22天內現380億元商辦資產交易,寫字樓高空置率困境待解
2021年07月02日08:22

原標題:22天內現380億元商辦資產交易,寫字樓高空置率困境待解

6月28日,凱德集團打包6個來福士賣給中國平安人壽,作價96億元。再往前一週,“包租公”潘石屹將SOHO中國91%股權出讓給黑石集團,交易價30億美元。6月7日,和諧健康以90.6億元收購北京SK大廈。

22天內,三筆商業地產領域的大宗交易,合計約380億元,如此密集且高標的交易,這在業內並不多見。但背後的信號是,險資、資產管理等機構正在出擊中國的商業地產資產,且付出的代價並不高。

“從大宗物業交易表現來看,雖然交易市場週期變長,但在自用、投資雙輪驅動下,市場活躍度並未下降,投資者仍對市場優質項目保持高度關注。”6月24日,在第三屆中國商業地產品牌建設論壇上,全聯房地產商會副秘書長、房訊網董事長劉凱向《證券日報》等媒體表示,無論是自用抑或投資,寫字樓依然是商業地產投資者的首選。

正如劉凱所言,作為房地產的細分領域,購物中心、寫字樓、產業園是承載區域經濟發展和專業轉型的重要載體,但剔除區域市場高熱現象,從全國整體市場來看,當前商業地產連續多年處在供應高峰,推動空置率走高和租金(售價)水平下降。

這一“高”一“降”之間,即便是一線城市的核心商辦資產,加上一流的運營商,似乎也承受不住運營回報率低與資金沉澱之重的壓力,急於退場尋求“落袋之安”。當下的商業地產到底怎麼了?帶著這樣的思考,《證券日報》記者試圖通過採訪和研究探尋當下商業地產市場的真相。

三個突出問題

從市場規模來看,據貝殼研究院統計數據顯示,近十年商辦面積年均復合增長率均超過10%;截至2020年,商業營業用房面積為29億平方米;保守估計,若2021年房地產總銷售規模為17.5萬億元,其中住宅14.3萬億元,商辦地產約為2.6萬億元。

當然,存量商業地產規模更是巨量的。“2021年全國估計有7億平方米寫字樓,產業園約170億平方米,中國擁有大量的存量資產。”木棉彙集團有限公司董事長閔傑向《證券日報》表示,其三大表現是租金收益率低、運營粗放、資產被低估。

不難看出,以上“三大表現”帶來的是高空置率的市場現狀。根據房訊指數統計,2020年下半年,一線城市寫字樓空置率全部在20%以上運行,均創十年新高;上海和深圳甚至超過了25%以上。全國寫字樓平均空置率接近30%,商業營業用房空置率高達35%。

房訊指數研究院在《2021中國商業地產100強研究報告》中指出,當下商業地產市場存在三個突出問題,一是整體新增供應量大,長期閑置資產影響可持續發展;二是新增商業、產業、辦公需求嚴重不足,無法支撐如此大規模的供應量;三是商業地產市場中出現產業發展和甲級寫字樓錯配現象。

三個方向轉變

“雖然短期巨量的供應和存量去化依舊是市場需要面對的考驗,但商業地產長期向好局勢未變。”全聯房地產商會副秘書長、房訊網董事長劉凱向《證券日報》記者表示,隨著國家金融開放和科技創新的持續推進,寫字樓市場仍有較大的增長空間,行業深度運營和創新趨勢也將得到進一步深化。

在劉凱看來,中國商業地產不僅在市場端實現了快速恢復,商業地產企業端也積極調整戰略,以運營、輕資產和智慧科技賦能行業發展,以全新的商業模式滿足消費內循環趨勢,從而進入高質量發展的“新賽道”。在高質量發展的新週期下,商業地產市場發展正在出現三大轉變。第一,從開發向運營的轉變。商業地產存量時代,行業從開發驅動轉向運營驅動,運營能力成為核心價值之一。商業地產頭部企業摒棄簡單的收租模式,轉向重度運營,向管理要效益,以資產運營促價值提升,為商業地產使用者(終端企業用戶)提供更專業、更多元的管理服務。第二,從重資產向輕資產的轉變。隨著行業利潤率和杠杆率的長期下降,“重資產”不再是商業地產企業的最佳選擇,而風險小、回報率高、專業化程度高的"輕資產"模式大行其道。第三,從智能向數字化的轉變。數字經濟和新基建政策推動商業地產的數字化轉型,互聯網和數字科技的發展重塑商業地產發展模式。

多數業內人士一致認為,中國產業地產未來發展將面臨四大趨勢:開發模式將從“賣房賣地”轉向“持有運營”,產品模式將從“園區經濟”轉向“城市經濟”,盈利模式將從“客戶思維”轉向“夥伴思維”,運營模式將從“管理園區”轉向“服務園區”。

與此同時,隨著首批九單基礎設施公募REITs火爆發售,醞釀十年有餘的中國公募REITs終於誕生。公募REITs打通商業地產 “投、融、建、管、退”全生命週期發展模式,同時為投資者打開了商業地產投資的大門。

(原標題:22天內現380億元商辦資產交易 寫字樓高空置率困境待解)

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