“房貸荒”預示杠杆炒作樓市的時代結束了
2021年06月29日00:04

原標題:“房貸荒”預示杠杆炒作樓市的時代結束了

李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)

近期,樓市正在經曆一輪“房貸荒”,多個熱點城市的主要銀行紛紛上調首套和二套住房貸款利率水平,或暫停二手住房貸款投放。根據貝殼研究院對全國72個城市房貸業務的統計,首套和二套房貸平均利率已經連續7個月上升,二季度分別累計上漲17和15個基點。6月份,72個城市首套和二套房貸平均利率分別為5.52%、5.77%,分別在LPR基礎上加點87點和112點,而央行對首套、二套房貸規定的最低利率分別為LPR和LPR加60個基點。

即便房貸利率不斷上行,但貸款申請也不是馬上就能批下來的。據悉,像廣州、合肥等熱點城市,房貸從審批到發放,目前大概要4-6個月。有的銀行今年上半年的額度用完了,正在審批的貸款,三季度的額度都不一定能夠滿足。有銀行按揭經理乾脆告訴客戶,現在申請的話最早也得四季度放款,甚至有可能要順延至2022年了。

其實,“錢荒”在樓市上演絕不是今年才有的,每當樓市調控收緊,都會出現“房貸荒”,比如2013年底、2017-2018年。2018年2月初,四大國有銀行廣州分行曾集體上調房貸利率。錢荒到一定程度,就會出現二手房“停貸潮”,比如2019年8月份合肥地區12家銀行宣佈不做二手房貸款了,包括幾家國有大行。

近期,深圳、廣州、東莞、鄭州、成都等城市都出現二手房“停貸潮”。當然,沒有哪個銀行官宣稱停貸,只是一線業務人員稱“暫停”或告知客戶貸款申請可能幾個月內都批不下來,當前也沒有批下來的時間表。筆者認為,這一輪“房貸荒”來得比過去洶湧,而其中的原因又是過往不曾有的,即各大銀行房貸佔比都超限了。

2020年底,央行公佈了房貸集中度“五類分檔”。工農中建交等大型國有銀行為第一檔,房地產貸款佔比上限是40%、個人住房貸款佔比上限是32.5%;招行、中信銀行等股份行及大中型城市商業銀行為第二檔,房地產貸款佔比上限是27.5%、個人住房貸款佔比是20%。根據2020年年報披露,18家A股上市的大、中型中資銀行中,6家銀行的個人住房貸款佔比超過監管紅線,3家銀行的房地產貸款佔比超過紅線,其他銀行即便沒有踩線,但也基本在紅線附近。

今年上半年,各地樓市普遍回升。1-5月份全國商品房銷售面積和銷售金額分別增長36.3%和52.4%,銷售金額增幅大於銷售面積增幅,意味著房價在上漲,從而引致涉房貸款增長。1-5月份,開發商到位資金同比增長29.9%、個人按揭貸款增長32%。如果以總行法人來考核的話,現在很多銀行並未踩線,因為樓市相對平穩的內地和中西部房貸佔比比較低。若以省分行、市分行來看,很多熱點城市都踩線了,甚至有的城市房貸占到新增貸款的50%左右。

另外,有的城市儘管房貸佔比沒有超出紅線,但由於新增房貸規模增長太快,房貸投放和房價上漲已經形成順循環,房貸已成為樓市火爆的第一催化劑。如果不控制新增貸款額度,樓市火熱的局面就無法改觀。而且,今年政府工作報告還明確,在去年增長40%的基礎上,大型商業銀行普惠小微企業貸款增長30%以上。根據經濟增長確定合意貸款投放的框架下,房貸過度投放就會擠占中小微貸款規模。於是,今年監管層對房貸規模、佔比、增速啟動“三重管控”。

目前,在人民銀行窗口指導下,很多城市被要求房貸存量規模不能增長,只有收回貸款才能釋放新增空間;有的城市乾脆“擠牙膏”,每月只投放申請規模的30%左右,其他的一律往後延。而且,由於前期部分經營貸、消費貸違規流入樓市,監管層要求嚴格房貸審核流程。近期,各大銀行對房貸申請的審核都非常嚴厲。比如,購房首付款必須是購房者自有資金,或直系親屬(即父母)的資金。凡是到賬低於6個月的資金,都要查實或證明該資金是自有資金。

另外,銀行還要審核借款人的收入證明、銀行流水、購房資質等,以佐證資金來源和還款能力。近期,金融監管部門對房貸“貸後抽查”的頻率提高了、審計更精細了,一旦貸後抽檢時發現,已投放的房貸在審核流程上有瑕疵、申請信息有作假行為或首付資金並非為自有資金,不僅借款人會被抽貸,銀行也會面臨動輒上百萬的經濟處罰,主管行領導會被問責,得不償失。

因此,銀行也有意識地降低房貸投放節奏,導致額度緊張。一般來說,“房貸荒”是週期性的,樓市調控政策放鬆以後,“房貸荒”自然就消失了。但是,這一輪房價上漲與過度加杠杆,銀行貸款管理的屏障頻頻失守關係極大,背後是銀行依賴地產實現業績的慣性,這已違背了“房住不炒”、違背了銀行服務實體經濟的本源。從各地嚴格落實房貸集中度管理、開發商融資“三道紅線”和壓實中小微貸款任務來看,即便未來“房貸荒”會緩解,但在上限指標控制下,資金大規模湧入樓市的時代結束了,靠杠杆炒作樓市的時代也一去不複返。

(編輯:陸躍玲)

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