成都土拍首日設“黑名單” 部分房企被限製拿地
2021年06月07日21:26

  來源:國際金融報

  6月7日,在長沙、鄭州、合肥、蘇州首輪集中供地相繼結束後,土拍的滾輪也轉到了成都。

  40宗,3450畝,是此次成都集中土拍向市場釋放出的選擇題,正當房企爭搶蓉城之際。成都市住建局的一則通知顯示,部分房企尚未開始便已經失去在土拍市場發力的機會。

  這些企業被限製拿地

  當日,成都市住建局出台《關於房地產開發企業參與我市商品房建設用地競買的主體資格審查辦法(試行)》(以下簡稱《辦法(試行)》,《辦法(試行)》即日起試行,試行期為一年。參與成都市行政區域內商品房建設用地競買的房地產開發企業,都將依照《辦法(試行)》由市級相關部門對其主體資格實施動態審查。

  《辦法(試行)》規定,如果房企存在以下情況將被納入競買資格限製名單,包括同踩“三道紅線”(即剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%,現金短債比小於1倍)的開發企業。

  此外,發生以下嚴重失信情形的開發企業,也將被納入競買資格限製名單:

  根據最高人民法院“中國執行信息公開網”公佈的失信被執行人信息,被納入失信被執行人的開發企業;

  未按時繳納土地價款且經催收仍未履行繳款義務的開發企業;

  重大稅收違法失信案件所涉及的開發企業;

  造成工程停工爛尾未復工或未處置完畢的原發企業;

  未按規定撥付工程款,導致農民工工資拖欠的開發企業;

  未履行主體責任、導致發生重大質量安全事故或造成惡劣社會影響的開發企業,由市住建局推送;

  因主體責任履行不到位,引發重大矛盾糾紛的開發企業;

  年度內房地產行業信用記減分累計扣減10分或信用等級為D級的開發企業;

  發生其他嚴重失信問題的開發企業。

  開發企業在被通知納入競買資格限製名單後,可在被通知之日起3個工作日內,向擬推送競買資格限製名單的市級相關部門提出書面異議,超過3個工作日,不予受理。異議受理由推送競買資格限製名單的部門負責處置。受理部門3個工作日內完成複核,並將複核情況書面告知開發企業。開發企業在複核期內,不限製競買資格。

  對照“三道紅線”來看,截至2020年底,60家上市房企中,國瑞置業、首開股份、天譽置業、華夏幸福、富力地產、華遠地產、中國恒大、綠地控股、泰禾集團9家“三道紅線”全踩。這也意味著上述房企在降檔之前將無法參與成都市場的集中供地。6月3日恒大曾透露月底將至少實現一條紅線轉“綠”。

  由於同踩“三道紅線”的房企數量有限,因此上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,“百強房企中踩中的不多,對行業影響有限。”

  同策研究院資深分析師肖雲祥表示,成都禁止同踩“三道紅線”房企參加集中供地土拍,主要是從防市場風險的角度出發,目前同踩“三道紅線”的房企,在業內來說已經屬於“高危”房企,從2020年中期到2020年末,已經有很多房企得到降檔,目前仍“三線”同踩的房企可見其杠杆很高,無法短時間內下降,也反映出這類企業的風險程度較高。因此,成都禁止這類企業拿地,是防止企業在開發過程中出現資金鏈斷裂的情況,而導致爛尾工程的出現,以及社會問題的發生,是對競拍企業樹立的一道“門檻”,也是主動隔離開發主體風險的措施。

  除了防範金融風險和市場風險,楊紅旭認為,成都此舉還意在穩定市場。作為熱點城市,成都今年以來市場較為火爆,對房企參拍土地實施審查機製,有利於對土地市場降溫。在楊紅旭看來,此舉在中長期是一個趨勢,和成都情況相似的熱門城市,如果房地市場火爆且存在樓盤爛尾停工的情況,大概率會跟進此類舉措。

  9宗觸頂 電建“獨美”

  限製條件下,成都集中供地首日戰況如何?

  今日出讓的是成都“主城五區”錦江區、青羊區、金牛區、成華區、武侯區的10宗地塊,共收金超87.6億元。其中有4宗地是由房企聯合拿地,最大贏家為電建,其與德商在成華區拿下了兩宗地後,又與交投合作拿下武侯區兩宗地;融信則在青羊區、錦江區各得一塊土地,華潤、萬科等企業也有所斬獲。

  整體來看,今日的出讓地塊均位於主城區,競拍過程激烈且迅速,除一宗因配建人才住房的商住用地以底價成交外,其它9宗地塊均觸及最高限價,並有不低的自持租賃住房比例,最高達30%。

  根據規定,今日地塊均採取“設置可售商品住房清水最高銷售均價+配建並自持固定體量租賃住房+設置土地最高限價+續競自持租賃住房面積比例”的方式進行拍賣。

  率先起拍的一號宗地位於青羊區蘇坡街道,該地塊淨用地面積為15264.61平方米,起拍價15300元/平方米。最終該地塊由融信以樓面地價16800元/平方米+30%自持租賃住房面積拿下,溢價率9.8%。

  這也是今日競自持租賃住房面積比例最高的一宗。據悉,該地塊周邊生活配套成熟,有草堂小學、金沙小學、東坡小學、成都市樹德實驗中學等教育資源,距離地鐵站清江西路和成都西站約1.5公里。地塊的可售商品住房清水最高銷售均價為24100元/平方米。

  同時,在下午場競拍中,融信再次以樓麵價18700元/平方米+21%自持租賃住房面積競得金牛區交通巷地塊,溢價率10%,這是今年一環內供應的唯一一宗土地,也是本批集中供地中起拍樓麵價最高的一宗地,地塊的可售商品住房清水最高銷售均價為26000元/平方米。兩宗土地融信共耗資約7.42億元。

  萬科“撿漏”以樓麵價12800元/平方米底價拿下金牛區金牛鄉地塊,成交總價4.53億元。該塊地為商住用地,可售商品住房清水最高銷售均價為21700元/平方米。

  萬科底價競得源於頗為嚴苛的規劃要求,地塊要求須現房銷售,一次性完成開發建設,須在宗地內配建占宗地住宅計容總建築面積比例25%的人才公寓,且自持宗地商業計容建築面積比例不低於商業計容總建築面積的50%。

  首日競拍的最大贏家為電建,其聯合德商拿下成華區聖燈街道兩宗地,又聯合交投拿下武侯區華興街道兩宗地。4宗地塊均觸及限價,自持租賃住房面積分別達到24%、29%、14%、14%。

  其中,武侯區兩宗地相鄰,均位於紅牌樓板塊,且在宗地指標上有較多相同之處。如兩宗地塊容積率均為2.0,拍賣起始價均為13800元/平方米,均要求成品住宅比例為100%,普通裝修後銷售限價約24100-25100元/平方米。這一價格與周邊的南山淩峯小區(精裝價約27700-33000元/平方米)相比,存在一定價格優勢。

  此外,華潤以樓麵價16400元/平方米+19%自持租賃住房面積競得成華區青龍鄉地塊,溢價率10.07%;愛情地產以樓麵價17500元/平方米+18%自持租賃住房面積拿下青羊區文家街道地塊,溢價率10.06%;北京國銳以10500元/平方米+6%自持租賃住房面積拿下錦江區三聖鄉板塊內地塊,溢價率9.4%。

  至此,成都首日供應10宗地塊全部出讓,共收金超87.6億元。

  記者 孫婉秋 左宇

  

  

  

  

  

  

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