瑞安新天地赴港IPO:物業總值71.9%位於上海 招股書坦承重倉高風險

2021年09月17日13:37

  原標題:瑞安新天地赴港IPO:物業總值71.9%位於上海 招股書坦承重倉高風險

  中國網財經9月17日訊(記者 魏國旭)2015年上市暫緩的瑞安新天地,9月13日再向香港聯交所遞交招股書,摩根士丹利及瑞銀證券為全球發售的聯席保薦人。這意味著瑞安新天地有望成為繼寶龍商業、華潤萬象生活和中駿商管後,又一家登陸資本市場的商管賽道的地產“玩家”。

  房企為何熱衷拆分商管業務上市?華安證券曾在一則研報中指出,預計到2033年,我國商管運營服務市場在管總面積有望達到9.83億平方米,對應總收入約2781億元。和住宅物管相比,商管業務毛利潤更高,加上位於核心商圈的商業物業較為稀缺,近年來的估值也不斷走高,利好商管業務。

  招股書資料顯示,瑞安新天地品牌有20年的曆史,主要業務為物業投資、物業管理和資產管理。2018-2020年及今年上半年,瑞安新天地分別實現總收益為23.93億元、25.80億元、23.58億元和13.77億元,其中物業投資中的租金收入業務分別收入15.91億元、17.24億元、16.01億元和9.28億元,占比均在65%以上;同期對應的歸母淨利潤分別為6.81億元、5.84億元、-2.63億元和4.74億元。

  短期銀行借貸一個月增長5.81億元

  財務數據方面,截至2021年6月底,瑞安新天地流動負債為50.49億元,較2020年末增長了11.23%,但在7月末降至41.56億元;同期流動負債淨額分別為12.82億元和3.74億元。對這個變化,瑞安新天地表示,是由於一年內到期證券化安排的收款增加7.41億元和來自附屬公司非控股股東的貸款減少14.4億元所致。

  此外,中國網財經記者注意到,截至今年6月末,瑞安新天地一年內到期的銀行借貸為3.62億元,但這一數據在7月末增至9.43億元,意味著瑞安新天地一個月內新增了5.81億元的一年內到期的銀行借貸。不過,瑞安新天地上半年末的現金及現金等價物為31.19億元,在連續三年下降後有所回升,此前的2018-2020年期末,這個數據分別為37.27億元、34.07億元和29.57億元。

  對瑞安新天地此次IPO的影響,貝殼研究院商業地產分析師鄭中告訴中國網財經記者,以商業物業業務為主打的瑞安新天地旗下擁有多個位於核心地段的優質物業,商管收入較為穩定,並已經在嚐試管理母公司以外的第三方項目,具有一定的市場競爭力,瑞安新天地上市後,將會為母公司帶來更多機遇。

  在管13宗項目半數於上海

  相比於華潤萬象生活等品牌的全國化佈局,瑞安新天地似乎更鍾情於上海這座一線城市。截至今年6月末,瑞安新天地擁有13宗項目,對應物業總建築面積為200.5萬平方米,其中7宗項目位於上海,建築面積105.71萬平方米,占比為52.7%;按照估值計算,占公司531.35億元物業總值的71.9%。而若計算儲備商業物業,瑞安新天地在上海的物業組合建築面積將達到220萬平方米。

  IPG中國首席經濟學家柏文喜在接受中國網財經記者採訪時表示,上海是中國工商業最繁榮的一線城市,良好的商業環境與強大的經濟實力是商貿業發展的重要基礎,所持有投資性物業升值潛力較大,會成為公司業績的重要支撐。但弊端在於業務佈局過於集中,無疑提升了地域集中度過高的風險。

  受此影響,瑞安新天地的出租率也仍出現了波動,特別是在寫字樓物業方面。據中國網財經記者統計,在瑞安新天地目前運營的7個項目中,新天地時尚Ⅱ、企業天地5號的出租率近年都逐漸下降,其中新天地時尚Ⅱ今年上半年末的出租率僅為73.7%,較2018年末下降了26.3個百分點。

  瑞安新天地也在招股書中提示了這一風險。其表示,目前公司商業物業集中於上海,因而深受上海的市場狀況所影響,投資物業地域集中會令公司承擔較高的風險水平;但同時也表示將“繼續聚焦上海業務”。

  知名地產分析師嚴躍進在接受記者採訪時便指出:“瑞安新天地確實需要外拓。尤其是對全國各大省會城市,需要積極研究市場機會。如何在城市更新中介入,同時形成標杆性的商業地產項目,這個也很關鍵。”對於瑞安新天地未來是否會有大規模收併購或輕資產運營的行動出現,中國網財經將持續關注。

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