利潤下滑、增長見頂 房地產開發陷入賺錢焦慮期
2021年06月16日09:52

原標題:利潤下滑、增長見頂 房地產開發陷入賺錢焦慮期 來源:第一財經

利潤下滑、增長見頂,房地產開發陷入賺錢焦慮期

  作者:鄭娜

  房地產蒙眼賺錢的日子過去了。

  自今年2月末以來,集中供地新政在22個重點城市相繼落地。截至6月14日,除上海和武漢外,其餘20個城市已完成了首批集中土拍,累計攬金約8912億元。房企買地熱情猶存,但土地開發所能帶來的利潤空間卻已經不再豐厚。

  此前,杭州首次集中供地後,濱江集團一番“努力做到1%-2%的淨利潤水平”的言論,揭開了房地產行業華麗外表下有些難堪的現實。近期集中供地的各城中,重慶、無錫、北京、廈門等城市的地價出現不同程度的上漲,而疊加未來銷售端限價,房企利潤率會繼續壓縮。

  在這樣的背景下,盈利能力已處於下行通道的房企何時能迎來拐點?2020年的房企業績會上,大部分高管給出的回答是2021年或2022年,甚至有悲觀的判斷是,即便到了2024年,房地產開發的毛利率都很難迎來拐點。

  陷入不賺錢怪圈

  6月11日,成都為期5天的首輪集中供地結束,40宗含宅地塊全部成交,共計成交354.9億元,平均溢價率為7%。儘管溢價率不高,但土拍熱度並不低,有超七成地塊觸及最高限價。

  在自持、限價等政策的影響下,克而瑞數據顯示,對比可售樓板價來看,除去人才公寓地塊,成都土拍的平均地房比接近0.7,而部分熱門地塊地房比則接近0.9。

  利潤空間受到明顯擠壓的情況近期並不少見。

  5月底進行寧波進行的集中供地,2天共計出讓29宗地塊,共19宗地塊封頂,進入競自持/配建階段,13宗刷新周邊成交樓麵價,溢價率高達25%。據機構測算,寧波此次出讓的地塊中,有的房地差不足5000元/平方米。而某華東千億房企投拓人士則表示,寧波市場上,房地差在7000元左右時才是保本的狀態。

  在廈門的兩輪集中供地中,建發先後拿下了兩宗位於島內的地塊。儘管位置優越,但據克而瑞測算,其中一宗地塊在剔除1.32萬平方米的配建後,樓麵價高達6.78萬元/平方米,在7.18萬元/平方米的限價下,留下的房地差僅4000餘元/平方米。

  克而瑞研報顯示,在熱度較高的杭州、深圳、廈門等城市,出讓地塊的地房比多在70%以上,盈利空間較小,尤其是再考慮競配建等因素之後,部分項目盈利都存在問題。

  即便如此,不少房企在首輪拍地中展現出了極高的熱情,北京首輪土拍吸引到逾50家房企角逐,南京則有80餘家房企報名,蘇州亦有超過60家參與。華安證券統計顯示,截至6月11日,融創、華潤、保利等房企的拿地總金額都超過200億元。

  據中信建投測算,杭州、無錫、重慶等三城的各項目平均隱含毛利率分別為12.8%、17.4%、6.7%,長春、廣州、瀋陽、北京等四城的項目平均隱含毛利率在25%-28%之間。

  “這印證了地產行業毛利率將由原先中樞25%左右,繼續向20%左右下滑,甚至部分城市落入20%以下區間。”中信建投證券研報顯示。

  在林峰看來,受此影響,行業的毛利率和淨利率會在2023-2024年出現進一步下調。“因為今年買的地到2023、2024年才會結轉,所以到時地產利潤會進一步降低。”

  盈利指標持續下行

  此輪集中供地的影響傳導到公司整體層面儘管尚需時日,但隨著上一輪高價地進入結算期、限價等因素的作用,行業利潤指標向下的態勢已經形成。

  據億翰智庫數據顯示,2018-2020年間,其跟蹤的50家典型房企平均淨利潤率分別為14.55%、13.98%、11.6%,逐年走低,且下降幅度呈擴大的趨勢。

  具體來看,2020年,50家典型房企中,淨利潤率10%及以上的房企共計28家,較2019年減少了10家,這也意味著有近五成房企淨利潤率在2020年降至了10%以內。同時,還有4家房企的淨利潤率在5%以下,較2019年增加了3家。

  相應地,50家典型房企的平均毛利潤率水平也整體走低。截至2020年末,這一指標為24.7%,較2019年同期降低5.1個百分點,共47家企業毛利潤率出現下滑。

  其中,31家房企毛利率集中在20%-30%之間,而2019年時,房企毛利潤率多集中在25%-35%之間,共有33家企業。

  中信證券研究部則斷,2021年報表盈利能力可能會持續向下。

  “從披露季報的重點企業數據看,2021年一季度的毛利率和淨利率的平均數及中位數都較2020年有所下降。”中信證券研究部表示,“結合絕大多數A股和內房企業指引,我們判斷2021年是企業報表盈利能力繼續下降的一年。”

  何時會迎來拐點呢?“2020年是利潤率的低點、2021年或者2022年有望實現利潤率反彈”是房企管理層在業績會上較為普遍的觀點。

  華潤置地表示,預計2022年毛利率水平會達到底部,最低或為25%,此後將觸底反彈。融信中國亦表示,2020年應該是其毛利率見底的過程,“明年開始逐步回升,至行業平均水平的狀態。”

  不過,據億翰智庫測算,從50家典型房企2021年拿地的地貨比來看,超過70%的地塊地貨比在0.4以上,也就是說房企拿地的項目利潤空間普遍較低,因此未來利潤率回升依舊存在壓力。而林峰認為,反彈時間有可能在2025年。

  規模觸頂

  在盈利能力持續下探、拐點未知之時,整個地產行業的規模增長,似乎已觸及了天花板。

  國家統計局數據顯示,2017年全國商品房銷售面積達到16.94億平方米,增長7.7%;此後,這一指標便基本穩定,2018-2020年間,分別為17.17億平方米、17.16億平方米、17.61億平方米,同比增幅分別為1.3%、-0.1%、2.6%。

  在易居中國執行總裁丁祖昱看來,在銷售面積基本穩定在17億平方米左右總量的情況下,成交金額能從14萬億元增長17萬億元,一方面是房價上漲,另一方面成交結構由三四線為主轉變為一二線為主。

  “未來大致預計成交面積很難有大幅度的突破,所以行業步入無增長時代。”丁祖昱預計。

  綠城中國管理層也認為,房地產行業現在到了頂點,進入了相對穩定期,“穩定期持續一段時間以後,房地產整體的規模會逐漸降低,2021年市場應該是和2020年基本持平。”

  隨著2020年“三道紅線”政策的出台,房企通過資金驅動規模增長的方式將再難推進。丁祖昱預計,未來若沒有更多資金的加入,整個行業再繼續往上走的動能會被大大削弱。

  事實上,近年來房地產行業的銷售規模增速已經呈現放緩的態勢。億翰智庫數據顯示,2018年-2020年間,其覆蓋的50家典型房企合約銷售額增速從逾30%一路走低至13%。

  與之相對應,房企的結算規模也受到影響,50家典型房企營收增速也出現了放緩的跡象,分別為同比增長32.1%、25.36%、14.77%。

  同期,伴隨著盈利能力的下挫,房企的利潤規模亦出現了快速下降。億翰智庫提供的數據顯示,50家典型房企的淨利潤規模增速分別為32.4%、17.98%、4.78%,下降趨勢更甚。

  另據中信證券顯示,截至2020年末,其覆蓋的樣本企業的預收賬款是2020年營業收入的逾110%。儘管有大量已售未結資源可以保障房企未來業績的增長,但行業盈利能力進一步承壓,意味著決定了未來行業業績增速有限。

  “整體而言,我們認為開發行業的整體盈利已經基本見頂,未來即使有增長,也不會十分明顯。”中信證券認為。

  在未來增長空間越發狹窄的形勢下,如何找到第二曲線,或將成為房地產行業共同的新話題。

【編輯:張燕玲】

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