【真.鐵路上蓋】「票王」柏傲莊III 同區樓價大比拼  平均呎價2萬有找 4房示位首次登場 望河景比上兩期更正?!!
2021年06月04日18:17

97後票王大圍站柏傲莊返來了!項目由新世界及港鐵合作發展,轉眼間,已經來到第3期!上兩期市場反應熱烈,不單止出現入票人龍,多批單位更是極速沽清。今次柏傲莊III承接上兩期威勢,自5月29日開始收票,6日勁收逾2.7萬票, 9個月內打破柏傲莊I 2.27萬票紀錄,再膺「97後新盤票王」!而且,跟上兩期不同的是,今次期數可望「城門河景」,單位包括「1A座A-B室」、 「8A座A-C室」、及「8B座A-B室」。另外,首張價單折實平均呎價19,999元,同區有名城、溱岸8號、金獅花園等二手盤,到底買樓投資/自住該怎考慮?……

兩房、三房佔逾8成 折實均價19,999元

柏傲莊III早前開價,首張價單涉及182伙,包括18伙一房戶、86伙兩房戶、66伙三房戶、及12伙四房戶,當中兩房、三房數目佔逾8成!項目實用面積介乎310至1,014平方呎,以最高20%折扣優惠計算,折實售價674.8萬至2,383.2萬元,折實呎價17,779元至24,403元, 整批折實平均呎價19,999元,剛剛好2萬元有找! 另外,柏傲莊III基座設有面積65萬方呎、高4層的大型商場,最近公布命名「圍方」。

4房河景首次登場

發展商曾經表示,第3期的銷售模式會跟前兩期一樣,即是首批折實平均呎價低於2萬元,隨後視乎收票情況再調整價錢,反應好再加推。其實,今次第3期的呎價已較前兩期高,不過,由於會參考前兩期首批的開價,所以顯著加幅會在其後加推單位上反應。而且,過去兩期並無河景單位,所以售價及加價幅度難以直接比較。

柏傲莊III 最後一批呎價 有機會加至2.3萬元或以上

參考柏傲莊前兩期售價,柏傲莊I 首張價單180伙,折價售價由628.9萬至1,993.7萬元,折實呎價16,618至23,877元,折實平均呎價18,921元。該期最後的3號價單涉378伙,折實售價由693.6萬至2137.6萬元,折實呎價18,116至27,987元,整批折實平均呎價21,560元,比首張價單的18,921元高出14%。而是次柏傲莊III 首批均價與柏傲莊 I 首批相比,大約高出5.7%。

至於柏傲莊II 首張價單337伙,折價售價由572.8萬起,折實平均呎價19,838元,與是次柏傲莊III 首批呎價相若。柏傲莊II最後的4號價單涉315伙,折實售價由719.6萬元至 1,990.8萬元,折實呎價18,191至31,727元,整批折實平均呎價22,037元,比首張價單的19,838元高出11.1%。參考前兩期呎價,估計柏傲莊III 最後一批呎價有機會加至2.3萬元或以上。

同區樓價大比拼(大圍)

屋苑(樓齡)平均實用呎價柏傲莊III首批與之相比3年樓價變幅
名城1 (11)16,69519.8%5%
名城2盛薈 (11)16,83218.8%5.1%
名城3盛世 (10)16,26323%2.8%
溱岸8 (9)20,0210.1%9.2%
金獅花園 (3435)16,28822.8%0.7%
金禧花園 (35)18,7426.7%0.03%
金輝花園 (36)17,47914.4%5.9%
資料來源:區內代理

「名城」

除了與柏傲莊自己過去期數比較,我們亦將柏傲莊III樓價與同區二手盤比較。大型私人屋苑「名城」 位於大圍站旁邊,當中第三期最近,有通道及天橋連接車站,第二期就離最遠,要走差不多15分鐘才到車站,現時平均呎價介乎1.6萬至1.7萬元左右,柏傲莊III 較其貴大約兩成。

「溱岸8號」

遠一點的屋苑有「溱岸8號」,它也是新世界旗下的樓盤,亦是車站上蓋物業,不過是一站之隔的車公廟站。項目部份單位視野開揚,可望城門河道一帶景致,呎價與柏傲莊III相若,近3年樓價升幅近一成,跑贏同區。

「金獅花園」、「金禧花園」、「金輝花園」

另外,還有一些樓齡逾30年的屋苑,包括金獅花園、金禧花園、金輝花園,呎價都比柏傲莊III為低。當中,距離港鐵大圍站約15分鐘步程的金獅花園,平均呎價更只需1.6萬元左右,柏傲莊III比它貴2成有多。不過大熱天時,走十多分鐘兼無瓦遮頭的路,也頗為吃力。至於金禧花園、金輝花園位置相鄰,均距離港鐵大圍站5分鐘左右步程,呎價較柏傲莊III平半成多至超過一成,大圍區內大部分屋苑雖然近3年均有跌價,不過跌幅最大亦只有5%,可算是相當穩陣。

同區租值大比拼(大圍)

屋苑(樓齡)平均實用呎租租值
柏傲莊III4145 (估計)2.462.7 (估計)
名城1 (11)31.92.29
名城2盛薈 (11)302.14
名城3盛世 (10)32.52.4
溱岸8 (9)41.32.48
金獅花園 (3435)37.22.74
金禧花園 (35)412.63
金輝花園 (36)352.4
資料來源:區內代理

不少人買樓用來投資收租,現一併比較各屋苑的租值回報,區內屋苑目前租金回報尚算不俗,全部有2厘以上,初步估計大圍站上蓋柏傲莊III平均實用呎租約41至45元,租值約2.46至2.7厘。

帶你睇示位」

發展商早前開放3個示範單位予傳媒參觀,包括四房清水、三房清水、及三房連裝修,影片中所展示的分別是:8A座48樓B室,實用面積1,269平方呎,屬4房雙套及儲物室連廁; 及1B座48樓A室,實用面積765平方呎,屬3房1套連儲物室。

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