央行調降首套房利率下限 釋放穩增長升溫信號

2022年05月16日20:50

  本報記者 吳婧 上海報導

  2022年5月15日,央行、銀保監會發佈《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》(以下簡稱“《通知》”)。

  一位券商人士對《中國經營報》記者坦言,此舉信號意義巨大。“本次央行罕見的房地產利率指導,可視為全國意義上的地產刺激政策。對於資本市場而言,至少會迎來一波信息轟炸的‘行情’。5月13日的地產板塊大幅拉升,證明已有資金提前進場了。”

  下調首套房貸利率下限

  《通知》規定,對於貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點,二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

  實際上,從2021年下半年開始,本輪房地產金融政策已經發生變化。廣發證券首席經濟學家郭磊認為,其特徵主要有兩個:一是在融資端,鼓勵銀行加大對房地產行業的金融支持,包括房貸、開發貸與併購貸等;二是在銷售端,放鬆地產銷售端的約束,包括降低首付比例、降低房貸利率、取消認房認貸等。但這種放鬆多數是區域性自發的,並未看到央行與銀保監會層面提出全國範圍內的政策調整。此次《通知》屬於這一輪金融政策調整以來首次在銷售層面對全國範圍內金融政策做出鬆綁,政策信號意義更強,有利於穩定微觀主體預期。

  在中銀證券房地產行業首席分析師夏亦豐看來,本次調整釋放了支持剛需首套購房的積極信號,若按最新5年期LPR來看,首套普通自住房貸利率下限由原本的4.6%下調至4.4%。不過,最終實際利率仍然要看各地“因城施策”執行情況。

  夏亦豐認為,金融數據走弱、地產銷售景氣度持續低迷是此次調整的主要原因。具體而言,4月社融增速下滑,整體信貸投放情況較差。從結構上看,居民端罕見淨減少,4月居民戶貸款減少2170億元,同比少增7453億元,其中住房貸款減少605億元,同比少增4022億元,自2007年有數據記錄以來第二次出現負值,前一次為今年2月,當月新增居民中長期貸款為-459億元,反映出居民房貸需求量仍然低迷。中銀證券跟蹤的高頻數據顯示,4月43個重點城市新房成交面積環比下降20.3%,同比下降55.5%,降幅再度擴大了8.0個百分點。

  需要注意的是,本次《通知》強調“因城施策”。在申萬宏源證券研究所宏觀首席分析師秦泰看來,這或許意味著地產需求更為疲弱的三線以下、部分二線城市可能將獲得更大程度的本地房貸利率調降幅度,旨在緩解國內房地產市場分化格局。本次下調房貸利率下限的一個重要背景是一些二三線城市近期已經“因城施策”將本地首套商貸利率降至原定的下限LPR水平,進一步下調需要全國範圍下限政策協調,而一線城市利率普遍未降至原下限,例如上海在本次通知前執行首套房貸利率LPR+35BP。在這一背景下及時推出的房貸利率下限鬆綁,並強調“因城施策”指導各城市自主確定本地利率下限,明顯旨在更具針對性地刺激當前地產需求疲弱問題更突出的三線和部分二線城市,從而緩解國內房地產市場分化格局的長期要求並未鬆動,穩增長並不以放鬆長期結構優化為代價。

  信號重於實質

  浙商證券首席經濟學家李超認為,調降首套房貸利率下限,本次政策信號意義重於實質影響,驗證當前地產政策邊際寬鬆助力穩增長的趨勢,同時,降低房貸利率也是配合其他房地產放鬆政策,驅動房貸逐步放量,指向“寬信用”。

  在李超看來,本次政策針對增量住房貸款,核心目的是拉動居民購房意願,提高邊際貸款需求,帶動地產銷售回暖,但對存量房貸影響不大。每個城市首套房定價利率差別較大,實際不會都採取最低利率,本次政策為房貸利率定價釋放空間,有助於帶動市場平均房貸利率下行,但在“房住不炒”的大背景下,房貸利率的回落將是漸進的。

  不過,夏亦豐認為,從實際政策落地效果來看,房貸利率方面的調整能起到的作用相對有限,後續金融口若有更多市場有效性更強的信貸政策(例如央行發文降低商貸首付比例下限、調整“認房認貸”標準等),並在更高能級的核心城市擴圍,才能起到更加有效的提振市場信心的作用。

  實際上,每個城市首套房定價利率差別較大。在李超看來,截至今年3月末,我國首套平均房貸利率約為5.28%,二套平均房貸利率約為5.57%,均高於當前房貸基準利率5年期以上 LPR(4.6%),銀行在利率定價實踐中普遍是在基準利率基礎上加點,不會直接採取最低利率。城市之間房貸利率定價差異也較大,主要受各地房地產市場形勢、房貸利率政策及供需關係影響,截至3月,北京、上海、廣州、深圳的首套房貸平均利率分別為5.15%、4.96%、5.35%和4.91%,天津、廈門、武漢、合肥等熱門二線城市利率水平也分化較大,分別為4.9%、4.9%、5.66%和5.77%。

  李超認為,從政策基調上看,本次房貸利率調降符合4月政治局會議定調“支持各地從當地實際出發完善房地產政策,支持剛性和改善性住房需求”。從政策方向上看,本次政策調整也是2016年《政府工作報告》提出“因城施策”以來,央行罕見地對整體房地產貸款利率進行調整,進一步驗證當前地產政策轉向寬鬆助力穩增長的趨勢。

  在郭磊看來,目前地產領域壓力依然較大。一是2021年金融政策偏緊所對應的行業調整週期尚未結束;二是本輪疫情對於中介渠道、看房條件等存在廣泛影響,對新房供給、居民預期也存在約束;三是本輪較多房企現金流存在壓力。

  不過,郭磊認為,本輪地產政策同時包括預售資金監管優化、房貸利率下調、貸款條件放鬆,及部分城市因城施策突破限購政策,總體力度不低,疊加地方政策仍在累進,疫情影響也將度過最大的時段,其影響的邊際顯現是可以預期的。在5月底疫情得到控製的假設下,預計後續地產銷售將會出現一個降幅逐步收窄的過程。

  國泰君安研究所宏觀首席分析師董琦認為,按曆史經驗,短則1個季度內見效,長則2個季度。但當前疫情衝擊之下和地產預期沒有扭轉的背景中,政策具體效果仍需觀察,地產基本面反彈可能比往輪都要更漫長。今年地產政策的良性結果是“兜住底”,平穩探底後不爆發進一步風險,真正的基本面反彈向上仍需政策繼續發力。

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