深度捆綁下 禹佳生活服務二度闖關港股
2021年06月18日21:22

  來源:國際金融報  

  原標題:深度捆綁下,禹佳生活服務二度闖關港股

  招股書失效後,禹佳生活服務集團有限公司(下稱“禹佳生活服務”)於6月16日晚間馬不停蹄地遞交了第二版招股書。

  無論是速度,還是口風,都可以看出林龍安對推動禹佳生活服務上市的堅決。

  今年6月,禹洲集團相關負責人在召開的固收投資人電話會議上表示,自從公佈物管板塊分拆計劃以來,目前所有程序進展順利,預計很快將完成IPO。

  獨立性存疑

  只是,失效的招股書將“預計很快完成IPO”的禹佳生活服務又拉回了起跑線。

  重新遞交的招股書披露了禹佳生活服務2020年的經營數據。

  截至2020年末,該公司共為127個項目提供物業管理服務,在管總建築面積約為1760萬平方米;總簽約建築面積為2660萬平方米,簽約項目為177個。同時,禹佳生活服務還為28個項目提供商業運營服務,在管總建築面積為80萬平方米,總簽約建築面積為150萬平方米。

  2020年,禹佳生活服務實現營收6.34億元,同比增長16.68%;對應的歸母淨利潤為0.83億元,同比增幅為26.55%。

  與往年相比,該公司2020年業績增幅明顯放緩。2018年、2019年,禹佳生活服務的營收同比增幅分別為29.13%、38.03%,同期對應的歸母淨利潤增幅為44.72%、90.82%。

  企業的盈利變動往往與毛利率的波動相關。2020年,禹佳生活服務的整體毛利率為27.86%,較2019年的28.58%有所下降。

  分拆到各個業務板塊可以發現,除了基礎物管服務,2020年禹佳生活服務非業主增值服務、社區增值服務以及商業運營服務的毛利率皆有所下降。其中,社區增值服務的毛利率跌幅最大,該指標從2019年的77.3%跌至61.2%。

  禹佳生活服務將這部分的變動歸咎於銷售成本的增加,其在招股書中表示,2020年社區增值服務銷售成本有所增加,尤其是公司為多樣化及強化在管社區提供服務而產生的原材料成本,超過社區增值服務收入的增加。

  而除了盈利增幅大幅下降外,禹佳生活服務對關聯公司的依賴依然頗深。

  2018年至2020年,禹佳生活服務來自禹洲集團、其合營企業、聯營公司以及其他關聯方所開發的物業分別占公司在管建築面積的100%、100%及83.5%;同期來自關聯方的物業管理服務收入在物業管理服務總收入中的占比也分別達到了100.0%、100.0%及94.9%。

  這一點也意味著,禹佳生活服務與禹洲集團“捆綁”過緊,獨立性存疑。

  負債激增

  另一方面,禹佳生活服務的負債情況也不容樂觀。2020年,該公司的資產負債率為89.1%,雖然較2019年的96.8%有所下降,但仍處於高位。

  對此,禹佳生活服務在招股書中坦言,由於2019年負債總額(尤其是資產支持證券)增加,並且超過了總資產的增加速度,公司該年的資產負債率由2018年的88.2%增至96.8%。2020年償還了部分資產支持證券後,負債總額有所減少,公司資產負債率也順勢下降。

  2018年12月,禹佳生活服務與國內某獨立第三方證券公司簽訂協議,以發行資產支持證券。該證券由公司自在管的若干物業收取物業管理費的權利作擔保,直至2027年。

  信息顯示,資產支持證券的本金總額為7.8億元。根據安排,第三方投資者認購總金額7.12億元,年利率在7.4%至7.9%之間;禹佳生活服務則認購0.68億元,該部分款項由於對銷並沒有在綜合財務報表的資產或負債中入賬。

  那麼,這筆資產支持證券主要用來做什麼了呢?

  禹佳生活服務在招股書中給出了答案,其指出,該資產支持證券主要用來為禹洲集團提供融資,作為彼時禹洲集團集中資金管理及分配的一部分。

  《國際金融報》記者注意到,除了對資產負債率的影響外,資產支持證券的發行也導致了禹佳生活服務資本負債率的暴漲。

  2019年,禹佳生活服務的資本負債率從2018年的4.1%飆升至443.1%。2020年,禹佳生活服務資產支持證券還款了1.36億元,其資本負債率減少至359.5%,公司該年的負債總額仍有13.28億元。

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