北京或將繼續加大多校劃片力度 頂尖學區房交易停滯、中下等活躍

2021年07月16日07:05

  原標題:北京或將繼續加大多校劃片力度 頂尖學區房交易停滯、中下等活躍

  來源:中國經營報

  本報記者孟慶偉北京報導

  隨著7月初北京西城區“多校劃片”政策落地,備受關注的北京三大教育強區已全部實現劃定時間後房產不再對應單校劃片,多花幾百萬甚至上千萬元購置的頂尖學區房,最後很可能無緣“牛小”。

  北京學區房是否出現拐點?《中國經營報》記者採訪獲悉,近半個月來,西城頂尖學區房價出現“鬆動”,甚至大幅跳水,有德勝學區內的學區房降價超100萬甚至近200萬元待售。

  但受觀望情緒影響,北京頂尖學區房的交易幾乎處於停滯狀態,反倒是中下等學區房成交量活躍。

  實際上,從2014年開始,北京一直在弱化單校劃片,強化多校劃片,以緩解擇校熱與學區房熱。而記者日前從北京部分區教委瞭解到,目前幼升小的政策導向已逐漸轉向以多校劃片為主,結合單校劃片,未來在多校劃片方面還將繼續推進實施力度。

  不只是北京,目前全國都在加快進行學區改革,從嚴治理學區房熱,讓高價學區房與名校解綁,學區房的炒作泡沫正被擠出。

  可以預見,在“房住不炒”、推進基本公共教育均等化的政策導向下,學區房的調控將處於焦點。尤其是未來兩年,小學入學人口剛性增長將給入學政策帶來更大挑戰,無論是北京還是全國,2022年和2023年,都將迎來幼升小入學高峰。學區房何去何從,將是一個牽一髮而動全身的問題。

  多校劃片力度或將繼續加大

  當北京20萬元一平方米的學區房和10萬元一平方米的學區房在一起搖號,是什麼樣的情形?

  7月初,隨著北京西城區幼升小入學政策落地,家長們發現,“多校劃片”動真格的了,對今年9月份入小學的孩子來說,2020年7 月31日(以下也簡稱“7·31”)後新購置的西城區房產不再對應單校登記入學,而是學區內甚至是跨學區多校劃片。

  所謂登記入學,也就是單校劃片,即一個小區對口學區內的一所學校;而多校劃片,則是一個小區對應本學區內或相鄰學區的多所學校。

  以西城德勝學區為例,有家庭在“7·31”後新購房產的,孩子不僅沒能進入此前對口的牛小,甚至連德勝學區也沒能留下,最後只能被調劑到相鄰新街口學區或什刹海學區的普通小學。

  這意味著,2020年7月31日之後“上車”、多花幾百上千萬元購置了頂尖學區房後,入學“牛小”的願望落空。

  “此次被調劑的多是之前戶口不在西城的。”有業內人士向記者表示。

  德勝學區並不是西城學區房成交量最大的學區,但是其作為北京頂尖學區的代表,其入學政策的變化卻能牽動最敏感的神經。

  中原地產首席分析師張大偉向《中國經營報》記者表示,西城學區房占北京整體學區房成交量的7%,這其中,德勝片區占整個西城學區房的成交量大概11%,並不多。

  事實上,早在一年前的4月,西城已公佈新政,規定2020年7月31日後新購房產家庭適齡兒童入小學及2020年7月31日後戶籍從本市其他區遷入西城區的適齡兒童入小學,不再對應登記入學劃片學校,全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。

  且在此之前,北京三個教育強區的另兩個——海澱和東城已於2019年落地多校劃片。

  但家長們依然篤信,即便是多校劃片,因為這幾個學區內優質校集中,即便不能上第一誌願,第二、第三也是好的。

  西城區是北京市教育高地,因優質校眾多且整體教育資源相對均衡而備受家長青睞,十幾萬一平的學區房比比皆是。而德勝學區又是西城的頂尖學區,聚集了多所熱門牛校,包括北京育翔小學、西師附小、北京市三帆中學附屬小學等,周邊房價一平方米高達近20萬元。而在金融街周邊的胡同里,今年,學區房價格被刷新到一平方米40萬元。

  也正因此,在2020年4月到7月31日期間,西城熱門學區房成交量一度激增,房價也隨之上漲。有數據稱,新政出台後,學區房至少漲價了20%。

  但沒想到的是,多花了這麼多錢的學區房,迎來的是“真多校”,而且還跨區調劑。

  事實上,從2014年開始,北京市就一直在探索並推進多校劃片,以弱化擇校。幼升小入學政策從單校劃片為主,轉變為單校劃片與多校劃片相結合,再到目前的以多校劃片為主。

  據《中國經營報》記者瞭解,相比去年,今年北京市幼升小單校劃片的比例已經在減少。

  “去年還是以單校劃片為主,但從今年開始,就變成以多校劃片為主,再結合單校劃片,以後單校劃片就會慢慢被取代。”北京海澱區教委相關人士稱,相比去年,該區今年單校劃片的比例已經減少。

  據瞭解,2021年,北京市教委在義務教育階段入學政策中強調,要進一步加大多校劃片力度,穩妥推進以多校劃片為主,單校劃片和多校劃片相結合的入學方式。

  未來政策走向會如何?記者採訪獲悉,北京在多校劃片方面還將繼續推進實施力度。

  “現在的政策是多校劃片結合單校劃片,明年單校劃片是否會保留,不敢保證。”北京某教育強區區教委人士稱,單校劃片可能會逐年取消,不會一下子取消。

  北京朝陽區教委相關人士也表示,雖然每年義務教育階段的招生政策會有變化,但對北京市來說,是傾向於多校劃片的。

  多年來,從中央到地方一直在多措並舉治理擇校熱,而多校劃片被教育部門視為緩解擇校熱和學區房熱的突破口。

  早在2015年,教育部就義務教育階段熱點學校實施“多校劃片”改革時就曾明確表示,“教育資源分配,尤其是優質教育資源和相當大的地段來掛鉤,那就是真正的機會均等”。

  “兩居室掛出一居室價格”

  沒有了牛校的入場券,有的可能只是一張“上車的門票”,這給一直高熱不退的學區房市場潑了盆冷水。

  張大偉向《中國經營報》記者表示,西城政策落地後,北京頂尖學區房的交易幾乎處於停滯狀態,反倒是中下等學區房成交量活躍。

  “頂尖學區房,尤其是這兩年要入小學的,確實不敢入手,因為政策肯定會越來越嚴,除了西城的德勝、月壇、金融街三個頂尖學區,像海澱的中關村學區、萬柳學區等,家長們也都不敢輕易入手。”張大偉表示。

  記者從中介機構瞭解到,自西城入學政策落地以來,此前居高不下的學區房價格出現了“鬆動”,甚至“跳水”。

  7月7日,北京西城德勝學區某中介機構經紀人稱,該片區學區房價近日“比前段時間划算不少,平均一套房子總價差不多能降50萬元”。

  這其中,原來對口北京西師附小的一套學區房,總價從此前的1750萬元降到1620萬元,降幅超過100萬元,而目前仍有下探40萬~50萬元的空間;而一套50多平方米報價910萬元的學區房,經紀人表示,“業主810萬元能吐口”。

  不僅如此,有經紀人稱,目前德勝片區學區房的單價,有的已經逼近新街口學區;而有的學區房兩居室掛出了此前一居室的價格。

  在中介看來,此時有點懵的不僅僅是購房者,還有賣房者。未來,學區房到底能跌多少,跌到什麼程度,都是一個未知數。趁著房價還沒“涼涼”,盡快出手成為一些業主的選擇,多套上千萬元的房產,經紀人都表示,“業主著急出售,價格可以商量”。

  7月10日,一套平台掛價近1500萬元的德勝片區學區房,短時間內已經直降約200萬元。但即便如此,幾乎還是有價無市,成交寥寥,更多人選擇了繼續觀望。

  張大偉預計,這種觀望情緒還將持續一段時間,但長期看,由於優質教育資源很難短時間內實現均衡,學區房的價值還會存在。

  值得一提的是,頂尖學區房之外,中等學區房受到的影響或有限。張大偉告訴記者,中等學區,像海澱的海澱學區,西城的展覽路、廣內廣外學區等過去價格低的學區,近期的成交量明顯活躍,但是頂尖學區的價格確實有所下降。

  “預計頂級學區房價格會有5%~10%的下調,差不多每平方米降1萬~2萬元,但不會太多,因為跌太多就會到下一檔了。”張大偉表示。

  記者注意到,受政策影響,中介對學區房是否仍對口“牛校”的態度變得慎重起來,不再強調對口某牛校,而是稱目前需要 “按照西城區最新規則上學”。

  就在7月6日,北京西城區房管局官方微信公眾號發佈文章強調,嚴禁炒作學區房,各房地產經紀機構不得以學區房為賣點發佈房源、不接受價格明顯高於市場價格的委託、不得參與炒作學區房的任何活動。

  學區房何去何從?

  作為擇校熱衍生出來的副產品,學區房多年來一直牽動各方神經。在北京、上海等大城市,少則幾百萬元,多則上千萬元的學區房,掏光了很多人半輩子的積蓄。擇校熱加劇了教育不公。

  “西城學區房政策落地,基本上來講,學區房的時代結束了。”國際關係學院公共管理系教授儲殷表示。

  儲殷認為,在所有的經濟行為之前,對於政策風險的評估是非常重要的。尤其是在當前很多政策都要重新調整的時代,不瞭解政策,那麼投資決策就會面臨非常高的風險。

  記者注意到,近期關於“學區房時代終結”的觀點較為普遍。但張大偉對此並不認同,他認為,只要教育資源不均衡還存在,就會有學區之分,那麼家長為了孩子就會選擇更好的學區去投入。“說學區房將走向末路的觀點,其實是忽視了中產階層對子女教育的重視。”

  “目前政府部門在做的,其實是‘削峰’,讓處於價格最頂端的學區房的價格不要高得太邪乎。”張大偉稱,從北京來說,家長對“東西海”三個區的學區房需求還是存在的。

  此外,張大偉認為,看未來學區房市場走向,有一個問題不能忽略,就是學位溢出問題。他稱,以西城為例,今年幼升小大約有2.2萬人,但是畢業生只有1.1萬多人,相當於多出1萬個新增學位。像德勝這種老學區,擴增學位難度較大,只能調劑。

  實際上,無論是北京還是全國,未來幾年還將面對入學人口的剛性增長,而這給義務教育的招生入學帶來巨大挑戰。

  北京統計局的數據顯示,2015年,北京常住人口“羊寶寶”出生17.2萬人,為“十二五”期間最低的一年。受生育政策影響,2016年和2017年出生人口有所增加,“猴寶寶”和“雞寶寶”分別出生20.23萬人、19.68萬人,此後的2018年和2019年,常住人口出生數分別為17.82萬人、17.49萬人。

  這意味著,2022年和2023,北京將迎來幼升小高峰,尤其是2022年,粗略計算,將比2021年新增3萬人左右。

  這與全國的趨勢是一致的。公開數據顯示,2011年到2015年,我國新出生人口基本在1600萬到1650萬區間,也就是說,2017年以來,我國幼升小學生規模基本穩定。

  但2022年和2023年,我國幼升小人數將激增。國家統計局的數據顯示,“全面兩孩”政策實施後,2016年、2017年我國出生人口大幅增加,分別超過1800萬人、1700萬人。具體看,2016年到2020年,每年新出生人口數據分別為1867萬、1765萬、1523萬、1465萬、1200萬。

  而再看北京,在總量新增的情況下,如果再考慮跨區流動,像西城這樣的教育強區入學壓力或將繼續增大。有中介機構的數據顯示,為趕在“7·31”前上車,2020年4月到7月31日,西城學區房交易量增幅較大。

  “從去年開始到2024年的這五年,將是學區房需求的頂峰時期,此後,學區房的緊張程度將會降低。”張大偉稱。

  所以他預判,未來幾年學區房市場中,頂級學區房或將有所調整,其他類學區房恐變動不大。

  但處於各項政策調控焦點的學區房,或也很難維持現狀。

  長期以來,學區房構建了一個只漲不跌的幻象,而其高溢價與我國“房住不炒”的政策精神是相違背的。

  4月30日召開的中共中央政治局會議強調,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,增加保障性租賃住房和共有產權住房供給,防止以學區房等名義炒作房價。有分析稱,中央政治局會議直接點名學區房,實屬罕見,體現出中央以問題導向為抓手對房地產市場調控的堅定決心。

  需要關注的是,今年以來,地方的治理在不斷升級。7月9日起,上海實施二手房源價格核驗,房源沒通過價格核驗不得對外發佈。據報導,對於前期上漲幅度比較高的以“學區房”為名義存在明顯炒作行為的,將在此次價格核驗中擠掉泡沫,還原出市場的真實價格。

  未來,學區房熱將何去何從,這是一個牽一髮而動全身的問題。

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