杭州二手房下滑通道打開: 是誰戳破“偽學區房”泡沫?

2021年07月15日00:04

原標題:杭州二手房下滑通道打開: 是誰戳破“偽學區房”泡沫?

全國樓市房貸收緊之下,杭州也發生了微妙的變化,二手房尤其是偽學區房率先降溫。

6月份,杭州二手房市場(除臨安、富陽)簽約量7800套,環比下降13.4%。二手房月成交量已出現三連降。7月以來,杭州二手房成交量整體延續下探的趨勢。杭州第三方機構數據顯示,上週(7月5日-7月11日)市區二手房共簽約逾1400套,環比下跌13.5%,成交量創下了新低。中介人士預估,按照日均214套算,7月杭州二手房預計總成交6600套上下,甚至有跌破2018年7月(6809套)紀錄的可能性。

“偽學區房”打前陣,包括名校學區房和剛需二手房的全面下滑,是這一輪杭州二手房下滑的主要特徵。

“偽學區房”窗戶紙被捅破

杭州學區房“鼻祖”學軍小學本部附近的中介門店,最近3個月的生意每況愈下。7月以來,有的門店一單未開。一家學軍本部的中介門店經理在電話裡告訴21世紀經濟報導記者,今年3月,這個板塊成交有20多單,6月只剩6單,跌幅超七成;學軍本部是杭州學區房行情的標杆,2016年以來,經曆調整後一般一兩個月就會反彈,現在快3個月了,還是一點起色都沒有。他認為,這一波行情跟2018年的調整很像,“再跌幾個月,就回到2013-2014年杭州樓市至暗時刻的行情了。”

杭州很多學區房板塊此前因為有“超級短炒客”等的存在,支撐著二手市場的短暫行情。那到底是誰戳破了“偽學區房”的泡沫,讓二手房進入下滑通道呢?正是銀根收緊,直接把這些“短炒客”莊家“釘牢”在二手房價下跌的背景板上。這一輪針對C端的銀行房貸收緊,波及一、二手房。有些二手房買家換了好幾家銀行都貸不到款,這直接影響了成交週期與購買動力。

知情人士透露,杭州某銀行日前還下發通知:純商貸正常受理、審批,但放款預計明年,賣家只能拿首付款,尾款需等明年。組合貸就更慢了,賣家年內首付款都未必能拿到。同時,房貸利率也再次衝破了6%。

一名中介人士總結道,目前杭州的二手房市場,即便降價有人接盤,也要看銀行答不答應。目前加入降價大軍的不乏網紅盤,比如首開杭州金茂府、龍湖天璞、學院府、河濱之城等。

一個背景是,各地對熱點城市學區房出台了系列政策。據不完全統計,2021年以來,已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州13城出手,重拳整治學區房亂象。日前,溫州下發文件稱,嚴禁炒作學區房和惡意哄抬房價。

杭州這樣的熱點二線樓市,學區房遇冷行情的出現早已在業內預料之中,橫盤甚至降價也已經成為常態,這就間接讓二手市場陷入濃重的觀望情緒。相比北京有學區房業主兩天內降價138萬的極端案例,杭州的學區房降價態勢目前還算溫和。

杭州目前炒作最兇猛的偽學區房板塊當屬拱墅區的藍孔雀板塊。2015年的時候,由於華師大附屬學校(簡稱“華師附”)落地,藍孔雀板塊升級成學區房板塊,當年新開盤的融信藍孔雀不僅因為孔雀膽營銷案例聞名杭州樓市,還因為新晉學區房而引發排隊搶購潮,如果當年有搖號政策,這個盤成為“萬人搖”的概率也是極大的。據瞭解,當年拱墅區政府引進名校花了1個億,其中融信就出了一半資金。

5年過去,藍孔雀板塊在2021年初的最高網簽價已達7.1萬元/平方米。

華師附在連畢業生都沒有的前幾年,周邊的樓盤就被炒作成“頂級名校學區房”。業內人士指出,藍孔雀板塊是典型的“偽學區房”板塊,“職業炒房客+業主聯盟”組成的炒房大軍充斥於這個板塊的多個樓盤,如今泡沫被擠,炒房客出逃的現象比比皆是。

最近,在應先明(化名)朋友圈里的中介發佈了多條融信學院府(融信藍孔雀二期)二手房掛牌信息:融信學院府一套89平方米的房源,由於業主騰房票急售,到手價600萬。很顯然,這套房源的均價已經在6.7萬元/平方米左右了。過了幾天后,該名中介又發佈了這套房源的信息:業主要求到手價590萬。此外,學院府還有好幾套號稱年初買入現在虧本出售的房源。

學區房降價的背後是,當年被熱捧的華師附今年第一屆初中畢業生成績優勢並不明顯。知情人士透露,年初統測時該學校成績在拱墅區是尾部的水平,這次中考水平處於拱墅區中等位置;小區業主群更傳出,能夠考入杭州前三重點高中的裸考考生人數極少。對於真正衝著升學率來購買房子的業主們來說,顯然是失望的。於是學院府被貼上了“偽學區房”的標籤。

不止藍孔雀板塊,杭州好幾個學區房板塊的掛牌價都出現明顯降幅。“頂級學區房”文鼎苑所在的浙大紫金港板塊,學區房掛牌價也應聲而落。文鼎苑法拍價從4月的10萬元/平方米跌到如今的8.2萬元/平方米。

法拍房成交價低於評估價

在這一輪行情中首先發出降價信號的是,一向被杭州業主看作是二手房價風向標的法拍房。

7月11日上午,杭州市保俶塔申花實驗學校的學區房西城美墅一套法拍房開拍,這套房源88.83平方米,起拍價540萬元,折合起拍單價約60790元/平方米,評估價674萬元,評估單價約75875元/平方米。8折起拍,最終593萬元成交,相當於評估價的88折成交。

最近蘭園也有一套法拍房成交,約170平方米,以1325萬的價格成交,比評估價低了125萬,相當於打了9.1折。

業內人士將最近成交的法拍房做了一個統計,發現平均成交打了8.6折,直言杭州法拍房已經變成二手房降價燈塔。以7月1日-13日為例,杭州一共進行了49次法拍(不含富陽桐廬臨安建德淳安)。溢價最高一套房源是翡翠城,評估價687萬的房子,拍到了765萬,溢價率11.4%。有32套成交價低於評估價,佔比為65.3%,平均溢價為-16.71%。算上有溢價的7套房源(另有10套流拍),整體溢價為-14.25%。

緊跟學區房、法拍房之後,剛需板塊的二手房成交量也出現明顯下滑。以成交量較大的杭州郊區板塊——下沙沿江為例,4、5月份月均有200來套成交,6月只賣了160套,跌了20%。

前述中介人士坦言,二手房行情若持續萎靡,不排除離職潮、閉店潮再度重現。

戲劇性的是,在學區房、法拍房下跌之際,杭州樓市也在經曆“最後的瘋狂”。在一名長期觀察杭州樓市的機構人士眼中,杭州樓市長牛5年,一直依託火爆的二手市場與一手打新的“完美配合”。一手搖到的限價房,總能一交付後,立刻在二手市場成倍套現;一手搖不到新房,擠向二手市場;二手量價齊升,倒掛進一步加大,又讓一手中籤率更低;然後更多資金湧向二手。尤其是今年以來,江河彙、未來科技城、奧體和申花一些熱門次新房,被戲稱為“月均漲1萬”。不論房東掛多誇張的天價,二手房都有人“接得住”,還成交頻頻,更讓幾乎所有的市場參與者都無比焦慮。市場過度火爆,預期過於一致,新房搖不到,二手房也價格高企,連投資客都看不到“撿漏”的機會了。

如今杭州學區房帶動二手房進入下滑通道,可以說是讓大部分杭州老百姓鬆了一口氣,房價不漲了,至少有希望在未來幾個月內尋找“撿漏”的機會。杭州第三方機構數據顯示,近30天,杭州主城區降價房源數量幾乎2.4倍於漲價房源。

一名業內人士指出,杭州二手房不至於“地震”,房價總是易漲難跌。他認為,今年下半年或許會出現買二手房的窗口期。尤其剛需自住、改善自住,“在這段時間,買二手房可以跟房東談談價格了”。

(作者:唐韶葵 編輯:張偉賢)

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