陽光城等房企積極自救 行業回暖信號愈發明顯

2022年02月11日00:38

在眾多遭遇流動性危機的房企中,陽光城(000671.SZ)是其中一直堅持努力應對的房企,即便面臨比其他房企更多元的危機,其也沒有選擇躺平。

陽光城本已談好展期的一隻信託產品,由於主體評級被下調而觸發提前清償事件,公司回應稱會爭取與持有人再次談判展期;公司銷售規模下滑之初,陽光城主席林騰蛟已佈局好由多年集團老員工組成新的高管團隊;股東泰康人壽選擇大規模減持止損,所幸市場已有預期,並未導致股債價格大幅波動。

2月9日晚間,陽光城公告稱,股東泰康人壽保險有限責任公司(簡稱“泰康人壽”)計劃通過大宗交易等方式減持數量及比例為不超過1.65億股(占公司總股本的3.99%)。此前的2月8日,因主體信用等級被下調,陽光城一隻5億人民幣規模的信託產品“2020華濟建築ABN001”觸發提前清償。

對此,陽光城回應21世紀經濟報導記者時強調,目前還是要努力活下去,保生產經營、保交付,努力還債。

2月10日,陽光城收報2.81元,跌幅1.06%,總市值116.3億元;美元債價格近期維持在18美元左右。而由於評級下調,陽光城境內債券已於2月7日停牌,只允許大宗交易。

密集債務管理週期

根據2月9日晚間的公告披露,泰康人壽根據公司資產配置需求和相關投資決策,擬通過集中競價交易、大宗交易方式減持陽光城股份。

泰康人壽持有陽光城股份165,201,279股(占陽光城總股本比例 3.99%),計劃在陽光城公告披露之日起3個交易日後的6個月內通過大宗交易等法律法規允許的方式、在公告披露之日起15個交易日後的6個月內通過集中競價交易方式減持數量及比例為不超過165,174,779股(占公司總股本的3.99%)。

按照公告,泰康人壽大規模減持動作將從下週陸續開始。值得一提的是,泰康系已於2021年12月27日轉讓所持陽光城7.41%的股份,並通過大宗交易減持2%股份,最終減持陽光城9.41%股份,公告前泰康人壽手中還持有3.997%股份。

此次在陽光城披露2021年業績預虧之後,泰康人壽再大幅減持,市場對泰康人壽這一舉動已有預期,因此陽光城股債價格並未出現大幅波動。

但陽光城此時更大的壓力在於債務展期。2月8日,作為發行人,中國金穀信託有限責任公司公告披露,因陽光城母公司陽光城集團股份有限公司(簡稱“陽光城集團”)主體信用等級降至BBB,觸發“深圳前海聯捷商業保理有限公司2020年度第一期華濟建築實業優先級資產支援票據”(簡稱“2020華濟建築ABN001”)貸款提前清償事件。

國內評級機構東方金誠在7日發佈評級公告,下調“2020華濟建築ABN001”信用等級至BBB。這是繼1月27日公告後的又一次評級下調。

“2020華濟建築ABN001”臨時公告解釋兩次評級下調的原因:第一次下調因共同債務人陽光城集團股東泰康人壽和泰康保險減持其所持陽光城集團股份、陽光城集團多名高管辭職、部分股份被司法凍結等原因;此次,則鑒於陽光城集團預計2021年淨利潤大幅虧損,且未按期支付“21陽光城MTN001”的利息。

據發行初期的評級報告,“2020華濟建築ABN001”發起機構為聯易融孫公司深圳前海聯捷商業保理有限公司,受託人為金穀信託,陽光城集團為共同債務人,發行規模為4.99億元,2021年11月18日到期,優先級佔比99.8%。

該ABN的資產包括5.44億工程、材料、服務類的應收賬款債權,涉及23戶債務人包括華濟建設工程集團有限公司(下稱 “華濟建設”)等,對應債務人均為陽光城集團下屬公司,屬於房地產行業及建築行業。據披露,華濟建設成立於1999年,在2017年被收購改組成為陽光城建築業務板塊子公司,主要服務於陽光城集團房地產項目,截至2020年6月末,承建成都半山悅、西昌文瀾府、許昌翡麗花園、佛山綠島湖等住宅項目。

鑒於陽光城集團綜合實力對這筆ABN有強的增信作用,彼時國內評級機構對該信託產品的評級為3A級。隨著行業進入下行週期,陽光城的償債能力也遭遇了前所未有的挑戰,早於2021年11月5日,陽光城已召開“2020華濟建築ABN001”持有人會議並獲得90%持有人同意展期至2022年11月18日。然而,2022年春節後,由於主體評級下調還是發生了觸發提前清償事件。

從2021年三季度開始,陽光城經營狀況下行,2021年預虧45億到58億。隨之而來的是泰康系大幅減持,放棄當年對賭協議的權利;2022年1月,公司原董事長兼總裁朱榮斌辭職。2月7日,東方金誠也將“20陽城01”“20陽城02”“20陽城03”和“21陽城01”信用等級由AA下調至BBB。

陽光城是房企進入密集債務管理週期的一個典型案例,且並非孤例。債務展期管理成為房地產行業2021年四季度至今的一個重要課題。此前的1月6日,中誠信託公告宣佈世茂集團(00813.HK)在分期還款過程中出現違約情況,而世茂否認其公開市場違約,由此揭開了世茂集團非標融資違約之爭的大幕。

從當天資本市場反應來看,面對房企的流動性危機,資本市場如驚弓之鳥。彼時世茂股價波動,但世茂在資產變現上積極主動。據公開披露信息統計,世茂創始人、董事會主席許榮茂採取質押公司股份、出售優質項目、豪宅資產等手段陸續套現融資規模在70億元左右。

房企進入債務管理週期,大部分民企都對已到期的美元債、境內非標融資等進行了展期。對比新力控股(02103.HK)、花樣年(01777.HK)、奧園(03883.HK)等等房企在面對違約危機時的一籌莫展,世茂與陽光城在於投資人溝通方面的應對是積極有效的。

資本止損動作

從陽光城近期債務管理來看,房企債務管理危機成因複雜,市場下行之時,資本也隨之抽身。

2020年9月,房企“三條紅線”政策疊加房地產貸款集中度管理等金融調控政策出台,最先觸發的是中國平安的戰略收縮。2020年9月,中國平安(02318.HK)公告終止旗下平安資管、平安壽險與招商蛇口簽訂的涉資大約35億元戰略合作協議。

根據當年7月簽訂的定增認購協議,平安資管同意以現金認購招商蛇口非公開發行的223061825股股份,認購金額為3517684991.16元。

中國平安表示,由於目前資本市場環境的變化,經平安資管與招商蛇口友好協商,雙方同意終止本次關聯交易。

2021年,險資加速退出房地產行業投資標的,包括金地等大房企。大家人壽先後5次大幅減持金地,累計套現超70億元。除了金地,後來又陸續減持金融街股份,持股比例從14.11%降至目前的10.11%;中國人壽接連減持萬科A,持股比例從2.16%降至0.73%;中國人壽也減持了招商蛇口。此前擅長於投資內房股的華人置業,也先後退出多家房企投資。

2021年8月起,華人置業接連出售手中的房企股票與票據,包括出售中國恒大股票2.17億股套現近5億港元、出售佳兆業三筆美元票據回籠8832.02萬美元(約合6.88億港元)。

陽光城創始人林騰蛟也在這場流動性危機中難以獨善其身。2021年11月4日,林騰蛟辭去興業銀行董事一職。隨後的8天時間內,興業銀行持續發生大宗交易:11月4日共發生3筆交易,總成交金額9.970億元;11月9日,共發生4筆大宗交易,總成交金額9.999億元;11月11日,成交金額9.998億元;11月12日,成交金額13.85億元。興業銀行三季報顯示,陽光控股有限公司為興業銀行第八大股東,目前持有該行約4.97億股股份,持股比例為2.39%,其中2.43億股已質押。從知情人士提供的信息來看,林騰蛟已陸續售出其所持有的興業銀行股份。

一名觀察人士認為,行業上行週期,資本對房企發展有加持作用,但在下行週期,資本便是一把雙刃劍。面臨普遍性的流動性問題,房企未來兩個月債務集中到期,房企債務管理能力也將面臨考驗。

未來兩月美元債集中到期

梳理公開信息可見,陽光城集團債務集中在2021年-2022年到期,償付壓力可見一斑。但它也僅僅是行業的縮影。今年3、4月份,房企將進入美元債集中到期狀態。據21世紀經濟報導的美元債查詢工具統計,3、4月份有美元債到期的房企共有21家,包括中國金茂、遠洋集團、綠地集團、雅居樂、融信、新城控股、正榮地產、華夏幸福、花樣年、時代中國、中駿置業、萬達商業地產(香港)、陽光城、寶龍地產、弘陽地產、景瑞控股、新湖中寶、榮盛發展、德信中國、銀城國際、億達中國等,其中12家總部位於長三角區域。

一名房企人士則透露,當下債務展期已是投資人與企業的最優解,從這角度而言,企業債務管理空間也變大了。即便如此,房企資金壓力仍然有待釋放。

IDG中國首席經濟學家柏文喜曾在1月7日世茂投資人與媒體記者召開的電話會上指出,目前房地產行業整體流動性較差,行業信心有待恢復。

柏文喜這一預判來自於從去年下半年以來的各地銷售下行,樓市傳統的“金九銀十”不再。從今年春節樓市行情來看,除上海之外的市場行情也還沒有明顯反彈跡象。房企在2021年四季度的拿地意願也有所下降。

春節前後,政策面的回暖信號越發強烈。

2021年12月25日,央行官網發佈貨幣政策委員會四季度例會內容,其中重點提出“維護住房消費者合法權益,更好滿足購房者合理住房需求,促進房地產市場健康發展和良性循環”。分析人士指出,央行將在個人住房貸款上有所表現,這從各地房貸放款週期有所收縮也可見端倪。隨著央行在降低房貸利率、增加房貸額度等方面有所動作,釋放需求端的消費,滿足和提振購房者的合理需求,一定程度上緩解了房企近期銷售回款難度。

另據媒體消息,近日相關部門下發了關於城市商品房預售資金監管的相關意見。據瞭解,最新文件明確預售資金監管額度由市、縣級住房城鄉建設部門根據項目合同、工程造價等核定,以確保項目竣工所需資金,達到監管額度之後的賸餘資金則可以由房企提取使用。在某知名房企事件之後,部分地方政府對於預售資金存在過度監管的問題,上述文件將對這些行為進行矯正,有利於幫助一些資金面臨困難的房企緩解資金流狀況。

隨著融資端與流動性放鬆,陽光城們正在期待行業的春天來臨。

(作者:唐韶葵 編輯:張偉賢)

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