“領漲”全國:深圳樓市為何如此火爆?
2021年06月15日17:56

  原標題:“領漲”全國:深圳樓市為何如此火爆?

  來源:三聯生活週刊

  在深圳,房產已成為階層跨越、財富自由、身份切割的一個載體。在這一輪樓市上漲潮中,深圳又扮演了“先鋒城市”的角色,率先上漲,且二手房漲幅最大,這是深圳自2015~2016年樓市熱潮之後的又一次“領漲”。為何深圳的樓市如此火熱?金融活絡下的杠杆炒作,或許是重要原因。

  記者| 黃子懿

  “打新”

  28歲的金繼武從未想過,自己剛來深圳不過半年,就能搖中一套新房:核心地段,110多平方米。

  那是2021年2月,消息公佈那一晚,他和愛人十分開心,當晚開始研究戶型、選房。這是他們的第一套房,兩人在線上挑了四五套做備選,等待選房日來臨。金繼武盡力保持低調。第二天上班時,他將消息告訴了部門領導,領導很是驚奇,隨後告訴了幾位同事,同事知道後,過來恭喜他:“運氣太讚了!”“中獎了!”“買到就是賺到,至少好幾百萬啊!”

  “我的案例可能不太具有代表性。”5月裡,一個週末的下午,金繼武在深圳南山區科技園一家極客咖啡館里對我說。他在附近一家互聯網科技公司上班,這天雖是週末,但他依然繁忙,已連續加班兩天。金繼武一頭短寸發,戴一副無框眼鏡,穿一件深藍色T恤、紅色短褲,配一雙帆布鞋,是印象中深圳南山IT程序員的形象。“因為我真的沒想到第一次‘打新’居然就能中。”他說。

  “打新”,原本是指資金參與新股申購,如果中籤,就能買到即將上市的新股票。但在深圳,這一資本市場名詞有了全新內涵:特指搖號中籤一個新上市的樓盤,房屋在此被比作股票。在深圳,購房者和市場人士形容“打新”時普遍會說“買到就是賺到”——因為過往房價上漲火爆,深圳對新上市樓盤普遍採取限價銷售的政策,所以在很多區域里,深圳的新房和二手房價格倒掛,部分地區的均價差距甚至有5萬~6萬元/平方米。

  金繼武參與“打新”的樓盤位於深圳前海地區。過去兩年里,這裏是深圳房價上漲最快的地區之一。以金繼武搖號的樓盤天健悅桂府為例,2021年1月開盤時,購入均價是10.3萬元/平方米,小區往南僅約1.5公里,是建於2015年的前海時代小區,後者在2021年5月的真實均價已逼近20萬元/平方米,過去一年里單價漲了6萬~7萬元——這些,都是當地中介告訴我的。2021年2月,火熱的樓市之下,深圳住建局發佈政策,要求各大中介平台僅顯示政府參考指導價,上架房源售價不得超過指導價。中介們所用的App中,一套房源通常都有兩個價位。在前海,參考價往往比真實價格至少低5萬~6萬元/平方米。

  這種情況下,天健悅桂府在上市之時,就被視作一個超級明星般的“網紅盤”。為了稀釋需求,深圳住建局在前海採取了“多選1”的政策,參與了天健悅桂府搖號的購房客,不能再參與同一時期開盤的其他樓盤。有購房客將之比作“考清華還是北大”的區別,關鍵是要“考得上”,而不是考上哪一所,中籤即是“躺賺”幾百萬。

  所有購房者審批嚴格。金繼武要提供社保證明、銀行賬戶流水等多種資料。號碼公佈當天,入圍客戶1170批,其中無房1134批、有房36批,有房最低社保個稅入圍月數為437個月。作為剛需的金繼武,他和愛人一起交納了140多個月的社保。選房那一天,留給每戶選房的時間只有90秒,金繼武和愛人在手機上一頓操作,之前選好的幾套心儀的房子全都被選走了,趕緊臨時選了另一套戶型,中樓層、朝西北。3個小時里,427套房源全部售罄,吸金超50億元,前海的魅力可見一斑。

  前海領漲深圳,深圳則領漲全國。從2005年開始,這個年輕城市的房價在10年時間里漲了10倍,其中包括2015~2016年短短一年內房價翻倍,從每平方米2萬餘元的均價一躍為5萬元以上——這被深圳市委原常委、深圳市原副市長張思平形容為“脫韁的野馬”。同年,深圳被國際貨幣基金組織列為全球“最難買得起樓”的城市,房價收入比高達38.36。2017年後,深圳樓市隨著調控加碼而進入冷靜期。

  進入2020年,漲勢重來。據國家統計局的數據,全國70個大中城市的二手房中,深圳在2020年漲幅最高,同比上漲14.1%,遙遙領先一線城市8.6%的平均漲幅。如果將時間跨度放大至近5年,深圳二手房價同比上漲83.6%,漲幅高居榜首,比第二名的合肥高出17個百分點。當前,整個深圳的二手房均價為8.8萬元/平方米,是北京的1.36倍、上海的1.5倍、廣州的2.2倍。

  深圳“領漲”全國,不僅指漲幅,也有帶頭作用。在張思平看來,深圳房價開始“失控”源於2015~2016年那一時期,不僅自身房價翻倍,也“成為了引領全國大城市房價上漲的先鋒城市”。2020年前後,深圳再一次“敢為人先”。從2019年底率先上漲,在疫情之下逆勢上揚,進而蔓延至全國各大城市。一位前海地區的中介人員說:“那時候疫情還很嚴重,好多客戶都不來看房子,直接VR選房,然後線上敲定交易和付款。”

  為何兩次上漲潮都是率先從深圳開始的?深圳樓市有何特殊性?廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對我說,深圳的特殊性在於經濟發達,人口流動快,金融體系活絡而複雜,且經濟對外依存度高,對市場環境變遷特別敏感。“深圳很特殊,過去是經濟特區,現在城市地位又進一步提高,對全國有一定的帶頭作用。”

  而這一輪深圳蔓延出去的漲勢中,一個顯著特點就是經營貸流入樓市,疫情之後的企業紓困資金被很多人用來買房還房貸。中原地產首席分析師張大偉認為,經營貸是這一輪樓市上行的主要原因。“2019年之前,購房是不太可能用經營貸的,因為無利可圖。經營貸一般1~3年歸本,利率遠遠高於按揭貸款。在這種情況下,大部分人不會用經營貸買房,得不償失。但是2020年因為特殊政策,經營貸週期越來越長,利率遠低於按揭貸款,所以不論是購房者還是銀行,都動了經營貸入樓的心思。”

  2020年7月起,有網友在微博連續舉報大V“深房理”在自己的付費會員群中提供炒房鏈條服務,引發輿論關注。舉報者披露,“深房理”會員群鼓吹“假結婚”、“代持”炒房,以及用經營貸抵房貸等手段。而“深房理”多年來著重推薦的炒房地區之一,正是金繼武搖號所中的前海地區。

  “深圳樓市里的惡性加杠杆炒房是一個普遍現象。”李宇嘉認為,杠杆炒作是導致深圳房價上漲的最重要因素,供應不足只是第二位的因素。“如果杠杆不控製的話,供應是不可能解決問題的,並且深圳的供應彈性也不可能像其他城市那樣大規模地增加,這是一個很關鍵的問題。”

  年輕的深圳

  2019年8月,深圳成為中國特色社會主義先行示範區。自改革開放以來,這個城市總是站在中國發展的最前沿。它從一片灘塗起步,於平地之上建成特區,發展外向經濟,近年來則以高精尖的互聯網科技帶動,成為了創新另一極。沒有曆史包袱的深圳喊出“來了就是深圳人”的口號,以極低的落戶門檻和優渥條件,吸引著成千上萬像金繼武一樣的年輕人。

  金繼武是一個“新深圳人”。他來自江蘇,2015年大學畢業後進入一家大型IT公司工作,負責搭建信息化系統,經常到各地出差做項目。由於深圳有政策優惠,公司一直把社保繳在深圳。2020年夏天,當他對頻繁的出差生涯感到疲倦、想和愛人穩定下來時,第一選擇就是落腳深圳。“我們這一行跟實業和互聯網都結合得很緊,所以深圳的機會是最多的。”

  第七次人口普查數據顯示,深圳全市常住人口超過1756萬人,過去10年里增加了將近714萬人,人口增量位列全國第一,95%的人口在60歲以下。在全國人口紅利逐漸減少的情況下,深圳依然堅挺,大街小巷鮮見老年人的身影;在南山區一些核心地段,有時候一條街、一棟樓里,甚至會有五六家健身房,皆是年輕人在裡面揮汗如雨。

  只是,以年輕人為主的1700多萬人,要擠在1996.85平方公里的土地上。算下來,深圳2019年常住人口密度為6730人/平方公里,與此同時,北上廣的人口密度數據分別是1313人/平方公里、3830人/平方公里和2059人/平方公里,以至於很多人在談論深圳樓市高漲時,總是會提及深圳“人多地少”的結構性矛盾。在一些區域,深圳的樓房修得高密,宛若身處鋼筋混凝土般的森林。

  然而,諸多業內人士有不同看法。李宇嘉說,雖然人口規模、產業重心已經今非昔比,但深圳的土地供應不是少,而是存在結構性的失衡:深圳在住宅土地的供應上仍然大幅度落後於工業用地等建設用地,居住被迫讓位於生產。比如,金繼武所在的南山科技園就被一棟棟有玻璃幕牆的高樓大廈包圍著,周圍鮮有住宅,包括他在內的很多程序員都選擇居住在福田、寶安等地,每日通勤30~60分鍾往返,寶安也因此被稱作南山的“睡城”。

  據統計,2017年至2019年,深圳的住宅用地供應量分別僅占當年建設用地供應總量的16%、9%和12.5%。整個深圳,居住用地在整個城市面積中的占比只有11%,而倫敦、紐約、東京等國際大都市的居住用地占比都超過50%,深圳僅高於香港的8%。“深圳的用地結構一直停留在外向型製造業時代。”李宇嘉說,深圳用於生產、招商的土地過多,一方面是出於需求,另一方面則是政府對住宅用地限量“饑餓”供應,有土地財政的考量因素在裡面。據統計,從2014年到2018年,深圳5年間僅供應21宗住宅用地,頻頻拍出“地王”,土地出讓金收入成為地方財政的主要收入之一。如果加上稅收等,在2017年前後,與房地產相關的收入佔據了深圳地方財政收入的1/3以上,是絕對的支柱行業。

  因此,每當經濟發展需要動力時,房地產都會率先行動,牽一髮而動全身。深圳市委原常委、深圳市原副市長張思平如今是深圳創新綜合發展研究院的理事長,對深圳樓市,他有自己的觀察。在2019年出版的《深圳住房製度和房價調控》一書中,他對上一輪深圳樓市上漲做了自己的分析:“從深圳近些年商品房價格漲幅較大的幾個階段來看,與當時深圳人口增長、土地資源變化並沒有多大的相關性。用人口、土地數量變化無法解釋2015~2016年深圳房價增長一倍的原因。”張思平認為,“從短期來看,深圳房價暴漲的幾個節點,都與當時國家和深圳經濟發展以及對房地產調控的政策環境緊緊相關”。

  以2015~2016年的那一輪上漲為例,張思平表示,那輪上漲起始於2014年中國經濟進入“新常態”,中央確立了供給側結構性改革的基本方針,房地產“去庫存”成為重要內容。不過,在深圳這樣的一線特大城市,房地產市場是需求旺盛、供應不足的。“但是深圳照抄照搬國家的去庫存政策,從金融信貸、購房限製等方面,全面放開了對需求側的調控措施,於是深圳的房地產市場進入瘋狂失控時期。”

  這一曆史在2019年底重演。一位業內人士說,深圳在先後成為大灣區核心城市、中國特色社會主義先行示範區後,城市的定位“完全變了”,要比肩京滬,負責引領中國新的增長極。但在2019年前後,受內外形勢影響,深圳的經濟增長速度放緩,前三季度GDP同比增長6.6%,增速低於廣州,為5年來最低。同時,民間投資和進出口總額的增速也在下滑。“為了拉動經濟”,深圳開始對2017年“上鎖”的房地產市場進行“鬆綁”。

  2019年11月,深圳取消“豪宅稅”。所謂“豪宅”,是指南山區超過490萬元、福田區超過479萬元,深圳全市平均標準為總價300萬元左右的房子。按照這一標準,深圳很多小戶型普通住宅也被列為“豪宅”。新政則規定,容積率在1.0以上、單套建築面積144平方米以下的房子調整為普通住宅。取消了該項稅費後,一些房子在交易時可省下20萬~30萬元。消息一出,市場瞬間回暖,有房東很快做出“減稅30萬、漲價80萬”的動作,房價開始攀升。此後,深圳又推出一系列利好政策。

  2020年初,國內疫情逐步平複之後,國家層面出台了一系列扶持中小企業的金融利好政策,經營貸利率進一步降低。“經營貸”是銀行面向中小企業或個體工商戶發放的經營所需貸款,利率在4%~7%之間波動。當“經營貸”利率低於房貸,就會存在套利空間,從而流入樓市。在深圳等多個城市,都出現了經營貸流入樓市的現象。

  在李宇嘉看來,經營貸流入樓市尤其難以監管。因為調控牽頭的住建部門與攸關調控效果的金融監管之間存在“合作真空”。一方面,各自利益取向有差別。疫情後金融部門要加速貸款投放,接濟中小微企業,後者風險比較高,就創設了房屋抵押經營貸,而商業銀行則認為深圳樓市是優質資產,要降低利率獲取市場份額。同時,“深圳的金融體系很複雜”,和樓市牢牢捆綁在一起。2015~2017年,深圳誕生了諸多擔保公司、小貸公司、投資公司、私募基金等資金中介,P2P“爆雷”洗牌後,很多機構轉向房屋融資中介。如今,在深圳做金融貸款業務的中介人員超過8萬名,這個數字甚至多於深圳的房產中介。

  如此一來,撬動房產的杠杆在深圳觸手可得,這恰好與深圳寬鬆的落戶政策和年輕人口結構相契合。南下深圳的年輕人多,而年輕人買房的特點就是杠杆率較高。據統計,放眼全國,深圳的購房杠杆率最高,91.2%的人貸款買房,平均杠杆率達六成以上,在每一輪樓市熱潮來臨之際,都有大量金融機構的背書。

  種種因素的疊加,都滋養著諸如“深房理”這樣的炒房團鏈條存在。在疫情之後寬鬆紓困的經濟形勢下,他們極致運用著新的杠杆空間,彼此合作,瞄準特定的區域和樓盤,喊出“組團打新”的口號,獲取購房資格,進而是不菲的收益。

  炒房江湖

  從地圖上看,深圳像一隻展翅的大鵬,左翼有南山科技園,右翼有阪田華為基地。在大鵬頭部的蛇口半島兩側,則是深圳當下房價最高的兩個區域:深圳灣與前海。深圳灣開發早,是深圳知名的海濱豪宅區與房價天花板區,目前均價在20多萬元/平方米。而在很多購房客和中介眼裡,前海就是下一個深圳灣。

  前海位於南山區西側,毗鄰珠江口,遙望中山,是一片圍著水域劃出的半圓弧形土地。在深圳的發展規劃中,這裏是廣東自貿區的一塊重要試驗田,主推粵港合作,也是未來深圳的城市新中心,地位類比紐約曼哈頓。如今的前海,工地遍佈,自貿區穩步運行。前海的北部,最近新開放了一座128米高的“灣區之光”摩天輪。每晚入夜後,絡繹不絕的市民們會聚在另一岸觀看一場燈光與水幕演出。2020年5月,前海出讓了一塊住宅用地,可售樓麵價達8.7萬元/平方米,成為深圳單價的新“地王”。

  “深房理”的創始人為現年41歲的李雪峰,他十多年前南下深圳闖蕩,搞過裝修,幹過餐飲,在2015年的樓市熱潮中因鼓吹深圳房產的投資價值聚集起一批粉絲,此後開始做付費會員社群服務。當年3月,那時的貨幣政策還較為寬鬆,李雪峰就寫道:“錢多買前海,錢少買北站,錢再少就依次買地鐵口!包賺。”他頻繁強調房價將會永遠上漲。“60萬一平的房價,很多城市不需要等20年”他稱,房價每年上漲15%,以5%的年房貸利息,就有10%的收益,如果貸1000萬元,一年收益就有100萬元,這將超過很多企業中高層人員的年收入。

  49歲的江蘇人吳婧是被“深房理”和前海前景吸引的一員。她在蘇州做了十多年家庭主婦,2019年離異後決定開啟新生活。“那時候就想來珠三角,一看就覺得深圳最合適。”吳婧對我說,因為深圳落戶門檻不高,她就有了在深圳買房的想法。一次在微博上看到“深房理”後,她被其買房投資的理論吸引,花了3980元/年的會費成為“V+會員”,又花9800元成為“搖籃會員”後,她得到了入群資格。

  當時“深房理”已是一個龐大的線上組織,擁有6個會員群、3000多人。吳婧說,“深房理”承諾能幫助會員獲得購房資格,並進行房產交易、過戶、貸款等一系列操作。“深房理”還在群裡教授加杠杆的方法論,一些會員只需持有少量資金,就能從銀行獲得七成經營抵押貸款。一個典型操作套路是,通過製造假流水獲取大額信用卡並套現,聯合親戚朋友借款湊齊三成首付,剩下七成房款由“深房理”指定的小額貸款公司墊資,一次性付清房款後,將房產過戶至購買人名下;之後通過註冊公司辦理經營貸,從銀行換取總房款70%的貸款歸還前期借款;與此同時辦理“裝修貸”等消費類貸款來還月供。如果有更多的錢,可考慮繼續購買下一套房產。如此循環,直到財務自由。

  “群裡主要是兩撥人,一種是我們這樣的30~40歲、有一定積蓄的中年人;另一種就是剛畢業的大學生,沒有什麼積蓄。”吳婧說,針對後一種用戶群體,“深房理”還有著最極致的杠杆術法則,即社群內的“代持炒房”——社群裡沒有購房資格的人,可與有購房資格的人合作,前者出錢買房,後者則賣掉自己的“購房資格”,代持費用為20萬~50萬元不等,很多人是合作眾籌買房,再找人代持。比如群裡60個人,每人出10萬塊錢,就能全款買入一套600萬元的房產,上漲收益按比例分配。“群裡的年輕人,一般就掙個5萬元代持費,然後再占個5%~10%的乾股。”吳婧說,這基本上是“最極致的杠杆了”,因為年輕人沒有一分錢投入,卻能在深圳擁有一套房產。房子過戶後,他的下一步就是去套信用卡,再去做下一套,“一遍一遍地加杠杆”,風險極大。而眾籌者如果想退出,可賣掉自己的配額,在群內招募下一個人接盤入場。

  在很多業內人士看來,這是房地產證券化,將房地產玩成了股票,一些優質房源在社群內“擊鼓傳花”。前海片區一名房地產中介對我透露,“代持”的主要重災區之一就是位於前海地區的前海時代、諾德假日花園等小區,“這幾個小區是非常極端的”,因小區相對高端且有學區廣受炒房客青睞。近年來數次漲價後,諾德假日花園從2017年1月時單價7.7萬元漲至如今的18萬元,前海時代則從8萬元漲到逼近20萬元,後者是當前唯一一個位於自貿區內的住宅小區。

  吳婧沒參與眾籌和代持,她打算買房用來自住和增值。2020年2月27日,“深房理”在朋友圈再次鼓吹深圳房價即將上漲,讓大家把“所有能搞到的錢都拿來做首付款”,不要錯過暴富的機會。幾天后,眼見著房價上漲,吳婧在觀望半年後終於決定入手前海時代一套49平方米的小戶型一居室,總價728萬元,“位置好,比較高端,漲得也快”。在“深房理”的介紹下,她先和一名1988年出生的地產中介“假結婚”拿到購房資格,再用經營貸去抵房貸。

  吳婧刷爆了信用卡,又找親戚朋友借錢,湊足了三成首付,但“深房理”找來的小貸公司墊資比例卻只能出六成。吳婧繼續去借,首付從218萬元變成292萬元,勉強湊夠了四成。在這家公司墊資後,房子過戶到吳婧手中。墊資月息為3%,日息0.1%,雖然高昂,但走經營貸只需20天的流程,在國家給予貼息的情況下,年利率在3.9%~4.5%之間,低於房貸。深圳還出台了重磅惠民政策,在國家貼息的基礎上再度貼息,如此下來實付利息最低可以到1.9%。

  不過,就在吳婧按計劃準備把房子抵押,去銀行申請經營貸時,政策風雲突變。2020年4月20日,有媒體發佈文章,質疑深圳存在大量挪用疫後貼息的經營貸去炒房的現象。當天,深圳發佈緊急通告,要求各金融機構立刻自查,杜絕信貸資金違規流入樓市的情況。同時很快推出一項新政:房屋必須過戶滿半年後,才能抵押放款。

  吳婧一下子慌了。每天,她付給小貸公司的利息就要4360元,資金鏈緊繃著,隨時可能斷裂。“深房理”又幫她找了一個熟人的小貸公司“以貸養貸”。這家公司年息14.4%,比上家低,但只願放款430萬元,而吳婧要還的過橋貸款總額是436萬元,兩者差了6萬元。這不到房屋總價1%的6萬元,徹底壓垮了吳婧。“這時候我的資金鏈完全斷掉了。”吳婧說,當時她已經借光了所有能借的錢,無能為力。一個月後,小貸公司因她無力償還墊資,通過法院查封了她位於前海時代的房子,最後拍賣價格為660萬元。

  2020年4月,吳婧將自己的遭遇在網絡上曝光,隨後網名為“深房理裝修隊”的網友開始收集相關材料和證據,舉報“深房理”及其背後的炒房鏈條。舉報之路長達一年。2021年4月,該網友在微博上一次性發佈102份舉報材料,引發輿論關注。很快,深圳市七部門聯合表態,將嚴查“深房理”。這些舉報材料多為群內聊天記錄與圖片,內容中可見群裡在招募眾籌代持者,以及一起去“組團打新”,目光鎖定在那些即將上市的熱門新盤上。

  代持與“打新”最典型的一個例子,莫過於2020年11月開盤的華潤城潤璽一期。這個位於南山區大沙河畔的樓盤被譽為2020年深圳的“超級網紅盤”,備案均價為13.1萬元/平方米,單套售價1000萬元以上。這與周邊二手房存在高達5萬元/平方米的價差,又因面積大、獲利空間大,華潤城潤璽一期成了“眾籌代持”和“組團打新”的重災區。

  在選房現場,購房者排隊等待選房,另有不少人站在路邊用手機遙控指揮,彼此交流著購房名額代持的問題:有的是親屬朋友代持,有的是老闆找員工代持,也有其他的炒房團。為了提高中籤率,有人還找了3個代持名額,按每個搖號繳納350萬元保證金算,僅繳納的保證金就可全款買下一套該樓盤的新房了。如此場面,引來輿論諸多批評。2021年1月,深圳在壓力之下查出有12人違規操作,需重新搖號。但據一位在現場的中介估算,該樓盤至少有1/3是代持“打新”者,“有多少剛需客買得起1000多萬元的房子?”

  “我也是那時候才知道有‘打新’這個選擇。”金繼武說,鬧得沸沸揚揚的華潤城潤璽一期距離他上班的地點很近,只隔兩站地鐵。該樓盤開盤時,他和愛人已決定在深圳買房,最初的總預算是800多萬元,兩人主要在福田區的梅嶺街道附近看房,打算買一套二手房。但後來,華潤城潤璽一期“代持打新”的新聞在他的手機里刷屏。他仔細看了之後,發現他和愛人符合申領新房搖號的條件。“可以衝一衝。”於是兩人決定去試一試“打新”。

  “去泡沫”之策

  2021年1月,金繼武和愛人將目光鎖定在前海地區。當月,天健悅桂府樓盤開始申報搖號。由於華潤城潤璽一期的火熱“打新”場面在前,深圳市在這一次搖號中採取了“4選1”的政策,有4個樓盤同時搖號,兩個位於前海地區,申購者只能從中選1個。

  為了“打新”成功,金繼武和愛人把總預算提高到了1200萬元。兩口子選擇天健悅桂府,是因為“這已經是4個樓盤里最便宜的了”。金繼武說,前海前景好,離自己上班的地點也近。兩人首付400多萬元,大部分來自家人支持,金繼武的父母過去在股票基金市場有一定的收益。即使如此,算來兩人月供也要3.7萬元,金繼武覺得“壓力很大”,如果生一個孩子,未來若干年內應該“瀟灑不了了”。

  資料審核時,金繼武感覺到深圳樓市在嚴苛收緊。銀行嚴格審核了金繼武的首付來源,“一般最多查兩手,但我們這次查到三手甚至四手”。金繼武說,最初父母有些資產在股市里暫時拿不出來,銀行也要了相關流水和截圖證明,“就是為了防經營貸”。據他瞭解,他們這一批人基本是沒有經營貸的。但加了業主群之後,他隱約覺得,似乎有些業主仍是代持的。“有一些業主,如果光看職業,我會懷疑他的購買力,比如說在農貿市場經營一個水產攤位的,直接拿現金做首付,還有些是深圳本地人,好些是付全款。”金繼武說,“不排除有些人會逃避監管,這確實沒法否認。”他記得選房那一天,樓盤里首先被選走的,全是售價更高的高層和大戶型,他直到現在還感慨:“深圳有錢人可真多!”

  2021年5月,深圳發佈“打新”新規:要求每人繳納社保時長最長不超過20年。在這一輪樓市上揚及炒房江湖被曝光後,深圳又開啟了新一輪調控發力,嚴查經營貸、眾籌代持等,同時限價與限購,打壓高價二手房交易。2月8日,當前海地區房價高企時,深圳發佈新規,頒布全深圳3000多個小區的樓市參考價,整體價格約為市場均價的7~8折,部分甚至更低,中介不得掛出高於參考價的房源。更重要的是,金融機構被要求按此參考價發放住房按揭貸款——購房者的首付又被提高了。

  5月的一天,當我在前海地區走訪時,幾位中介都告訴我,這一新政出來之後,前海市場的確冷淡了一段時間,但近期市場似乎有回暖跡象。“大家觀望得差不多了”,前海時代、諾德假日花園又迎來了一撥撥看房客,“價格還是沒怎麼跌”。幾輪炒作後當前已少有二居室房源,而在一些均價“僅為”10萬元的“窪地”,交易量則開始上升。“5月還沒結束,就已經賣了4套。”一位門店經理以自家門店舉例說,“很多人都覺得未來這片的單價得有20萬~30萬元。”

  看起來,需求似乎並未降溫,深圳則同時從供給端發力調整——比如一次性開盤4個樓盤。2020年,深圳出讓31塊住宅用地,這一數量接近過去5年的總和。2021年,深圳持續發力,有13塊地由工業用地變更為住宅用地,總面積23萬平方米。住宅用地占比開始向北上廣看齊,空間結構順勢改變,速度與力度,皆是前所未有。

  然而,李宇嘉則認為,多供應一些樓盤和土地,並不能從根本上解決問題,深圳樓市上漲陷入了一個“死循環”中,調控阻力越來越大。在政策端的調控瞻前顧後,沒有太大的信心打擊需求,著力點還在供給上;但在供應端,深圳又無法做到“無限放量”,將需求壓死,反而激活了更多需求,創造了“套利空間”。因為需求端在人口流入、各路金融資金的加持下,房價上漲預期更強,只會讓樓市更加火爆。“深圳人對房價的預期和對房子的認知都變了。”李宇嘉表示,“在深圳,越來越多的人認為,房產已成為階層跨越、財富自由、身份切割的載體。這一輪房價上漲,更強化了這種認識。”

  樓市火爆的另一端,則是商業與工業開始遇冷。在房價高聳的情況下,深圳近年來寫字樓租金卻停滯不前,甚至有所下降。在P2P爆雷、疫情、製造業成本高漲等連鎖因素下,深圳有大批的工業用地與辦公空間閑置著。據統計,深圳寫字樓空置率一度達30%,出現產業空心化的苗頭——住宅供地增加,有穩房價的因素,也是過去土地資源錯配的撥亂反正,因產業外遷,深圳近年來已騰退出一批工業用地。

  某種意義上,這印證了張思平的擔心。他曾指出,深圳不斷上漲的房價會帶來諸多負面影響,比如惡化經商環境,對深圳的製造業、物流業產生巨大的擠出效應,使得深圳面臨產業空心化的風險。張思平指出,2015~2016年的上一波房價上漲,也導致深圳廠房租金在2014~2016年上漲近40%,出現外遷潮,他擔心深圳重蹈香港“產業空心化”的覆轍,也擔心高房價給深圳經濟社會帶來系統性風險。

  今年5月17日,針對疫情之後逆勢增長的中國樓市,張思平再次撰文,表示一線城市及部分二線城市的房價在2020年底和2021年初一路上揚,創出曆史新高,形成了較大泡沫,給中國房地產市場調控帶來嚴重挑戰,有可能成為疫情之後中國金融體系以及整個經濟發展的“灰犀牛”。“國家應該把控製房地產價格持續上漲,防範和化解房地產風險作為國民經濟快速恢復和持續健康發展的一項重要舉措。”

  張思平認為,目前在深圳等一線城市和一些大中城市,調控基本是以政府行政管製為主,搭配一定的經濟手段。“這種極端的行政手段調控措施在短期內也許是被迫的和有效的,在未來房地產市場調控中個別行政手段也難以完全避免,但中國房地產市場調控近20年的實踐證明,長期用行政手段,按計劃經濟思維,使用價格管製的方式調控房地產的效果是失敗的。”行政手段只會讓房價長期固化在高位。

視覺中國供圖
視覺中國供圖

  張思平認為,深圳市場商品房價格要達到有效的調控,必須加快建設保障性住房,形成比較規範的保障房內部流動市場。“這是因為,深圳房地產市場之所以不完善,深圳的房價之所以如此之高,其重要原因是深圳在2003年後住房製度改革發生顛覆性的錯誤,停止或基本停止了保障性住房的建設,把社會所有成員都趕入商品房市場,擴大了需求,打破了2003年以前商品房市場的供需關係,刺激了商品房價格持續增長。”

  “深圳的問題,還是要跳出深圳來解決。”李宇嘉則建議,深圳調控要多考慮經濟手段,因為深圳變得越來越重要了,只有“軟著陸”一條路可走。中長期內,要首先緩解供求關係,從供給端跳出深圳逼仄的空間,放眼深莞惠乃至大灣區,通過軌道交通互聯互通、重構都市圈產業鏈,擴大住房供給範圍;同時從需求端紓解人口、產業、資源到外圍,最後輔以降低地產驅動的城市化依賴,實現金融、地產和實體經濟協調發展。

  而在行政、金融等手段之外,稅收工具很關鍵。5月,財政部等四部門召開房地產稅改革試點工作座談會,這是2021年以來官方第四次提及“房地產稅”。李宇嘉認為,從立法進程來看,房地產稅立法在2021年仍沒有時間表,但從疫情後的房地產演進形勢來看,加快推出房地產稅,調節因為房產拉大的收入差距勢在必行。目前,已有多位專家建議,將深圳列為首批試點城市。

  (本文選自《三聯生活週刊》2021年22期,文中金繼武、吳婧為化名。感謝張帥的幫助)

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