房貸首付比例和利率下調是什麼信號?央行鄒瀾:城市政府和銀行的市場化調整

2022年04月14日22:13

  21世紀經濟報導記者 邊萬莉 北京報導 近期,針對受疫情影響嚴重的居民,多家銀行出台了房貸延期還款政策。從風險管理的角度看,此舉是否會影響房貸的資產質量?未來,央行針對房貸延期還會做進一步的政策指導嗎?

  央行金融市場司司長鄒瀾4月14日在2022年第一季度金融統計數據新聞發佈會上表示,從大型銀行當時的實踐來看,延期還款政策實施後,貸款質量總體保持穩定。下一步,央行還將持續關注疫情形勢,指導銀行重點做好幾方面工作:將延期還款政策落到實處;因地製宜採取更大力度、更有針對性的措施;落實徵信權益保護,暢通投訴維權渠道。

  對於部分城市下調本城市首付比例下限和利率下限的情況,鄒瀾表示,這是城市政府、銀行根據市場形勢和自身經營策略,做出的差別化、市場化調整,適應了房地產市場區域差異的特徵。央行將繼續堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位,圍繞穩地價、穩房價、穩預期目標,因城施策配合地方政府履行好屬地責任,更好滿足購房者合理住房需求。

  將房貸延期還款政策落到實處,落實徵信權益保護

  新冠肺炎疫情發生以來,部分居民收入受到短期影響,存在推遲償還月供、重新安排還款計劃的需求,銀行從貸後風險管理的角度出發,對於此類特殊情形,也需要有針對性的安排。因此,2020年1月,央行等五部門聯合印發通知,其中明確對於受疫情影響的四類人群,金融機構要靈活調整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排,合理延後還款期限,對因疫情影響未能及時還款的可不作逾期記錄報送。

  今年以來,國內疫情多發,各界對延期還款的關注升溫,央行積極指導主要銀行及時回應群眾關切,做好現行政策和延後還款時間、調整還款計劃、開通徵信異議綠色通道等業務安排的宣傳解讀。未來,央行是否會做進一步的政策指導?

  鄒瀾表示,下一步,央行還將持續關注疫情形勢,指導銀行重點做好幾方面工作:一是強化以客戶為中心的理念,對於正常還款有困難的客戶,要區分是還款能力還是還款意願的原因,要區分是受疫情影響的短期還款能力還是中長期還款能力,將延期還款政策落到實處;二是加大政策宣傳力度,適當簡化業務流程,聚焦重點客戶群,因地製宜採取更大力度、更有針對性的措施;三是針對零售業務鏈條長、客群多樣化的特點,要加大各層級業務培訓,完善客戶服務體系,落實徵信權益保護,暢通投訴維權渠道,不斷提升服務質量。

  數據顯示,我國商業性個人住房貸款餘額是38.8萬億元,另外還有公積金貸款餘額約7萬億元,兩項合計超過46萬億元,對應大約1億筆貸款。貸款質量整體比較好,不良率長期維持在0.3%左右,也就是說,每1千筆貸款大約有3筆暫時處於不能正常還款的狀態。

  “和一般的企業貸款不同,個人住房貸款期限非常長,主要是依靠借款人每月的收入,按月等額償還利息和本金。銀行發放貸款主要根據客戶收入情況,重點支持居民家庭力所能及的購房自住需求。”鄒瀾認為,從曆史上看,我國個人住房貸款質量與就業、收入關係非常密切,反而受房價波動影響比較小,這與有些國家的情況有較大差異。

  他進一步表示,從大型銀行當時的實踐來看,在(2020年)疫情初期,個人住房貸款不良率一度由0.29%上升到了0.37%;延期還款政策實施後,貸款質量總體保持穩定;隨著後來疫情緩解,居民收入恢復,貸款償還很快恢復正常,到2020年末,不良率已經回到了0.29%的原有水平。

  鄒瀾補充說:“此外,我們也注意到,受疫情等多種因素影響,部分已售住宅項目緩建停工、延期交房,央行也將會同相關部門按照市場化、法治化原則,指導銀行綜合項目實際、借款人意願等,依法依規妥善協商處理,切實維護購房人合法權益。”

  房貸利率下調是銀行做出的差別化、市場化調整

  受疫情近期多發、部分居民收入下降、房地產建築營銷活動受阻等因素影響,商品住宅銷售額出現了下滑,個人住房貸款發放額也有小幅回落。鄒瀾介紹,房地產貸款主要由個人住房貸款和房地產開發貸款兩項構成。個人住房貸款與房地產交易直接相關。新房個人住房貸款發放額和新建商品住宅銷售額的比值,從長期觀察,始終在38%到42%之間波動。

  隨著個人住房貸款餘額不斷增大,每個月的還款額也在逐漸增大。3月末,全國個人住房貸款餘額38.8萬億元,同比增長8.9%,儘管我們觀察新房貸款發放額與新房銷售額的比值還處於曆史上較高的水平,但餘額同比增速比去年末下降了2.3個百分點。

  鄒瀾表示,從房地產開發貸款看,恒大風險顯性化後,金融機構出現了短期的應激反應,央行積極指導商業銀行更多關注建設項目本身的償還能力,保持開發貸款平穩投放,滿足房地產建設項目的合理融資需求。與去年四季度相比,今年一季度全國房地產開發貸款月均多增約1500億元,與同期的新房在建規模相比,開發貸款餘額也處在較高水平。

  值得一提的是,近期不少城市降低了房貸首付比例以及房貸利率。對此,鄒瀾稱,“房貸利率下調主要是發生在銀行層面。3月份以來,由於市場需求減弱,全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況,自主下調了房貸利率,平均幅度在20個到60個基點不等。”

  此外,部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府的調控要求,根據城市實際情況,在全國政策範圍內,下調了本城市首付比例下限和利率下限,這是城市政府、銀行根據市場形勢和自身經營策略,做出的差別化、市場化調整,適應了房地產市場區域差異的特徵。

  據瞭解,我國房地產市場區域特徵明顯,個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則,採用了全國、城市、銀行三層的定價機制。鄒瀾解釋說,以利率下限為例,全國層面首套房貸利率不得低於相應期限的LPR,二套房貸利率不得低於相應期限LPR加60個基點,這是全國都要遵守的下限政策;央行各省分支機構按照因城施策原則,指導省級市場利率定價自律機制,在全國政策下限基礎上,確定轄內每個城市的貸款利率加點下限,這是本城市範圍內都要遵守的下限。實踐中,多數城市直接採用了全國下限,沒有額外再做加點要求;銀行結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等,明確利率的定價規則,在各城市利率政策下限基礎上,合理確定每筆貸款的具體加點數值,這是完全市場化的經營決策。

  (作者:邊萬莉 )

關注我們Facebook專頁
    相關新聞
      更多瀏覽