前四月商品房銷售降幅擴大 樓市靜待利好落地

2022年05月17日03:19

5月16日,國家統計局發佈前4月房地產市場相關數據。受各種因素影響,樓市相關數據表現繼續低迷。

今年1-4月,全國商品房銷售面積39768萬平方米,同比下降20.9%;商品房銷售額37789億元,下降29.5%。與一季度相比,降幅繼續擴大。同期,全國房地產開發投資39154億元,同比下降2.7%。

今年以來,全國已有超過100個城市出台各類穩樓市政策,各級監管部門也屢次做出支援合理需求的表態。但由於疫情及其他因素的影響,市場信心仍未恢復到合理水平。這也被認為是樓市各指標表現不佳的原因。

未來,情況可能有所改變。5月15日,央行、銀保監會發佈通知,允許首套住房商業貸款利率比市場報價下調20個基點。這個既能產生強大的心理影響、又能夠切實降低購房成本的措施,被認為是今年最重要的樓市利好政策。

5月16日,資本市場率先做出反應,當日的A股地產板塊大幅上漲,多隻股票漲停。下一步,這一政策能否真正激活市場交易、重塑市場信心,才是房地產業真正關心的事情。

“小陽春”爽約

今年樓市的開局並不差,前兩月的銷售規模已經超過2019年和2020年同期的水平。3月,市場交易規模繼續保持在高位,似乎預示著傳統樓市“小陽春”不會缺席。但隨後,市場交易又出現明顯回落。

根據統計局的數據,4月單月,全國商品房銷售面積8722萬平方米,銷售金額8134億元,環比分別下降43.1%和42.7%,同比分別下降40.0%和46.6%。

分區域來看,東北地區、東部地區成交規模降幅較大。今年1-4月,東北地區商品房銷售面積、金額同比降幅均超40%。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,銷售市場的下行除了受疫情拖累之外,市場預期較弱是主要原因。今年以來,超過百城發佈穩樓市政策,但疫情多點散發、經濟增速放緩、收入預期下降導致居民風險偏好降低,市場信心恢復受阻。

信心不足的情況還體現在投資和供應端。今年第一季度,全國房地產開發投資增速已降至0.7%的低位,到4月,該指標出現有統計以來的首次負增長。許小樂指出,前四月土地購置面積同比下降46.5%,這表明了房企投資動力極弱,也進一步拖累了同期的固定資產投資增速。

與此同時,今年前4月,房屋新開工面積下降了26.3%,房屋施工面積由增長轉為持平,房屋竣工面積繼續下降,降幅為11.9%。

房企投資意願低迷,還與資金鏈的緊張有關。今年前4月,房地產開發企業到位資金48522億元,同比下降23.6%。其中,定金及預收款、個人按揭貸款的降幅分別達到37.0%、25.1%,這兩項來源在房企資金中佔比近半,也體現出銷售受阻對資金鏈的影響不容忽視。

融資端同樣沒有明顯改善。雖然近期已有部分房企重新啟動發債,但多家房企相關負責人向21世紀經濟報導表示,銀行對開發貸的審核和發放仍然嚴格,到目前為止,這一通道並沒有實質性開啟。

對於房企而言,當下的重點除了融資,還有恢復銷售,從而緩解日益增長的庫存壓力。自去年12月以來,全國商品房待售面積連續5個月上升。截至今年4月末,全國商品房待售面積55735萬平方米,同比增長8.4%。其中,住宅待售面積增長了14.8%。

久旱逢甘霖?

在紛繁複雜的房地產指標中,銷售被認為是最重要的抓手,市場銷售恢復與否,也是房地產市場真正的“晴雨表”。

從去年末開始,監管部門就不斷做出支援合理購房需求的表態。今年以來,全國已有超過100個城市出台了不同類型的穩樓市政策,涉及調整限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、限售政策修改、鼓勵多胎家庭購房、為房企提供資金支援等多個方面。

同時,主要城市的個人房貸利率已經有所下調,按揭貸款的放款週期也明顯縮短。

但這些政策都未能真正激活市場。按照中原地產首席分析師張大偉的觀點,除了疫情因素外,我國房貸利率的實際水平仍然偏高,影響了合理需求的釋放。“過去幾年,剛需(包括改善型需求)房貸利率普遍在6%以上。”張大偉說,無論橫向還是縱向對比,這一水平都不低,“穩樓市需要銀行讓利”。

因此,5月15日兩部門發佈的調整差別化住房信貸政策文件,被業界寄予不小的希望。一方面,首套房貸利率下調,可以實實在在地降低購房成本,對購房者帶來切實利好;另一方面,與各地出台的“地方版”穩樓市政策不同,該政策覆蓋全國,影響範圍更大。

值得注意的是,監管層上一次下調房貸利率,還是在2014年。

儘管此次政策的細則有待落地,且利率優惠僅僅針對首套房,但已經低位運行多時的房地產市場,仍然期待著“久旱逢甘霖”。

許小樂指出,雖然二套利率下限並未調整,但前期多數城市已取消“認房又認貸”,換房需求按首套的貸款執行,因此本次首套利率下限降低,給銀行留出房貸降息空間,有利於降低剛需和改善性需求購房成本,並有望改善銷售持續下行的局面。

根據貝殼研究院的統計,今年4月,百城首套房貸平均利率5.17%,距離新政規定的下限(4.4%)仍有較大空間。因此,若政策能夠“友好”落地,對市場的影響不容小視。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜則指出,各類政策“組合拳”的疊加效果值得期待,但短期市場恢復節奏仍有賴於疫情的有效防控及各地政策的執行力度。當前,部分熱點城市政策跟進節奏加快,購房者置業情緒有所修復,市場有望率先企穩,但大多數城市市場預期仍較弱。預計樓市表現的全面改善還需要一段時間。

(作者:張敏,張雁楠 編輯:林虹)

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