許家印震驚業內:不賤賣土地 還要改賣現樓

2021年10月22日23:10

  原標題:許家印震驚業內:不賤賣土地 還要改賣現樓

  21世紀經濟報導記者 吳抒穎 深圳報導

  儘管恒大深陷泥淖,但許家印依然鬥志昂揚。

  2021年10月22日,恒大董事會主席許家印在恒大集團復工復產專題會上透露,恒大沒有預售過的樓棟或項目今後要全部改為現樓銷售。

  這是一個頗讓外界側目的消息。現樓銷售雖然具有規避期房銷售中可能發生的爛尾、品質不佳等現象,卻也意味著資金沉澱較大,同時對工期的管理、品質管控的運營等都提出了更高的要求。

  商品房預售製是中國房企的主要開發模式,也是其籌集生產資金的重要方式。目前沒有一家主流房企敢以現房出售為主。而在未有大宗資產出讓的背景下,期房銷售是恒大實現資金回流最重要的渠道,也是復工復產的重要保障。假若全部轉為現房銷售,恒大的資金面能否扛過當前的流動性危機,值得審視。

  當然,許家印宣佈這一舉措還有另一不可忽視的背景是,恒大的銷售數據已經在今年9月開始驟然轉差。

  據恒大發佈的消息,2021年9月至10月20日,恒大實現合約銷售金額僅36.5億元,這其中甚至還包含向供貨商及承包商出售物業單位抵扣款項。而去年恒大9月至黃金週共38天的銷售額是1416.3億元。

  不過許家印不畏一切困難。

  在專題會上,許家印宣佈了恒大化解風險自救的三大戰略決定:一是堅定不移、全力以赴實現復工復產保交樓;二是全面實施現樓銷售、大幅壓降房地產開發建設規模;三是10年內實現由房地產業向新能源汽車產業的轉型。

  許家印強調,只有復工復產,恢復銷售和經營,才能保質保量向業主交樓,才能解決上下遊合作夥伴的商票兌付,才能完成財富產品的兌付,才能逐步歸還金融機構的借款。

  保交樓是恒大當前的頭等大事,許家印設想的路徑也無可指摘。但是恒大在公開渠道披露的消息中,卻鮮能見到復工復產和交付的具體項目與數據,只有許家印不斷地鼓勁打氣。

  一個月前,在恒大財富專題會上,許家印面對恒大財富兌付問題時也稱,“我們對走出危機充滿信心。接下來恒大各級領導幹部要帶領全體員工,全力復工復產,全力保交樓,全力做好銷售,恢復正常經營,這也是恒大財富產品兌付的最大保證。”

  在這樣的場合,許家印展示出非同一般解決困難的決心。與之相對,在面對投資者的公告中,恒大的態度是相對清醒的,字裡行間更能看出這家中國頭部房地產企業所遇到的難題。

  正如恒大在2021年10月20日的公告中所提醒,在考慮到改善流動性的困難、挑戰及不確定性,其無法保證能繼續履行融資和其他合同下的財務義務。如果恒大未能履行擔保或其他到期債務的義務,且無法與債權人達成借款續貸、展期或其他替代方案,將對公司業務、前景、財務狀況及運營結果造成重大不利影響。

  過去恒大也曾在2021年中期報告中指出過,市場流傳一些負面報導,對該集團的流動性造成一定的不利影響,造成延遲支付供貨商和工程款情況,導致集團部分相關項目停工。目前在政府的協調支持下,該集團正在積極與供應商及建築承包商洽談爭取該等項目復工。但假如有關項目未能復工,可能存在對項目減值及影響本集團流動性的風險。

  眼前的困難沒有讓許家印退卻,他相信恒大能夠活得更久。

  許家印22日還稱,房地產的銷售規模要從去年的7000多億,10年內要壓降到每年2000億左右,並在10年里完成由房地產向新能源汽車的產業轉型。

  恒大做了十年的規劃,許家印相信恒大能夠活下去活得好,這是好事。但不可忽視的是,恒大的債務規模龐大,如何盤活資產以度過流動性危機,恒大需要拿出態度。

  根據恒大2021年中期報告,截至2021年6月底,中國恒大有息負債、應付款項及應付稅費等加起來負債規模達到了1.76萬億元,其中有息負債5717.8億元,第三方應付貿易賬款有6669億元,其他應付款2360.5億元,應交稅費2056.6億元。

  恒大也曾在公告中給出解決流動性危機的相應舉措,主要包括調整項目開發時間表、嚴格控製成本、大力促進銷售及回款、爭取借款續貸和展期、出售股權和資產(包括但不限於投資物業、酒店及其他物業)及引入投資者增加恒大及其附屬公司的股本。

  坦率而言,房地產企業雖有金融性的一面,但是因為具有大量的土地資產,業界一度認為通過出讓部分資產獲取資金是恒大回流資金的不二之選。

  但許家印顯然並不捨得他的“寶貝”土地們。他22日還說,原則上恒大10年內不買地,但現在也不能賤賣土地。

  有多名接觸過恒大資產包的人士則告訴21世紀經濟報導記者,恒大開出的價格畸高,且不僅如此,恒大項目本身也存在不少的問題。例如,有的項目經過多次抵押,如果接手債權很難釐清,這也是他們不敢隨便接手恒大項目的原因。

  許家印曾經東山再起過,這或許是他自信的資本。就在數天前,恒大主動放棄了一筆可能讓他緩解資金饑渴的“救命錢”。

  2021年10月20日,恒大連發兩則公告,官宣終止出售恒大物業50.1%的股權予合生創展,對於交易失敗的原因,恒大稱, “受讓方未能符合對恒大物業作出全面要約收購的先決條件”。

  合生創展對這一結果也表示不忿,其稱2021年10月1日訂立該協議後,其已積極及時採取一切必要行動,為收購事項的完成作準備,包括根據該協議規定預留資金以支付部分代價。然而於訂立該協議後不久,賣方及賣方擔保人要求買方大幅更改協定條款,包括(其中包括)將代價的付款條款改為將代價先直接支付予賣方。

  在關乎生存的命題上,許家印的答案如此堅決,因為他相信恒大未來還有生路。他設想十年內完成向新能源汽車的轉型,但是恒大在汽車板塊的資產出讓,卻也未曾停步。

  據《第一財經》2021年10月19日消息,中國恒大集團旗下國能電動汽車瑞典有限公司正與美國和歐洲的風險投資公司和行業合作夥伴進行談判,尋找新東家,恒大汽車集團內部人士證實了該報導的真實性。

  不買地也不賤賣土地,賣汽車資產卻要向新能源轉型,恒大和許家印,選擇了一條前所未有的企業發展之路。無論成敗,這都將是這家中國頭部房地產企業留給商業史值得記錄的濃墨淡彩的一筆。

  (作者:吳抒穎 編輯:張偉賢)

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