首批REITs大漲,最高超30%, 高溢價行情是餡餅還是陷阱?

2021年11月05日00:03

原標題:首批REITs大漲,最高超30%, 高溢價行情是餡餅還是陷阱?

近期債市波動劇烈,類固收產品REITs成為資金的新目標,成立剛剛滿4個月時間的公募REITs全線穩步上漲,上市以來平均漲幅達到19.4%。

其中,中航首鋼綠能REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT、紅土鹽田港REIT、富國首創水務REIT四隻產品的最大漲幅更是超過30%。

不過隨著漲幅擴大,首批上市的9只REITs中,已經有8只出現溢價,其中溢價幅度超過兩成的REITs達到4只,溢價在10%-20%的有3只,10%之內的1只,僅有平安廣州廣河REIT較為“奇葩”,不但沒有溢價,甚至出現一定程度折價,不過折價幅度有限。

第二批REITs已在路上

今年6月21日,首批REITs產品上市之後,表現可以劃分為以下三個較為明顯的階段:第一階段是 6月21日-7月14日,上市首日,首鋼綠能開盤大漲20%;9只公募REITs收盤全線飄紅,蛇口產園收漲14%,首鋼綠能漲幅接近10%;也有2只漲幅不到1%。9只產品合計全天成交金額突破18億元,交投頗為活躍。

不過隨後出現較劇烈的波動,REITs市場的總成交額由高位迅速回落,一度跌至1億元以下,收益也隨成交量的萎縮持續陰跌,截至7月14日,各產品以流通市值加權的累計淨值已由高位回撤約5%。

第二階段是7月15日-8月17日:低位磨底,成交冷淡。7月15日之後,REITs整體的下跌趨勢得以緩解,市場進入低位磨底狀態,市場熱度依然冷清,日成交額在1億元上下徘徊。

第三階段則是8月18日至今:走勢向好,市場活躍。從8月中下旬開始,REITs市場走出牛市行情,各產品整體均處於上漲趨勢,平均漲幅從8月的4.37%,擴大到9月的5.15%,10月份更是上升至7.88%。截至10月31日,各產品以流通市值加權的累計淨值已從前期低位上漲約20%。同時,市場活躍度也有顯著上升,最高日成交額突破6億元。

REITs上市以來出現上述表現,中金公司判斷可能是三個原因:首先,8月17日之前的陰跌以及成交低迷可能由於國內REITs還在試點初期,機構投資者對該產品特性仍不熟悉,不少處於觀望階段,同時部分機構的REITs交易系統仍處於搭建階段,從而造成買賣盤力量不足;此外,公募基金作為海外持有REITs的主力,目前參與REITs仍受到一定限制,也是前期成交低迷的一方面原因。8月18日之後的上漲以及成交活躍可能在於,部分機構REITs交易系統已搭建完畢,逐步進入到REITs的配置流程;同時,國內股債市場在該段時間均出現一定調整,作為替代型配置資產的REITs在經曆了前期估值下殺後,配置價值凸顯,相比股債資產可能更具吸引力;最後,在第二批REITs即將上市之際,投資者對REITs市場的關注度有所上升,可能也是REITs近期表現良好的推動因素。

此外,第二批公募REITs已經在路上。上交所官網顯示,10月15日,國泰君安臨港東久智能製造產業園、建信中關村產業園封閉式基礎設施證券投資基金兩隻公募REITs項目審核狀態從“上報”變更為“已受理”,其中國泰君安臨港東久智能製造產業園在10月29日的狀態變成了“已反饋”。而在深交所上市的華夏越秀高速公路公募REITs,也已獲交易所正式受理。

4只REITs溢價超過20%

不過在REITs大漲的同時,投資人也要看到風險。目前首批上市的9只REITs,除了平安廣州廣河REIT之外,其餘8只全部溢價,其中溢價率較高的公司有:中金普洛斯REIT,其最新收盤價為4.95元,淨資產則是3.89元,相對溢價27.2%;紅土鹽田港REIT的收盤價為2.795元,淨資產是2.3元,溢價21.5%;富國首創水務REIT溢價24.3%;中航首鋼綠能REIT現價比淨資產高26.3%;華安張江光大REIT溢價14.2%,浙商滬杭甬REIT溢價12.2%,博時蛇口產業園REIT溢價11.5%;東吳蘇園產業REIT的溢價幅度最小,目前為7.5%。

平安廣州廣河REIT的情況最為特殊,不但沒有出現溢價,甚至還存在折價,不過折價幅度不大,目前該REIT的收盤價為12.926元,而淨資產則是13.02元,折價0.72%。

一位業內人士認為,近期REITs二級市場大漲一是對前期的估值修復,第二則是第二批REITs即將上市,現有REITs出現“迎新”行情,但是目前由於溢價較高,投資人還是應該謹慎參與,通常來說,REITs預期收益率在年化4%-5%之間, 大幅上漲,大幅溢價顯然是不合理的。特別是一些基礎建設項目,債權屬性更強,更不具備炒作和投機空間。

廣發證券固收首席分析師劉鬱表示,從長期來看,REITs收益相對穩定且具備高分紅特徵,炒作空間有限。相比不動產類REITs,收益權類REITs的債性更強,價格彈性可能較小。在上市後,經過一段時間的漲跌和換手,具有長期配置需求的投資者的佔比可能上升,此後REITs換手率將下降至較低水平。

(作者:葉麥穗 編輯:馬春園)

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