美的置業:“內外兼修”的長跑型選手
2021年05月31日11:43

  中國地產業走過數十年的發展曆程,可是說是一場漫長的馬拉松。當前行業環境下,外部風口縮緊,房企“躺贏”時代不再,越來越多的房企在戰略上強調長跑模式,在管理上尋找內生路徑。

  創立於2004年的美的置業,在發展初期,雖逢市場和行業發展繁盛時期,但並沒有盲目追求規模的擴張,而是選擇用6年的時間做好沉澱,深耕廣東。其於2010年首次走出珠三角進行全國化佈局,先後進入貴陽、株洲、徐州等省會或要塞城市。2017年,美的置業發展再升新台階,入駐嶽陽、昆明、合肥、廣州等大中型城市。2019年,美的置業正式步入千億賽道。

  在穩健發展戰略下,美的置業在今年前4月再次突破了銷售額新高,同比增長120%。但所有的成功絕非一蹴而就,厚積薄發是美的置業突圍的關鍵要素。“寧可走慢兩步,不能走錯一步”,美的集團創始人何享健對公司發展的態度也體現在美的置業的長期戰略中,其將致力於打造內外兼修的長跑型選手。

  (圖註:美的置業廣場)

  行穩致遠:因時而變的科學投資邏輯

  地產靠規模狂奔的故事在不斷減少,未來的行業競爭格局中,市場走向分化,戰略力與運營力替代了曾經不斷追求的速度。美的職業,則一直堅持適應不同時期和發展階段,不斷變換打法,調整內部管理路徑。騰飛的早期,因科學而準確的拿地策略,讓美的置業得以享受土地和政策持續釋放的紅利,並完成業績的快速增長。

  2016年開始,美的置業不斷根據自身需求,充實自身土儲實力。也就是那幾年,一二線城市調控趨嚴,二三線城市樓市漸暖,土地溢價日益凸顯。而提前在這些城市儲備的大量優質資源,大多均在2016 年下半年到2017 年陸續實現了銷售,為美的置業帶來了可觀效益。

  2019年開始,美的置業開始聚焦投資佈局,依據對不同城市及區域的科學分析,精準佈局投資邏輯,堅持區域深耕。與此同時,美的置業還不斷加強高城市能級的佈局。2020年,在廣州、蘇州、南京、寧波等一二線城市拿地占比約13%。在新增三四線城市土儲中,超半數集中在珠三角或長三角地區中的強三線城市。

  選擇深耕長三角、大灣區區域,美的置業可以說掌握了“財富密碼”。

  近日,全國第七次人口普查數據揭示了14億人潮的流向,也定位了財富的坐標。據數據顯示,對比2010年,2020年全國新增了7206萬人,且全國人潮持續上演了一出“孔雀東南飛”大片。從數據來看,人口正加速向經濟發達的東南部聚集。

  截至2020年末,美的置業全口徑土地儲備總建築面積約6347萬平方米,其中長三角和珠三角土儲面積合計占比約一半,二線以上城市合計占比58%。

  在城市升級與深耕的帶動下,2020年美的置業長三角和珠三角的合約銷售金額在集團整體銷售金額中的占比進一步提升至65%,區域深耕的價值與成效進一步顯現。

  2021年,美的置業計劃繼續提高城市產能,構建“根據地+衛星城”佈局模式,圍繞大灣區、長三角等價值高地及其產業腹地,選定約40個優勢城市,打造百億級城市根據地。隨著佈局城市能級的提升,以及城市深耕的不斷深入,美的置業的產品溢價能力也將同步提升。

  合理投資,適時調整,“押對題”的美的置業,為其快人一步的發展奠定了基礎。

  製造業基因:精細化思維導向中的企業戰略

  如果說美的置業在投資佈局這道選擇題中,做到了“篩選、優選、精選”。那麼在優質資產這道問答題中,美的置業可以說是憑藉強大的製造業基因,交出了一份令人滿意的答卷。

  近年來,不少房企都提出了智能化的概念並在運行,那麼定位為“智慧地產製造商”的美的置業有何不同?一言以蔽之,美的置業是在大處著眼,小處著手,以製造業的邏輯做生意。

  具體說來,美的置業將製造業的精細化思維運用到了投資決策、土地獲取、採購、工程以及市場營銷等各個方面。在強製造業基因下,美的置業的全產業鏈競爭力可以滲透到各個層面。做到堅持以製造業思維進行精細運營、精準定位與精益生產,實現高質量的發展。

  美的置業的產品同樣有著深刻的製造業烙印,在多維度城市和客戶研究基礎上,精細化平衡客戶需求和利潤導向,打造產品力五維體系——產品管理、產品發聲、產品創新、產品體系、產品標準化,提升產品精準度、創新力、適配性和周轉力。

  通過標準化產品線開發,實現產品適銷對路,做細項目全週期價值兌現。產品標準化管理體系通過搭建產品方案庫、原型庫等方式,實現精細化體系管理,並建立具備自主迭代能力的長效保障機製,不斷升級產品性能,創新生活場景。

  不同於行業中普遍存在的中小構件廠或僅做研發設計的企業,依託科技製造業基因和在房地產行業的多年積累,美的置業於2019年成立了睿住科技有限公司,專注佈局智能化和建築工業化兩大產業。

  睿住科技聚焦智慧綠色人居,多年的培育和積澱下,目前睿住科技可提供從設計、軟硬件產品生產銷售到安裝運維的整體解決方案。睿住科技將建築的各專業深度協同、融合,充分發揮裝配式產業的節能環保等優勢,助力行業長期和良性發展。

  睿住技術服務公司的自營團隊擁有超過200名專業技術人員,合作售後安裝網點共有77家,專業服務人員接近1700名,業務可覆蓋全國5大經濟區,65個城市。服務範圍包含智慧家居前期導入與設計、中期產品開發定製與總裝施工、後期售後與運維的全生命週期服務和整體解決方案,截至2020年10月,已交付智慧住宅約7萬套。得益於深厚製造業基因和產業鏈的資源及供應優勢。截至2020年底,睿住科技累計申請專利超過400件,位居行業前列。

  (圖註:睿住一體化實施與運維服務)

  這樣刻在DNA中的製造業因子,在智慧化應用越來越廣泛的今天,鑄造出美的置業劍指行業的利器。

  優化組合:從優等生到全能選手的進階之路

  隨著行業競爭加劇,房地產傳統業務的利潤空間逐漸縮小,多元化成為許多房企的主旋律。在此背景下,對於同路者而言,如何打出一套有競爭力的組合拳,成為房企必須前置思考的問題。

  美的置業深知未來行業的競爭不再是規模的較量,而是戰略組合的系統能力。隨著競爭加劇,傳統房地產業務的利潤空間逐漸縮小,多元化成為了重要發展方向。因此2020年,美的置業將原先的“一主兩翼”戰略升級為“四大主航道”,包括地產開發、大服務、產業、商業等。圍繞數字化、一體化運營深化業務協同,塑造核心競爭優勢。

  除了培育自身的“第二跑道”,美的置業在發展過程中注重向管理要紅利,從內生模式上解決當前企業普遍存在的各種問題。當土地紅利和金融紅利不再,管理紅利成為焦點。管理紅利的核心是什麼?即以經營為中心,讓管理創造最大價值。

  製造業企業的特徵是以客戶為中心,以產品品質為根本,以有效成本及有效規模為底線,組織機製極簡高效;設置精簡流程、精準授權機製,責權利相統一,實現高效決策和精益運營。

  美的集團1998年提出分權體系,“集權有道,分權有序,授權有章,用權有度”的“16字方針”,被譽為中國最成功的分權體系。美的置業將之傳承運用,助推組織管理的每一輪革新和升級。

  據悉,近來美的置業已階段性完成新一輪組織再造:圍繞“打破壁壘,開放協同;橫向拉通,縱向提效;資源共享,文化深化”,對管理模式深度整合重塑,構建極簡極效組織。最大的改變在於集團取消原有以部門為中心的組織設計,拆除“部門牆”,以任務、業務為導向,建構共享互聯、開放協同的職能平台;其最底層邏輯在於,以客戶和產品為中心,回到資源、生產、服務的產業價值鏈打造職能群組,讓人員、預算、信息、行政及資源集約管理,充分共享共創,實行“製造業”式管理變革。

  無論從四大主航道並進,建設多元化生態圈,到將科技智慧人居產業鏈培育成為獨立發展的“第二跑道”,再到破局精變的內生型管理戰略,邁進千億“優等生”圈層的美的置業,努力將觸角延伸和發展,在漫漫長路中,為抵禦路途風霜搭建起堅實屏障。長跑中突圍後的美的置業,將開啟一段“內外兼修”的全新旅程。

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