​禹洲半年“答卷”:規模增長財務結構優化 物業板塊IPO穩步推進

2021年07月14日14:09

原標題:​禹洲半年“答卷”:規模增長財務結構優化 物業板塊IPO穩步推進

2020年成功跨進“千億俱樂部”的禹洲集團控股有限公司(以下簡稱“禹洲集團”,01628.HK)還在延續著穩健向前的加速度。

根據禹洲集團日前披露的業績公告,公司今年上半年業績延續穩健增長態勢,禹洲集團實現累計合約銷售金額527.12億元,同比增長23.1%;合約銷售面積為284.53萬平方米,同比增長9%;合約銷售均價格為18526元/平方米,同比增長12.8%。

情況向好、發展穩健不止體現在多個營收指標同步上揚上,更體現在現金流充裕、負債率降低等“硬核”指標方面。據瞭解,5月25日,禹洲集團在境外銀團和境內銀行的大力支持下,取得了境外銀團貸款的全面豁免,“今年內到期的美元債已經全部贖回,下半年沒有任何美元債到期需要償還。”

憑藉穩健的基本面和優秀的財務表現,讓境內外權威投行和券商機構等持續看好禹洲集團的內生增長能力和抗風險能力。例如,國際知名投行彙豐銀行發佈研究報告指出,禹洲集團2021年收入確定性高,預計2021年上半年確認收入約120億元,2021年全年確認收入約270億元。根據近期禹洲集團的交付項目情況,國際知名投行中信里昂也發佈研報認為近期禹洲順利交付的代表性項目足以表明其今年上半年120億元的確認收入目標可順利達成。

此外,禹洲一直積極主動地進行債務管理,下半年資金流動性充裕,資產負債表十分夯實穩健,多家機構仍維持其“增持”評級。

基本實現時間任務“雙過半”

今年上半年,在樓市調控、集中供地和金融政策持續高壓等政策影響下,國內房地產市場走出了一波“先抑後揚再穩”的行情。房地產行業以“金九銀十”的特有行情也讓房企將時間、任務“雙過半”列為奮力衝刺的主要目標。

據瞭解,禹洲集團在2020年成功躋身“千億俱樂部”,錄得“累積合約銷售金額約為1049.67億元,同比增長39.74%”的銷售業績後,將2021年全年銷售目標定為1100億元。

根據最新統計數據,禹洲集團今年上半年實現累計合約銷售金額527.12億元,同比增長23.1%,已完成全年目標人民幣1100億元的47.9%。這也意味著,禹洲集團今年前6個月的目標完成率已近50%,基本實現了“時間過半、任務過半”的目標。

同時,禹洲集團合約銷售面積和合約銷售均價格也均實現了大幅增長,分別為284.53萬平方米和18526元/平方米,分別同比增長9%和12.8%。銷售增長和溢價提升,也為公司未來結轉收入和利潤增長奠定了很好的基礎。

彙豐銀行在研報中指出,禹洲2021年收入確定性高,預計2021年上半年確認收入約120億元,2021年全年確認收入約270億元,實現的可能性很高。

在中指研究院剛剛發佈的《2021年1-6月中國房地產企業銷售業績TOP200》榜單上,禹洲集團以527.1億元的銷售額排在第40名,在百強房企陣營中的排名也依舊穩定。

事實上,美國銀行早在今年年初就預測,預計禹洲集團在2021年上半年/下半年確認收入分別為120億元/150億元,毛利率為20%。按照目前情況來看,該預測將大概率能夠實現。

在項目交付方面,今年6月下旬,禹洲與中國金茂在上海共同開發的項目——禹洲金茂悅成功完工交付,今年中期將錄得確認收入,預期毛利率約20%。而在5月份,位於合肥的禹洲•銀河PARK已實現確認收入,該項目歸屬禹洲集團的權益為100%,預計毛利率約為22%。國際知名投行中信里昂認為,這兩個具有代表性的項目的順利交付,足以表明公司今年上半年120億元的確收目標可順利達成。

在今年6月8日召開的禹洲集團固收投資人電話會議上,公司管理層表示,除了良好的銷售表現,公司在回款方面預計與去年保持相仿水平,當年銷售當年回款率約為70%,回款水平良好,並且有信心能夠完成全年銷售目標。

中信里昂發佈最新研究報告指出,禹洲集團漸入佳境,對未來發展保持信心。中信里昂認為,金茂悅項目的順利交付可以視為重建市場信心的一個良好開端。禹洲集團2021年有約1846億元的可售資源作為支持,相信今年可順利實現1100億元的全年銷售目標。

此外,禹洲集團上半年僅花費約人民幣22億元獲得了四個優質項目,在手現金充裕。中信里昂預計,隨著現金流狀況的改善,公司2021年上半年的盈利有望恢復到正常水平。

持續降杠杆頻獲機構增持

在房地產行業融資環境收緊、“三道紅線”重壓下,財務表現及輕資產運營能力正成為機構和投資者最為關注的焦點問題之一。

對於禹洲集團而言,保持健康的財務水平以及充裕的現金流至關重要。除了通過加快銷售和回款補充現金流,禹洲集團還運用港股上市公司優勢,積極拓展融資渠道,境外美元優先票據、綠色美元債券等輪番上陣,進一步保證了公司資金來源的穩定。

在主動進行債務管理,積極優化債務結構方面,5月11日,禹洲集團按時償付了到期的三年期票面利率為7.90%的3.52億美元優先票據的本金及到期利息。在業內人士看來,這不僅反映出禹洲集團穩健的財務狀況和充沛的現金流水平,也凸顯了其積極主動進行債務管理的信號和決心。

5月28日,在禹洲集團2021年股東週年大會上,禹洲集團董事局主席林龍安表示,境外銀團方面和境內銀行對禹洲集團的支持依舊。5月25日,禹洲集團取得了境外銀團貸款的全面豁免,境內銀行也在最近的兩個月裡累計下款超過40億元,融資渠道多元順暢。

林龍安還特別指出,就近期來看,公司的合約銷售的表現一如既往地令人滿意,在融資工作上也取得的有目共睹的成績,今年內到期的美元債已經全部贖回,下半年沒有任何美元債到期需要償還,可以輕裝上陣。

同時,禹洲集團境外債也呈現穩步上揚的態勢。2027年1月到期的美元債在最近的5個交易日,債券價格上升超過3元,收益率下降超過100bps。

禹洲集團首席財務官邱於賡表示,公司審時度勢及時調整策略,加強內部運營以及成本管控,一方面對竣工節點進行嚴格把控,以確保按節點順利結轉確認收入,並著力提升項目的並表權;另一方面則通過一系列精細化管控,使得禹洲集團的成本價格水平達到了行業的一個標杆水平。

彙豐銀行也對禹洲集團2021年8月公佈的2021年上半年業績表示期待,認為這或將成為禹洲下一個股價及債價催化劑。鑒於禹洲集團堅定去杠杆進行債務管理,以及集團充裕的現金流和穩健的合約銷售增長,彙豐認為2021年確認收入十分有保證,維持禹洲的“增持”評級。

充裕現金流護航穩健前行

據瞭解,在財務方面,禹洲集團一直採用審慎的財務政策,不斷優化債務結構。截至2020年底,禹洲集團剔除預收賬款後的資產負債率為77.9%,淨負債比率為85.80%,處於行業較低水平,同時,公司賬上現金及現金等價物約為344.69億元,現金短債比為1.83。

對於市場關注的“三道紅線”問題,禹洲集團在去年的“三道紅線”考核中,僅剔除預收款後的資產負債率處於黃檔,其他處於綠檔。禹洲集團管理層對此也給出了明確的“降檔”目標安排:將在2021年繼續降低負債率,在未來兩年內爭取將“三條紅線”全部降至綠檔水平,再融資壓力減小。

據禹洲集團相關負責人介紹,公司負債率正不斷降低,已贖回累計7萬美元的債務,20億人民幣債務完成轉售。

同時,得益於持續增長的銷售及回款,禹洲集團現金流充裕。中信里昂表示,禹洲集團在手現金水平充足,目前境外在手現金至少約4億美元,QFLP及雙嚮往來資金池仍有10億美元未使用配額,足以償還未來到期的美元債券。

5月28日,林龍安在股東會上表示,公司會在淨負債率及現金短債比達標的基礎上,通過銷售業績提升、利潤結轉帶動負債結構的優化;落實資產負債率一兩年內達標。同時強化財務體系的境內及境外統籌跟管控,確保所有財務的預判性,包括3年計劃和5年計劃,來確保股東的利益的質量化。

禹洲集團管理層對債券回購也保持開放態度。公司相關負責人表示,公司採取債券回購、大股東增持及股份獎勵等方式維護債券投資人、股東的利益,未來公司仍然會對債券和股票回購保持開放的態度。

“債券回購類似於償還銀行貸款,不需要股東授權,回購機製是靈活的。如果債券價格跌得比較多,公司就會進行一些回購。”禹洲集團相關負責人稱。

另外,禹洲集團物業管理業務的獨立上市工作也在持續推進。今年6月16日,禹佳生活服務集團有限公司(簡稱“禹佳生活服務”)向港交所遞交了第二版招股書。公司相關負責人還表示,自從公佈物管板塊分拆計劃以來,目前所有程序進展順利,預計很快將完成IPO。

國泰君安研報分析稱,禹佳生活服務如果上市成功,將有助於集團拓展融資渠道,尋求業務新增長點,從而實現估值重塑。中信里昂在研究報告中也指出,禹洲集團今年審慎的拿地策略再加上持續強勁的銷售表現,保證了十分充裕、健康的現金流,相信公司完全有能力利用其內部資源償還債務,再融資沒有壓力,對公司的資產負債表非常滿意。

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