九龍城擬重建「小區」 樓高隨時增六倍
2021年06月21日03:00
九龍城街市附近

【星島日報報道】(星島日報報道)屯馬線即將於本周日全線開通,正式「駛入」九龍城一帶,外界預期可加快舊區轉型。不過,該區的舊樓地契大多註有「One house」(一所房屋)的字眼,一旦重建需要補上高昂地價,而一直成為發展的「緊箍咒」。本報獲悉,市建局有意「出手」協助地區解困,正針對該批「舊契」樓宇所在的用地展開規劃研究,最快今年底完成,希望通過整體規劃和進行改劃,可從中劃出一些合適「小區」進場重建,並將原本未能建高地盤的地積比率,轉移至「小區」其他位置,大大釋出該區用地的發展潛力。本報曾分析「One house」地契在九龍城的主要分布地點,發現涉及的舊樓普遍樓高僅二至五層,而附近成功重建而成的新樓,樓高卻可達約三十層,意味發展潛力一旦「鬆綁」,該帶樓宇可隨時「增高」五至六倍。

九龍城一帶的土地資源被「綁死」,無法展開重建,緣於終審法院於二○一三年一宗關於地契內有「One house」(一所房屋)的裁決,規定地契含有該條款的舊樓僅能原址重建至與附近樓宇相若的高度,即樓高三至四層,否則須先向地政總署補地價;區內不少五、六十年代批出的唐樓,早年已被收購,但由於當時預期可建得較高,不少業主收購時較為「鬆手」,惟法院其後對地契作出新演釋,令他們失去預算,在「計唔掂數」之下,令區內重建在過去八至十年之間幾乎陷入停頓。

  據了解,已先後在土瓜灣啟動多個重建項目的市建局,也一直留意到九龍城舊區的特殊情況,除了已展開位於富豪東方酒店旁邊的啟德道/沙浦道項目,也意識到遲早也要觸及舊契地問題,故一直研究如何「出手」打破困局。據局方所掌握,在啟德道/沙浦道項目以西的整片九龍城舊區土地,存有很多地契註有「One house」的土地,個別已由發展商收購,但也有由個別業主持有;該類用地主要集中於兩個位置,分別是鄰近九龍城街市附近和靠近聯合道一帶,也有一些分布較為零散。

  消息指,針對九龍城舊區內的舊契地問題,市建局已一直展開初步工程可行性研究,重新審視整片土地的規劃,希望了解能否在已公布項目以外,再劃出一些項目作重建區,預計整項研究可於今年底完成。消息人士說:「進行規劃研究的目的,當然不是整片土地去做,因為中間已建有一些新樓,希望可以從中劃到一些小區出來,將之重新規劃做重建。」

  他表示,由市建局「進場」協助重建的其中一個好處,是由於局方可以免補地價,發展空間相對較大,但過程中需要將用地整幅改劃,「整個小區會重新規劃,有些土地可能轉作休憩空間,將其原有的地積比率轉至鄰近用地,甚至可能會封閉一些道路,將其面積改作其他用途。經過地積比率轉移後,一些原本地積比率尚未用盡的土地,可建樓面面積可望有所增加,樓宇或有機會建高一點;透過整體規劃,令土地更加見使。」

  不過,市建局也留意到,較為靠近啟德道/沙浦道項目的「舊契」用地,樓宇狀況相對較為殘舊,但之間卻夾雜着一些已重建項目,由於難以清拆該批樓齡較年輕的「牙籤樓」,較難先行處理。消息人士又指,近年持有該類土地的個別發展商或業主,不少也嘗試自行解困,收購在旁沒有類似地契限制的土地,然後將兩個地盤合併發展,將「舊契」土地尚未用盡的地積比率轉移至新收購用地,「以這個方法做,地盤面積會細小一點,不會太大,而市建局在收購時也會遇上困難,日後當碰到這類發展商時,需要思考以甚麼方法跟他們處理。」

  他又表示,在研究過程中,也一直未有理會屯馬線全線貫通的因素,更反而覺得這對收購重建未必有利,「因為當樓價上升,補地價金額也自然上升,但當樓宇落成後,鐵路效應也可能開始減退,新落成的單位卻未必可以賣得好價,所以一直沒有理會鐵路項目可否加快舊區發展的潛力。」

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