連碧桂園都撒不起錢了

2022年04月27日16:09

房地產暴雷成了最近的熱詞,恒大、佳兆業紛紛出問題,把房地產行業帶入了寒冬。

被稱作無孔不入的碧桂園(02007),過得也不順。據其最新公佈的財報數據顯示,2021 年碧桂園銷售額出現下降,毛利率跌破 20%,淨利率連續 4 年下降,更吃驚的是碧桂園公佈其 2021 年度分紅預案金額居然腰斬。

以撒錢聞名的碧桂園怎會如此境地?可以從以下三個方面看到端倪。

01

業績為何下滑嚴重

簡單說一下碧桂園今年的年報吧,2021 年碧桂園實現權益合同銷售金額 5580 億元,權益合同銷售面積 6641 萬㎡。權益合同銷售回款 5022 億元,回款率達到 90%。碧桂園 2021 年業績是近十年以來比較差的一年,歸母淨利潤下滑了 23.49%,是 2008 年以來增速下滑最大的一年;毛利率下滑至 17.74%,是上市以來最低的一年;淨利率下滑至 7.84%,是 2005 年以來最低的一年,情況比較糟糕。

這數據究其原因,在去年開始的調控政策的收緊與信貸環境的雙重影響下,從去年後半年開始,房地產市場就有蕭條的景象,再加上變異病毒奧密克戎的肆虐,剛需購房者和投資房產者買房都十分謹慎,甚至很多人開始存現金,並不熱衷買房這件事。

儘管碧桂園整體的融資利率還沒出問題(其實房企暴雷前都挺正常的),但銷售數據的下滑是掩蓋不住的。

2022 年第一季度,碧桂園累計銷售金額同比下滑 33%,單月同比下滑 46%(十大房企中下滑排名第二),單月環比下滑 5%(十大房企中下滑排名第一)。

這足以說明一個問題,碧桂園佈局三四線城市時出現了一個現象:規模下滑,利潤下滑。

碧桂園主攻的三線城市樓市房價漲跌,受到供求關係的影響比較大,一個城市如果有大量的空置房,那麼說明房價以前太高,極不合理。所以在樓市變冷,人口外流的情況下,房價必然會下跌,並且跌幅會比較大。此外隨著樓市調控的進行,三線城市的人們也明白房子不是投資的,而是用來居住的。

另外,還有各種重要因素是,三四線城市的人口一直在加速外流,向一二線城市轉移,人口會越來越少,沒有人口數量的支撐,房子自然不好賣。

02

併購變成 “燙手山芋”

2021 年 12 月至 2022 年 1 月為碧桂園的收併購高峰。碧桂園集團常務副總裁程光煜公佈的戰績是:“從去年四季度到現在,碧桂園大概與十多個合作方就 80 幾個項目進行了溝通,目前對其中 35 個左右的項目已經完成了收併購安排。”

這樣的併購,也留下了很多新疑問:碧桂園究竟收購了哪些項目、成色如何?公司手上還有多少資金用於收購?接盤大量項目是否會製造出新的問題?

我們來看看碧桂園一年內到期的短期負債包括:

一年內到期優先票據 83 億;一年內到期公司債券 63 億;一年內到期的銀行及其他借款 644 億;三項債務相加 790 億。

把這 919 億的現金扣掉 790 億的到期應還債務,碧桂園就還剩下 129 億的現金,這樣的現金還是有點捉襟見肘的。

房地產收併購主要看機遇,不追求絕對的量,但如果有合適的機遇,還是會抓住。從碧桂園服務發佈的年報中可以看出,大規模的收併購時間已經過去,不過碧桂園服務仍然會做一定程度的併購,但重點是補短板,以引進人才、打造產品線、強化優勢等方面補短板來進行併購。

碧桂園最近半年收購的項目,不少樓盤已經將合作方的名字除去。例如位於河南鄭州的 “碧桂園金科天宸”,已改名為 “碧桂園天宸”;位於開封的 “建業碧桂園天璽”,已改名為 “碧桂園天璽”。而此前,建業和金科(000656.SZ)都傳出過流動性問題。

這些問題其實在物業服務方面就有體現,碧桂園的物業發展靠的也是併購,對已經佔據穩定物管市場份額的恒大、萬科、保利、華潤等老品牌而言,碧桂園的物業發展遠遠滯後,口碑更是沒有優勢。而碧桂園想要從物業板塊獲利,也需要持續大量的資金投入,以提升競爭力。可是這樣的投入,都是大大消耗碧桂園的現金流,對已經出現現金流問題的碧桂園來說,物業投入就成了雞肋,食之無味棄之可惜。

03

下沉市場佈局如何

對於碧桂園來說,這幾年公司的土儲都集中在三四線及以下城市,81% 的項目分佈在廣東省以外,前十大成交項目基本都是二三四及以下城市。這麼多年深耕三四線城市,碧桂園現在即使想抽身離場,也需要時間。

碧桂園地產不但入駐三四線城市,有時連縣級城市也有了碧桂園地產的身影,說實話碧桂園地產入駐小縣城那既是好事,其實也是壞事,可以說它說是一把雙刃劍,能讓一家國字號的房企入駐小縣城,說明那座小縣城的發展前景非常不錯,誰都不願意做虧本的做,更不會拿錢去做打水漂的事,尤其是房地產商更是精明,就因為看中小縣城未來的發展空間無限,就是因為地產業在小縣城還有無限商機,碧桂園才會聚風險與智慧並存的入駐,不過碧桂園地產入駐小縣城給人們帶來的負面就是房價的高昇,原來本土的房企受碧桂園的影響不會坐視不理。

這裏的下沉市場,對碧桂園來說,是轉型還是繼續深耕,見效慢已是事實。如何能在下一個財年彙報到來之前 “扭虧為盈”,都是牽製碧桂園的大事。

只要碧桂園的房子在小縣城里賣出了天價,那接下來的連鎖反應就是所以的房子都會在短時間內跟著漲價,對於購房者而言是不希望碧桂園這樣的大型房企入駐小縣城,但對於政府而言就是希望自己能多引進一些大型的企業入駐縣城,這其中就包括房地產企業。

三四線城市雖然行業競爭相對緩和,碧桂園擁有壓倒性的品牌和管理優勢,但是,低房價之下,輾轉騰挪的空間畢竟有限,短期並不利於公司業績增長。長期來看,上一輪棚改貨幣化催生的購買力逐漸消耗殆盡,三四線地產開發的價值遠不如一二線。

對於碧桂園來說,其戰略佈局主要集中在二三四五及以下,未來的不確定性還是較大的。

未來碧桂園還可能面臨人才流失的問題,遠離一線城市的戰略,讓嚮往大都市生活的應屆生接受起來有難度。碧桂園已經出現了高管大量離職的困擾。這裡面不乏各大區域業務總裁,遠離都市去三線城市工作,這對於人才招聘的影響是相當大的。

還有個潛在的問題持續擴大,那就是租房業務。租房需求來自外來人口,但三四線的租客數量明顯不足,下沉市場的房子租不出的問題也需要碧桂園來解決,那些有購房想法的非剛需一定要考慮清楚再入手。

作者|梁瀟

編輯|胡展嘉

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