專家:限購政策及時、合理調整,有利於房價穩定

2022年05月19日11:10

  降低限購門檻,針對多孩家庭及人才放鬆限購,成為近期樓市政策鬆綁的方向。據機構不完全統計,今年以來,已有20餘城優化住房限購政策。而限購是否會退出市場一直成為市場關注的焦點。

  對此,中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華表示,政策是“雙向調節”,在市場整體下行的條件下,限購政策的及時合理調整,更有利於房價的穩定。由於住房投資的大時代已經過去,對潛在購房者而言,購房決策主要應考慮實際住房需要。

  大多數城市退出限購,不會導致炒作風捲土重來

  自2010年北京首次引入住房限購政策以來,限購政策在我國已經實施了十餘年。在此期間,部分城市的限購政策一再加強。

  據鄒琳華介紹,限購政策由最初的一線城市,到省會以上城市,再到眾多熱點城市,甚至不少熱點縣也引入了限購政策。其間,房價經曆了幾起幾落。

  鄒琳華認為,從過去來看,在地方政府肩負穩定房價責任的條件下,限購是迅速平穩房價的重要手段。不管外地戶籍購房或購買多套房是否真的屬於投資投機,通過限購削減了部分購房需求,樓市的短期供求矛盾就能夠得到迅速緩解。

  雖然從長期看,限購併不一定能夠持續穩定房價,要通過限購持續穩定房價只能不停加碼。這也是限購這一短期手段被當成“長效政策”持續使用達十餘年的原因。

  時至今日,住房市場形勢已經發生很大變化。對此,鄒琳華表示,房價持續上漲預期已不複存在,一些區域還存在較強的房價下跌預期。由於炒房主要是源於房價上漲預期,因而大規模炒房或專業炒房也基本消失。另外,住房市場供求形勢發生很大變化,除了少數城市,多數城市的住房總量已經供大於求。因而,住房限購政策已經具備了全面退出的市場條件。對絕大多數城市而言,退出限購,並不會導致住房炒作風捲土重來。

  據機構不完全統計,今年以來,已有20餘城優化住房限購政策,部分城市或區域全面取消限購;部分城市降低限購門檻,最明顯的是降低社保年限要求;另有部分城市針對人才、老年人、多孩家庭等人群優化限購政策。

  限購逐步退出,有利於居民住房升級改善

  “限購政策實施的理論依據是,住房需求可以分為投資投機需求和實際居住需求兩部分。其中,投資投機需求是推高房價的主要原因。因而,可以通過限購抑製住房投資投機需求,來達到穩定房價的目的。”鄒琳華表示,然而,各地情形千差萬別,且不說推高房價的不一定是投資投機,也可能是因為住房結構性短缺。更重要的是,住房投資投機很難被精準識別,將家庭購買第三套房或外地戶籍家庭購房簡單認定為投資投機,並不完全科學。

  鄒琳華認為,當前,限購政策的逐步退出,既有利於住房市場的正常化,也有利於居民家庭住房條件的升級改善,更有利於城市化的推進。很多外地來的新市民由於不具有當地戶籍,無法在就業地購房。他們人已經進城,但是沒有住房,也被稱為“半城市化”人口。孩子上學、老人養老,往往都依賴原籍地解決。取消或放寬限購,有利於這部分“半城市化人口”變成“完全城市化人口”。

  此外,本地居民老人的鄰近居住、家庭規模的原子化(家庭成員逐漸脫離家庭共同體)、住房消費升級等,都會產生對多套住房的需求。限購政策的退出,有利於這部分需求的釋放。

  “住房市場的政策調節,原本包括抑製過快上漲和防止非正常下跌兩部分的內容,也就是所謂的‘雙向調節’。限購政策並非一成不變,不能退出。在市場整體下行的條件下,限購政策的及時合理調整,更有利於房價的穩定。”鄒琳華如是說。

  在鄒琳華看來,房價只漲不跌的時代已經過去,投資炒房可能面臨一定的跌價風險。因此,當前條件下,部分城市限購政策的退出,並不會引發購房熱。未來,預計還會有更多的城市加入限購調整的行列,這將有利於住房市場的正常化。

  對潛在購房者而言,鄒琳華建議,由於住房投資的大時代已經過去,購房決策主要應考慮實際住房需要,而非房價漲跌。有實際需要,可以考慮擇機入市。沒有實際需要,則不必考慮因政策變動是否存在投資空間。

  新京報記者 袁秀麗

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