深圳首批集中供地出讓:有地塊一秒成交 有地塊鏖戰過百輪
2021年05月15日07:06

原標題:深圳首批集中供地出讓:有地塊一秒成交 有地塊鏖戰過百輪

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報導

“29號69億元,成交!”

槌聲落下,拍賣廳中隨即發出一陣歡呼和掌聲。

5月13日下午,曆經約兩個小時,深圳首批集中供地出讓最終以龍光耗資69億元拿下南山西麗一人才住房地塊結束。

《中國經營報》記者在土拍現場瞭解到,本次深圳首批集中供應的宅地僅有6宗,卻也還是吸引了超過20家房企參與。在競拍開始前,已有三宗土地以底價成交,僅有一人報名競買。其中,深汕特別合作區兩宗地塊、龍華民治地塊分別由中鐵十四局與武漢交投聯合體、深圳市人才安居集團競得。

另外,關注度較高的光明鳳凰城與寶安尖崗山商品房地塊均在一分鍾內被舉牌至最高限價,並在半小時內分別被龍光和佳兆業拿下,溢價率均約45%。

不過,出乎意料的是,當日競爭最激烈的是西麗一可售型人才住房地塊。原本,市場預計該地塊或大概率被深圳市人才安居集團競得,但最終變成萬科特建發聯合體與龍光的爭奪戰。最終,經過超150輪舉牌,曆時近120分鍾,該地塊被龍光拿下。

現場有房企投拓人員不禁發出感慨,“沒想到人才住房用地這麼火”。值得注意的是,該地塊的溢價率也高達44.96%。

至此,深圳首批集中出讓土地全部成交,土地出讓金達138.44億元。

龍光成“最大贏家”

深圳首場集中供地競拍當天,位於深圳市土地房產交易大廈3樓的拍賣廳幾乎座無虛席,氣勢十足。

記者從現場工作人員處獲悉,報名領號牌的開發商超過20家,包括萬科、卓越、金地、招商、星河、佳兆業、龍光等。

由於深汕C2020-0001、C2020-0002兩宗地,以及龍華區A822-0422宗地僅有一人報名競買,主持人在土拍拉開大幕之際便立即宣佈成交。其中,深汕兩宗土地的成交價分別為9.92億元、11.69億元,類型為70年產權普通商品房,周邊新房價格(華僑城赤湖·純水岸)價格為2.7萬元/平方米。

龍華地由深圳市人才安居集團斬獲,成交價為11.51億元,類型為70年產權可售人才住房,土地面積為2.47萬平方米,最高銷售均價為4.16萬元/平方米(不含室內裝修)。

緊接著,餘下三宗土地進入現場競買階段。首先是光明鳳凰城地塊A646-0083,其占地面積為1.02萬平方米,掛牌起始價為7.5億元,類型為70年產權普通商品房,最高銷售均價為4.89萬元/平方米(不含室內裝修)。從區位上看,該宗土地距離光明區政府約3公里,周邊有龍光玖龍台等網紅盤紮堆。

經過不到一分鍾時間的4輪舉牌,光明鳳凰城地塊報價直接飆升至最高限價10.88億元,進入競拍配建人才房面積階段。當配建面積從起始的4000平方米持續被叫到1萬平方米時,現場一度出現無人舉牌,主持人便開始調整競拍幅度。

最終,龍光以10.88億元+配建1.12萬平方米擊敗其餘18家開發商,如願摘得上述光明地塊。該宗土地的建築面積僅有4.08萬平方米,成交樓板價約2.67萬元/平方米。

與光明鳳凰城地塊相似的是,吸引了16家房企參與競拍的寶安尖崗山A122-0372地塊在開拍後迅速達到最高限價25.44億元。

同樣,不到5分鍾的時間,上述尖崗山地塊的配建人才房面積從起始的6530平方米被叫到3.1萬平方米,當主持人報出3.12萬平方米是否有人競價時,現場再次瞬間安靜。

據瞭解,尖崗山作為豪宅片區,其拍地樓麵價較高,中海、華僑城、萬科等開發商均在此集聚。上述拍賣地塊位於寶安區西鄉街道,土地面積為2.1萬平方米,建築面積6.7萬平方米,住宅類型為商品住房。

最終,由佳兆業以25.44億元配建人才房3.1萬平方米拿下上述尖崗山地塊,成交樓板價約3.78萬元/平方米。

至此,距離此次土拍開始不到半個小時,僅剩最後一宗土地留給在座的開發商。

不像前兩宗土地那般熱門,南山西麗T501-0101地塊僅有三家房企報名競拍,包括招商、萬科特建發聯合體、龍光。競拍過程中,招商早早退場,萬科特建發聯合體和龍光輪番舉牌加價,這場“鏖戰”持續一小時後,現場有不少其他房企投拓人員離場,就連主持人也忍不住在台上說,“舉牌節奏可以快一點”。甚至,主持人將競價階梯從1000萬提高到2000萬元。

但雙方均沒有放棄的意思,尤其是剛以10億元拿下一宗土地的龍光,依舊底氣十足。每當萬科特建發聯合體舉完一次牌,在場的參與者開始不約而同地回頭望向坐在最後一排的龍頭投拓人員,等待其出價。

90分鍾過去後,龍光最終以69億元斬獲南山西麗地塊,成交樓板價約2.36萬元/平方米。

掛牌公告顯示,南山西麗T501-0101地塊位於留仙洞大道北側,靠近地鐵五號線留仙洞站。其土地面積2.14萬平方米,建築面積29.18萬平方米。住宅類型為可售型人才住房,總套數不少於960套,基準售價不高於5.28萬元/平方米,並在一定年限內實行封閉流轉。

克而瑞數據顯示,南山西麗地塊周邊近兩年開盤項目屈指可數。2020年開盤項目有“尖崗山壹號花園”,其均價約8.8萬元/平方米;“遠洋天著”均價約8.4萬元/平方米,開盤售罄;其他二手房樓齡均較老。

盈利空間壓縮

記者注意到,本次深圳首批集中出讓土地仍採用“雙限雙競”規則,即限地價、限普通商品房銷售均價;競地價、競配建只租不售的人才住房面積。

對此,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,“深圳土地出讓門檻很高,採用限地價、限房價、競地價、競配建等雙限雙競模式,開發商盈利空間被極大壓縮,特別考驗開發商的融資能力、開發能力、產品打造和銷售水平。部分項目只能通過裝修溢價、產品打造來獲得合理利潤。”

而就此次龍光、佳兆業競得的上述地塊,剔除配建人才房面積後,光明鳳凰城、寶安尖崗山兩宗土地的樓麵價將分別高達3.78萬元/平方米、7.44萬元/平方米,建成後的政府限價分別為4.89萬元/平方米、8.33萬元/平方米。土地樓麵價距離樓盤銷售限價僅有約1萬元的空間。

“深耕本地的佳兆業和龍光拿地決心很大,帶旺了整個土地市場的熱度,也與這兩宗地塊區位優勢突出有關。”李宇嘉進一步補充道,“整體來說,開發商對深圳土地的覬覦還是非常強烈的。在深圳擁有項目,以深圳為原點拓展整個大灣區的房地產市場,這已經成為開發商提高市場占有率和核心競爭力的一個籌碼。”

另外,記者也注意到,深圳此次供應的六宗土地均具有配建公共住房要求,甚至出現單獨的人才住房用地。

“增加公共住房配建的比例和要求,這表明深圳正朝著二次房改確定的‘於2018年~2035年增加100萬套公共住房’的目標邁進。這意味著,深圳對住房供應結構調整的決心和力度更大了。”李宇嘉認為。

記者瞭解到,按照深圳市2021年度建設用地供應計劃,今年深圳計劃供應建設用地總量1130公頃,其中居住用地363.3公頃,供應量占總供應量的32.1%,較2020年、2019年居住用地計劃供應量分別提高24%、142%。

美聯物業全國研究中心指出,“深圳土拍重頭戲將在第二和第三批。通過招拍掛的宅地供應不會少於去年,且前海也將有宅地供應。可以預期,後市的土拍市場競爭將更加激烈。”

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