丁祖昱:部分三四線城市有些地拿下是虧的,溢價和樓板價太高
2021年04月21日10:32

原標題:丁祖昱:部分三四線城市有些地拿下是虧的,溢價和樓板價太高

4月20日,在克而瑞研究中心地產金融會議上,易居企業集團CEO丁祖昱在談及當前的房地產形勢時表示,無論是一二線還是三四線城市,都在全面實施限製性政策,房地產發展邏輯一定會發生改變。

“過去慣用的方式,發展的手段、戰略,今天都要做相應的調整,如果不調整的話,如果不去適應大方向的話,我認為每家開發商的壓力都是非常大的。地產的發展邏輯已經不支援高增長了,開發商現在拿地銷售比就是0.2%,非常保守,但這也是能夠控制風險的比重。”丁祖昱說,從行業規模上來看,一季度的房地產銷售規模不僅比去年大增,比前年(2019年)的銷售面積也同比增長了20.7%,銷售金額增長了41.9%,在融資受限的情況下,目前靠銷售回籠還能夠滿足當前現金流的需要。

政策方面,丁祖昱表示,融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”、22城集中供地讓整個行業圍繞著房住不炒,去杠杆,穩地價、穩房價、穩預期走下去,而且將是長期政策。

丁祖昱表示,“我覺得今年就有一半房企的‘三道紅線’會變綠,當然有一些房企努力三年也變不了,兩者之間也會產生新的分化。過去說在於規模的分化,今天的分化在於負債上的分化,相關財務指標的分化,哪怕很大規模的房企,如果三項財務指標變不了綠,那麼它的規模越大,風險越大。”

對於開發商來說,丁祖昱認為,開發商只要抓兩頭就行了。一頭抓投資,投資一定不要出問題。一頭抓營銷,營銷一定要出貨,控製成本,使用各種各樣的營銷手段。

丁祖昱提供的數據顯示,2020年的新房成交同比增長了103%,比2019年的100城增長了37%。從一二三四線城市的情況來看,一線城市表現得最好,二線城市有分化,整體增長了20%,也有一些城市的銷售數據和2019年相比有所下降。

在談及雙集中供地時,丁祖昱表示,雙集中供地給一部分的三四線城市,長三角的三四線城市、熱點的三四線城市的土地市場很大的機會。但丁祖昱強調,有些地塊爭奪下來是虧的,因為樓板價和溢價率都太高。

克而瑞證券首席分析師孫楊認為,從公司存量資金角度來看,在雙集中政策下,房企分化明顯,房企在短時間內對保證金和前融的需求大大提升,除去短期負債後在手現金的賸餘量越多,公司的安全邊際相對越高,對於高息資金的需求量越低。

對於未來房地產行業發展趨勢,丁祖昱認為,一方面行業肯定是步入無增長時代,銷售面積保持在17億平方米,銷售金額可能還會增長;另一方面,房企還是要快速去杠杆。

丁祖昱認為,現階段的地產行業整體開發已經進入到瓶頸。“由於今天的金融環境不太支援,或者很不支援,所以對於房企來講,還是要開闢第二戰場,尋找第二根曲線。”

在第二戰場的選擇上,丁祖昱給出了自己的建議,他認為物業管理、住房租賃、辦公樓、文旅、養老產業和投資是開發商可選擇的方向。

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