全域限購3年 海南樓市“V型”走勢後的AB面
2021年04月22日16:30

  原標題:全域限購3年 海南樓市V型走勢後的AB面

  海南全域限購三年之際,馮舒(化名)正計劃著在海南買套房子。而去年12月,她剛落戶海南,成為百萬落戶海南人才的一員。

  2018年,全域限購、現房銷售……海南以“壯士斷腕”的決心擺脫經濟對房地產業的依賴,樓市開始低迷。但是,隨著去年6月自貿港總體方案落地,海南樓市出現一個新的轉折點。截至目前,海口和三亞的新房、二手房價格已連續10個月環比上漲。

  全域限購這三年,海南樓市走出了一個V型。在市場熱度不減的形勢下,嚴厲打擊規避限購的騙購、變相漲價等行為也被海南政府提上日程。而過去這三年,海南樓市發生了什麼變化?距離“去地產化”還有多遠?

  回升:海口、三亞房價連續10個月環比上漲

  每年11月至次年3月是海南樓市的“傳統旺季”。素說樓市出品人劉素京早在十幾年前就在海南購房,每年多次往返於北京和三亞之間。今年春節期間,她幫助兩位北京朋友在三亞購房。

  劉素京表示,今年春節因為提倡“就地過年”,北京樓市過了一個最火的假期,但和她看過的三亞樓盤現場情況比,北京最火的樓盤也一定賣不過三亞。

  “大年初六,我們在陵水看一個16層的樣板間,下樓時排在了乘電梯的第三撥人群裡。看完房朋友回家商量了一下,第二天準備付訂金,被告知,昨天看的兩套房子都賣掉了。”劉素京如是說。

  在劉素京看來,在去年6月海南自貿港一系列利好政策的催化下,擁有一套海南住房,成了又一撥需求。

  4月16日,國家統計局數據顯示,2021年3月,海口新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%,三亞環比上漲0.7%。這已是海口和三亞的新房、二手房價格自去年6月以來連續第10個月環比上漲。

  對於海口和三亞連續多月房價上漲,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,這是自貿港推動的結果。

  另據中指研究院的數據,2021年一季度,海口市商品住宅成交均價為16890元/平方米,同比上升6.4%;成交面積為95.06萬平方米,同比上升32.8%。對此,中指研究院分析人士認為,海口市房地產市場在穩定中有所回升,迎來樓市“小陽春”。

  在買房的熱潮中,三亞及周邊區域的房價也在悄悄上漲。據劉素京介紹,從2月份春節開始,海南進入銷售旺季,多地的房價漲幅再上台階。比如,三亞市商品住宅已經難見單價4萬元以下的房子。

  馮舒前不久剛剛從海南看房回來,雖然她暫時沒有選定要買的房子,但是購房計劃仍會持續。為了獲得購房資格,她在去年12月將老家的戶口遷至了海南。

  而作為海南的本地人,宗偉(化名)認為,如果沒有自2018年開始的嚴格限購,海南房價會漲得很快。“畢竟本地人的剛需、剛改,加上一些外來客對海南的旅居等需求也不小,更別說有炒房的了。”

  這三年的A面:全域限購,炒作少了

  事實上,海南自貿港的概念在2018年開始出現時,海南就為“去地產化”做準備。從全域限購到現房銷售,再到土地供應收緊,海南成為全國樓市調控的最嚴區域之一。

  2018年1月,海南叫停違法違規項目、全面停止辦理產權式酒店用地審批、打擊外來人員私下購買宅基地等;1月26日,海南省長“喊話”:“決不能讓海南變成房地產加工廠!”此後,海南開啟限購限貸政策。

  宗偉提到的“限購”,則是2018年4月22日海南開始實行的全域限購政策,即五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的住房,只能面向本市縣居民家庭銷售;海口、三亞、瓊海已實行限購的區域,非本省戶籍居民家庭購房須提供至少一名家庭成員在海南累計60個月及以上個稅或社保繳納證明;上述區域之外,非本省戶籍居民家庭購房須提供至少一名家庭成員在海南累計24個月及以上個稅或社保繳納證明。

  中原地產首席分析師張大偉認為,從當時出台調控政策的省份和城市來看,海南調控力度最大。這是因為在自貿港政策發佈後,海南部分市場出現了非理性購房現象,比如開發商捂盤惜售,房價明顯上漲。海南全域限購是避免“經濟房地產化”,避免房地產投資需求爆發。

  宗偉回憶,海南限購後,樓市低迷,身邊討論房子和考慮買房子的人多了起來,有年輕人趁機買了“上車房”自住。

  這一年,遠在千里之外的北京,也感受到海南樓市的“涼意”。自2010年海南建設“國際旅遊島”後,海南樓盤進京攬客漸多。僅2012年北京秋季房展上,180多個參展樓盤中就有近120個來自海南。此後幾年,海南樓盤一直是北京房展上的“主角”。而在2018年3月底開始限購限貸後,4月中旬北京春季房展會上僅有12個樓盤來自海南。隨後的幾次北京房展,也難覓海南樓盤蹤影。

  嚴躍進認為,海南全域限購以後,這三年來,三亞、海口的房產炒作確實少了,說明海南保持相對比較好的政策效力。

海南全域限購以後,三亞、海口的房產炒作明顯減少。圖為海南三亞。
海南全域限購以後,三亞、海口的房產炒作明顯減少。圖為海南三亞。

  的確,在全域限購以及後來“打補丁”式的調控政策出台後,海南樓市低迷了一段時間。今年1月15日,在海南省新聞辦舉行的發佈會上,海南省住房和城鄉建設廳廳長霍巨燃表示,2018年全域限購以後,海南省商品房銷售面積大幅下降,由2017年2292萬平方米的峰值下降至2020年1-11月的631萬平方米;商品房價格得到有效控製,基本保持平穩。

  另據海南省統計局數據顯示,2020年,海南省固定資產投資同比增長8%,這是自2018年實施最嚴格的房地產宏觀調控政策以來,年度投資額首次恢復正增長。各種數據都在證明,在全域限購下,海南房地產市場有明顯降溫。

  這三年的B面:借道“人才引進”購房有多少?

  全域限購開始的2018年,自貿港對於海南來說,還只是一個概念,但是到了2020年6月1日,隨著《海南自由貿易港建設總體方案》落地,海南樓市又出現一個新的轉折點。

  雖然有著全域限購調控政策的束縛,但在自貿港利好的推動下,海南樓市仍不免泛起漣漪,看房增多、交易上漲、價格也出現微升。也是從去年6月開始,海口和三亞新房、二手房價格連續10個月環比上漲。

  在很多業內人士看來,全域限購控製了炒房行為。但在海南人才引進政策下,不少人紛紛擁入海南,也推動了海南樓市的熱度。

  2018年5月,海南發佈《百萬人才進海南行動計劃(2018-2025年)》,爭取到2020年,吸引各類人才20萬人左右;爭取到2025年,實現“百萬人才進海南”目標。

  2019年1月,海口發佈《海口最新人才落戶辦理範圍及條件》放寬人才落戶條件,從學曆上將範圍擴大至應屆高校和職校或海外留學歸國畢業生。同年3月,海南出台完善人才住房政策,給予購房和信貸支持。同年6月,海南人才購房政策升級,其中對於經認定的急需緊缺人才和柔性引進的各類高層次人才,限購政策進一步放寬,急需緊缺人才家庭成員均在海南無房的,本人可申請購買1套住房。

  近三年來,不斷升級的人才引進政策,帶來了海南落戶的井噴。今年4月12日,國務院新聞辦公室召開海南自由貿易港建設專題新聞發佈會,據中共海南省委書記、省人大常委會主任沈曉明介紹,三年來共引進人才23.3萬人,同口徑增長675%,其中《海南自由貿易港建設總體方案》發佈以後不到1年時間引進的人才超過 50%,順利完成百萬人才進海南行動計劃的初期目標。

  在引進人才的同時,海南的購房人群也在發生變化。今年1月15日,海南省新聞辦舉行的發佈會上,據海南省住房和城鄉建設廳廳長霍巨燃介紹,全域限購之後,購買商品住房的對象由省外居民為主轉為省內居民和引進人才為主,本省戶籍居民購買商品住房占比2017年僅為17.8%,2020年1-11月提升至74%,其他非本省戶籍購房對象主要為引進人才和常住居民。

  馮舒去年12月將戶口遷至海南,她的購房計劃一旦成行,也將成為海南省戶籍居民購房者之一。馮舒表示,雖然現在北京工作,但是她將來有去海南生活工作的打算,理由是,一方面,南方的經濟比較活躍,她很看好海南的自貿港建設,另一方面她喜歡海南溫暖的氣候。

  市場整治仍在路上

  在自貿港的建設中,海南強調拒絕做“房地產加工廠”。其中,嚴格控製商品住宅用地供應,商業用地、工業用地成主流趨勢,住宅則以安居房、安置房為主。這樣的供地模式在海口和三亞表現更為明顯。

  據三亞市自然資源和規劃局數據顯示,2018年,三亞商品化住宅用地供應700.8畝,占全年建設用地供應計劃總量的12.10%;2019年,三亞商品化住宅用地供應207畝,供應量環比大幅縮減了70%,僅占當年建設用地供應計劃總量的3.77%。到了2020年,三亞出讓的8宗住宅用地,全部用於建設安居型商品住房。

  在4月海南舉辦的2021海南自貿港·地產道與路行業峰會上,錦誠·海島服務商董事長、海口市房地產業協會秘書長王路在主題演講中表示,住宅拉動海南經濟發展的時代宣告結束,房地產行業的主賽道正在由住宅開發轉向專業產城。

  三年的時間,海南的房地產市場已經發生質變。不過,嚴躍進認為,海南市場確實還存在一些違規行為,因此持續整頓房地產秩序也被提上日程。

  3月8日,海南省人民政府辦公廳發佈了《海南省2021年房地產市場專項整治工作方案》。指出將全面清理整治房地產企業和中介機構違法違規行為,嚴厲打擊規避限購政策騙購、變相漲價、違規銷售等違法違規行為。

  據劉素京透露,海南的代理渠道很是混亂,比如同樣的樓盤,不同的代理機構價格不一樣,市場秩序堪憂。又如,三亞吸引了很多來自島外的買房人,按照海南的限購政策,外地人須交社保至少兩年才能具備買房資格。一些購房者為了買房,兩年後才能完成網簽,存在隱患。

  在劉素京看來,現在海南的購房者大多買的是對自貿港的預期。在三亞,雖然一手房市場火熱,但是二手房市場的流通性並不強,而且價格相差也較大。對於一個難變現的市場,很難提到投資屬性。

  對此,有業內人士透露,三亞二手房賣不過新房,其中原因之一是新房有房企作為背書,有規避限購的可能。

  上海易居房地產研究院研究員沈昕認為,自去年以來,海南自貿港建設提速,整個板塊釋放出的規劃利好非常多。雖然調控政策目前仍沒有放鬆,但受益於海南自貿港建設提速的利好,三亞樓市後市下行空間有限。

  海南“土著”宗偉的心願則是:“海南自貿港的建設順利進行,房價穩步上漲;暴漲的可能性不大,也不希望暴漲。”

  新京報記者 袁秀麗 圖片來源/IC photo

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