70城新房價格6年多來首次同比下跌,專家:供需雙管齊下是大勢所趨

2022年05月19日06:34

  原標題:70城新房價格6年多來首次同比下跌 專家:供需雙管齊下是大勢所趨

  中國網財經5月19日訊 (記者 譚夢桐)5月18日,國家統計局發佈2022年4月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。在3月份樓市短暫回暖後,4月份樓市再度降溫,70城新房價格出現2015年12月以來的首次同比下跌,二手房價格同比跌幅擴大。

  4月,新房和二手房銷售價格環比下降的城市分別有47個和50個,比上月分別增加9個和5個。

  諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄分析認為,4月份,全國多地因疫情發散管控趨嚴,樓市回溫態勢受阻。從政策端來看,中央到地方頻頻表態,釋放了積極的政策信號,但是從實際情況來看,政策尚未完全發揮作用,疊加疫情防控形勢嚴峻,市場修復之路更添曲折。預計後續發佈樓市“鬆綁”政策的城市將繼續擴圍,且在供給端、需求端共同發力,市場會持續修復,但進程是緩慢和曲折的。

  新房:成都、貴陽領漲 三線城市跌幅擴大

  根據簡單算術平均計算,4月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.3%,同比漲幅為-0.1%。

  “這是2015年12月份以來首次出現房價同比下跌態勢,信號意義很強。這也是77個月以來首次房價出現同比下跌。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受中國網財經採訪時表示,“房價出現拐點,充分說明房地產市場面臨下行較大的壓力,各類穩房價、穩預期的工作需要加快推進,否則房價指數繼續降溫,對於後續房地產市場的穩定確實有衝擊。”

  具體來看,國家統計局城市司首席統計師繩國慶表示,4月份一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.1個百分點,同比上漲3.9%,漲幅比上月回落0.4個百分點。

  二三線城市方面,二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.1%,同比上漲1.0%,漲幅比上月回落0.6個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.6%,降幅比上月擴大0.4個百分點,同比分別下降1.5%,降幅比上月分別擴大0.9個百分點。

  從各城市來看,成都、貴陽新房價格漲幅領跑,環比漲幅為0.8%,其次為北京,環比漲幅0.7%。杭州、烏魯木齊緊隨其後,環比漲幅為0.6%。

  值得一提的是,本月成都成為新房二手房價格漲幅的雙榜首,成都於5月16日出台了樓市新政,其中放寬對開發商的監管資金要求、放鬆限購等。

  “成都房價一直較為堅挺,一方面與各特大城市相比,成都房價相對較低,另外成都憑藉著成渝都市圈的規劃紅利,已成為繼北京、上海、廣州之後的中國第四大航空樞紐,吸引大量購房客戶湧入。”陳霄表示。

  不過陳霄還指出,警惕市場下行不可忽視,三線城市跌幅擴大明顯。

  “當前需要對三四線城市積極繼續各類購房政策放鬆,尤其是要在剛需和改善型購房方面給予積極和到位的政策。”嚴躍進表示。

  二手房:一線城市韌性凸顯

  根據簡單算術平均計算,4月份全國70個城市二手住宅價格指數環比漲幅為-0.3%,同比漲幅為-1.6%。二手住宅已經出現了連續8個月房價指數環比下跌態勢,同比跌幅也持續擴大。

  嚴躍進指出,二手房市場的降溫持續時間較長,且有進一步下行的壓力。不過嚴躍進也談到,各地對於二手房的政策支持力度是比較大的,尤其是類似增值稅政策調整、取消或放鬆限售、定向對二手房放鬆限購等,客觀上都可以防範二手房市場的進一步降溫。

  具體來看,繩國慶表示,4月份,一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%,漲幅與上月相同,同比上漲2.4%,漲幅比上月回落0.4個百分點。

  二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.3%,降幅比上月擴大0.2個百分點,同比下降1.0%,降幅比上月擴大0.8個百分點。三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.3%,降幅與上月相同,同比下降2.5%,降幅比上月擴大0.6個百分點。

  從各城市來看,成都價格漲幅領先,本月環比漲幅為0.7%,其次為北京、昆明,環比漲幅為0.6%,廣州、深圳價格漲幅為0.5%,緊隨其後。

  “一線城市本月表現優異,除上海受到疫情影響價格表現平平,其他三個一線城市二手房漲幅均位居前列,強韌性凸顯。”陳霄指出。

  “杭州的二手房漲幅相對還是比較大的。但這不影響此類城市對於二手房方面的政策放鬆。”嚴躍進表示。“這說明近期一些房價看似強勢的城市,其實背後的壓力也還是比較大的。此次杭州針對二手房定向放鬆了限購政策,客觀上也有助於防範二手房市場的下跌或降溫。”

  “二手房降溫的時間相對長,跌幅也要大於一手房,說明市場壓力要更大。”嚴躍進分析認為,一些既有的政策正不斷出現,對於二手房市場的回暖有積極作用,但需要時間。個別城市還會率先有較好的表現,包括東莞等城市,近期已經有二手房略回暖的跡象了。

  供給端需求端雙管齊下是大勢所趨

  4月以來,在全國多城疫情管控趨嚴的背景下,房地產市場回溫態勢受阻。不過,從政策端來看,從中央到地方頻頻吹起暖風。據中原地產研究院統計數據顯示,5月超40城發佈了穩樓市政策。政策涉及降首付、公積金貸款額度提升、取消限售、放鬆限購等。

  政策方面,4月18日,央行、外彙局提出完善住房領域金融服務,因城施策實施好差別化住房信貸政策,合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求,更好滿足購房者合理住房需求。

  4月25日,央行下調金融機構存款準備金率0.25個百分點,釋放長期資金約5300億元。

  人民銀行、銀保監會5月15日發佈的關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知提出,首套房商貸利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點。

  地方層面,蘇州、蘭州、南京、寧波、無錫、衢州、淮安等優化限購限售,如蘇州非戶籍居民家庭購房社保年限要求由連續2年改為累計2年;蘭州生育兩孩、三孩家庭或老人投靠家庭,均可在限購區域內新購1套住房。杭州也於近日放鬆了限購政策,且符合條件的三孩家庭,在限購範圍內限購的住房套數增加1套,參照“無房家庭”優先搖號。

  蘇州、銀川、湖州、天津、福建等調整住房公積金貸款政策,蘭州、銀川、福州、贛州、宜昌等降低首付比例。四川、廣東、山東、江西、江蘇及河北等省內多數城市陸續下調房貸利率,降低居民購房成本。

  “當前出台政策方面多放在需求端發力,出台措施也多集中於放寬公積金貸款條件、降低首付比例、放鬆限購限售等方面,市場對政策逐漸形成了一定的免疫力,後期政策端還需考慮創新性政策出台。”對於地方政策陳霄表示。

  此外,陳霄分析認為,雖然政策釋放了積極的信號,但是從實際來看,政策尚未完全發酵,疊加疫情來勢洶洶,市場修復之路更添曲折。整體來看,本月新房、二手房上漲城市數量雙雙止漲轉跌,與此同時,新房、二手房價格跌幅再擴大,跌至接近2021年底的水平。展望後市,市場想要真正恢復,一方面全國疫情得到有效控製,另一方面仍需要實質性寬鬆政策的加持。

  諸葛找房數據研究中心預估,接下來鬆綁調控的城市將會繼續擴圍,並且政策舉措不再局限於需求端,供給端和需求端雙管齊下是大勢所趨,市場將會持續修復,但修復進程是緩慢和曲折的。

  中指研究院認為,二季度全國樓市調控政策預計將保持寬鬆基調,各地方政府大概率將繼續貫徹落實因城施策,更多寬鬆政策“組合拳”或將出現。隨著信貸環境和調控政策的進一步改善,購房者置業信心有望逐漸企穩,但市場的恢復仍可能受疫情等不確定因素的影響。

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