從遠郊到熱門板塊 昔日“房價四小龍”南京樓市政策踏節奏調整

2022年05月16日17:57

  本報記者 郭陽琛 張家振 上海報導

  近日,南京房地產業協會發文稱,為積極推動改善生育二個孩子及以上家庭居住條件,生育二個孩子及以上南京市戶籍居民家庭,可新增購買一套商品住房。

  據瞭解,近兩個月來,南京市多個遠城區及部分板塊已相繼調整優化樓市調控政策,主要針對放鬆限購、限貸和限售三大方面。在市場最為關注的限購“鬆綁”方面,南京市從溧水和六合區等遠城區起步,逐步放寬至浦口、雨花台、江寧和棲霞等近郊區域的偏遠板塊,最終逐步推進至江北核心區熱門板塊。

  (近一年來,南京市主城區新房供應、成交和均價走勢情況。數據來源:克而瑞)

  5月16日,南京市住房保障和房產局相關人士告訴《中國經營報》記者,目前,南京市限購區域主要包括建鄴區、鼓樓區和秦淮區等中心城區,但雨花台區、江寧區和棲霞區轄區內的一些熱門板塊也並未放開。

  “本次(南京)限購限貸放寬,只是樓市托底動作的第一步,限購區域的持續放鬆,也是結合不同板塊市場現狀做出的積極調整。”克而瑞研報分析稱,南京市樓市在政策調控面仍有較大空間,後期還可在首付比例、公積金額度、房貸利率等方面做出調整。同時,針對首輪集中土拍的市場反饋,預計第二輪集中土拍的規則還有望持續調整,以增強房企對於城市的投資信心,提升城市投資吸引力。

  二孩及以上家庭可增購住房

  南京市此輪樓市政策優化調整始於遠郊地區的溧水和六合兩區。

  4月9日,南京市溧水區宣佈非本地戶籍可憑身份證直接開具首套房購房證明,無須社保或個稅證明。僅僅兩天后,南京市六合區也調整優化了外地戶籍限購政策。

  此後的4月23日,南京市主城區部分非熱點板塊限購政策也得到進一步放鬆。其中包括南京市浦口區非江北直管區所有板塊、雨花台區板橋,江寧區的淳化、橫溪、湖熟板塊以及棲霞區龍潭等相對偏遠板塊。

  在業內人士看來,隨著南京市江北核心區調整優化樓市政策,南京市此輪樓市政策“鬆綁”正式進入高潮。5月6日,有消息稱,南京市本地戶籍在該區域購房不受限制,外地戶口只需繳滿6個月社保便可開具購房證明。

  對此,上述南京市住房保障和房產局相關人士表示,目前南京市僅部分區域政策有優化調整,雨花台區、江寧區和棲霞區轄區內的一些熱門板塊並未放開。

  戴德梁行杭州、南京及合肥公司總經理湯耀光表示,南京市江北核心區樓市過去雖然很火熱,但從土地出讓和在建樓盤等方面來看,該板塊供應量較大,如果不放開限購會面臨著較大的去化壓力。同時,江北新區也是南京市新的重點發展區域,放鬆限購政策可以吸引更多人買房置業,也有助於區域人口導入,對於城市在擴張過程中的人口均勻分佈也會起到一定的引導作用。

  “短期內,南京市主城區核心板塊放開限購的可能性不是很大。”在湯耀光看來,現在南京市已經有多個板塊放鬆限購政策,剛需群體可以有比較多的選擇。此外,南京市主城區本身供應量不多,相對而言去化壓力也不大。

  值得注意的是,此前種種限購放鬆,官方並未出具正式文件。而在5月13日,南京房地產業協會發文稱,為積極推動改善生育二個孩子及以上家庭居住條件,自5月11日起,生育二個孩子及以上南京市戶籍居民家庭,可新增購買一套商品住房,同時可享受相關銀行最優惠貸款利率等支持。

  上述文件指出,2022年2月出台的《江蘇省關於優化生育政策促進人口長期均衡發展實施方案》明確提出“加強住房支持政策”,要求“各地可研究製定根據養育未成年子女負擔情況實施差異化租賃和購買房屋的優惠政策”。

  此外,在限售方面,5月10日,南京市放鬆“二手房滿3年方可上市交易”的限售政策,限售的時間點也從此前的“取得《不動產權證》之日”調整為“合同備案之日”。

  “放鬆限售政策主要是給市場傳遞一個信號,就是加大流動性,讓房地產市場更為靈活。而對於購房者而言,房產投資本身有流動慢的弊端,會給購房者帶來一定的投資成本,縮短限售時間有助於減少這方面的成本。”湯耀光說。

  上述南京市住房保障和房產局相關人士直言:“近兩個月的種種樓市調控,上級部門並沒有明確指示,也沒有發佈官方文件。最近很多購房者致電諮詢,我們只能建議個人根據自身情況直接去開具購房證明,最終看系統是否批複。”

  有望短期內促進樓市回暖

  南京網上房地產數據顯示,今年一季度,南京市新房認購5731套、成交21129套,同比2020年一季度認購量下滑43.2%、成交量下滑30%。

  進入今年4月份,南京市迎來一撥新房集中供應,但多個項目去化情況並不理想。記者在採訪中瞭解到,在當月首開的15個純新盤中,僅江寧區上坊玖峰蘭庭和城南大校場金地大成彙文府兩個項目首開去化超八成,多數項目首開去化效果不佳,整體去化率不足三成。

  克而瑞統計數據顯示,今年4月份,南京市全市供應129.29萬平方米,環比上升362.25%,同比下降15.67%;成交58.33萬平方米,環比下降13.65%,同比下降63.20%,供銷差達70.96萬平方米。

  其中,南京市主城8區(不含高淳、溧水、六合)合計供應面積107.47萬平方米,環比上升328.37%,同比下降16.75%;合計成交48.14萬平方米,環比下降12.62%,同比下降 64.62%,供銷差為59.33萬平方米。

  而在樓市庫存方面,截至4月底,南京全市庫存面積增至855.41萬平方米,去化週期拉長至10.35個月。南京市主城8區庫存面積為584.42萬平方米,去化週期也達到8.40個月。

  南京市網上房地產最新數據顯示,截至5月16日中午,南京市全市住宅樓累計未售套數為76403套,而累計成交套數為28596套,成交面積約為365.27萬平方米。

  (數據來源:南京網上房地產官網)

  “房地產行業的產業鏈很長,對經濟的影響面非常廣。在樓市低迷期,政策端不斷釋放利好消息無疑能夠刺激房地產市場成交。”湯耀光表示,南京市調整優化樓市政策,可以讓此前沒有“房票”的客戶有了購房機會,短期內有望刺激成交量,促進樓市回暖。“但這部分新增的購買需求可能兩三個月就被消化掉了。”

  克而瑞研報也認為,對於今年5~6月份及三季度的市場來說,房地產市場自身恢復仍面臨著諸多困難,市場對於未來的政策利好仍有較多期盼,金融利好預計將是市場的一針“強心劑”。經過5月份的調整期,預計6月份將是一個轉折點。同時,第二輪集中土拍規則預計將會持續調整,再加上房企逐步消化土地儲備,預計市場將有潛在的升溫機會。

  “隨著新冠肺炎疫情管控經驗的不斷積累,加上在金融端降準降息等宏觀利好政策的刺激下,宏觀經濟預計將逐步走穩,這有助於房地產市場整體信心的恢復。”克爾瑞表示,同時,南京市預計也將在“因城施策”方針指引下,針對當地樓市發展現狀打出更多“組合拳”,來維護樓市穩定及城市吸引力。

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