貸款市場報價利率和差別化住房信貸政策最新要求”。這是《通知》發佈後首個明確發文引導房貸利率依照最新要求降低的城市。

  需要指出的是,雖然多地部分銀行提供了4.4%的房貸利率,但在執行標準上卻有嚴格限制。重慶地區某國有大行貸款經理告訴《財經》記者,該行4.4%的利率僅針對首房首貸,二手房不包括在內,同時客戶需滿足一定標準,具體條件需銀行與具體樓盤開發商進行對接後告知。

  在房貸利率“連降”背景下,居民購房意願是否會有所增強?

  有貸款從業者告訴《財經》記者,當下銀行端的貸款政策較寬鬆,購房者貸款積極性有一定的增加,但並不明顯。對比之下,房地產開發商、中介的積極性更強,都在催促客戶辦貸款。

  據貝殼研究院數據,2022年5月監測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.91%,二套利率為5.32%,分別較上月回落26個、13個基點,再創2019年以來新低。

  在如上寬鬆環境下,部分地產從業者尚未感受到客戶購買意願提升,“利率也降了,首付也降了,但還是沒起色。”華北地區地產從業者向《財經》記者表示。不過,上海地區房產中介表示,《通知》發佈後,線上諮詢買房的客戶較以往增多。

  “在過往經濟週期中,當房地產面臨下行壓力時,通過刺激需求可以有效緩解房地產風險。這種調控思路本質上是‘換表’,即當房地產企業資產負債表變差時,通過鼓勵居民加杠杆,用居民部門健康的資產負債表改善房地產企業資產負債表。然而上述政策思路在當前亦面臨挑戰,主要原因在於居民杠杆率已經不低。”中央財經大學國際金融研究中心客座研究員張啟迪指出。

  LPR仍有下調空間?促消費需財政發力

  對於LPR後續走勢,王青等人指出,仍有一定下調空間。具體原因如下:

  一方面,考慮到本輪疫情持續時間、波及範圍及對宏觀經濟的衝擊效應較大,增量政策工具或不會僅限於“支小再貸款規模擴大”等結構性政策加力。為切實提振實體經濟融資需求,接下來通過降準降息更大幅度地引導貸款利率下調,盡快推動各項貸款餘額增速由降轉升,進而為下半年經濟有力複蘇創造條件,有可能成為接下來貨幣政策操作的另一個重要著力點。

  與此同時,儘管3月居民住房貸款利率較去年12月下行14個基點,本次五年期LPR報價下調15個基點疊加首套房房貸利率下限下調,也會帶動居民房貸利率更快下行,但曆史規律顯示,為助力樓市企穩回暖,需要房貸利率出現較大幅度下調(2008年以來的三輪房地產下行週期中,居民房貸利率最小下調幅度為142個基點)。這意味著未來仍可能通過MLF利率下調直接帶動五年期LPR報價進一步下行。

  “就近期而言,2021年四季度以來市場對美聯儲政策收緊預期已較為充分,美聯儲也先後啟動加息和減碼購債,但這並未影響國內央行去年12月和今年4月兩度降準及今年1月降息。由此,若6月乃至下半年早些時候降準降息持續落地,LPR報價還會有一定幅度的下調空間。這也將帶動企業貸款利率和居民房貸利率更大幅度下降。”王青表示。

  而當前,伴隨經濟下行壓力在超預期因素衝擊下加大,有金融業人士進一步指出,五年期LPR利率的下滑雖有利於降低居民房貸成本,但若想有效推動居民消費需求明顯回升,尚需更多舉措。

  “當前中國宏觀經濟的最大問題之一是缺乏穩定的需求。”5月19日,國家金融與發展實驗室副主任、中國社會科學院金融研究所副所長張明在“大金融思想沙龍”線上研討會上表示,所有關於消費和投資的需求不足都會集中反映到金融數據上,所以今年4月的金融數據中,無論是社會融資總額增量、人民幣貸款增量、還是居民住房抵押貸款增速,都出現了明顯下降。需求不足的問題很難用補充流動性的方式來解決,因為問題的核心不是流動性短缺,而是市場主體的信心不足。

  此前,央行發佈的金融統計數據顯示,4月新增社融9102億元,同比少增9468億元;4月人民幣貸款增加6454億元,同比少增8231億元。

  針對目前市場主體缺乏需求的問題,張明提出,這時候尤其需要財政政策發力。考慮到今年的特殊情況,建議財政部發行大規模特別國債來做三件事情:一是給受疫情衝擊比較大的中低收入群體直接發消費券;二是給受疫情衝擊比較嚴重的中小企業直接發放補貼;三是用特別國債募集資金支持地方政府重大基建項目建設。

  中泰證券首席經濟學家李迅雷近日在第三屆清華五道口首席經濟學家論壇上亦表達了類似的觀點。他認為,在促消費上,貨幣政策的作用有限,財政政策應該更加積極。當前財政主要投入在穩企業穩就業上,對於消費領域的支出偏少。對此,財政政策力度要繼續加大,尤其用於消費方面,應推動發放消費券。

  “目前,中國的消費總量還可以,因為人口基數大,過去幾年經濟高速增長。但結構上存在消費率過低問題,居民家庭消費更多用來投資、買房。相信今後隨著房地產投入的減少,消費率有可能會有所上升。此外,還要通過收入再分配、第三次分配增加企業責任等多種舉措共同發力改善居民的收入結構。”李迅雷說。

關注我們Facebook專頁
    相關新聞
      更多瀏覽