二手旺勢止步?! 4月首19日二手住宅註冊量按月跌1成!! 豪宅納米樓均錄蝕讓 沙田第一城3房繳SSD辣稅損手近百萬沽!!
2021年04月21日22:59

據代理數據顯示,4月首19日二手住宅註冊量錄3,415宗,較上月同期3,802宗按月下跌約10.2%;另外全港50個指標屋苑於上周(12/4—18/4)共錄193宗買賣個案,較前周(5/4—11/4)的212宗減少9%,創自2月中以後的8周新低。至於全港35個大型屋苑於過去一周(4月12日至4月18日)則合共錄得107宗成交,亦較前一周(4月5日至4月11日)123宗按周跌約13%。

無獨有偶,4月上半月二手市場連錄多宗蝕讓個案,涉及單位包括納米樓至豪宅、範圍涵蓋港島至新界,甚至連近日「打得火熱」的藍籌屋苑沙田第一城亦釀成「血案」!其中北角尚譽167方呎開放式戶持貨不足3年,以410萬元急沽,投資者業主連SSD蝕讓81萬元;另外沙田第一城同樣有業主急走,持貨未夠3年即將447方呎3房單位以730萬元易手,扣除辣稅後損手93萬元離場。西貢逸瓏園於上半月更連錄兩宗蝕讓,一個700方呎2房戶以968萬元沽出,外藉業主持貨逾3年帳面蝕讓67.7萬元;至於同屋苑的「豪宅級」大單位更慘,一個實用面積1,003方呎的3房套大劈價92萬元,終以1,238萬元售出,原業主持貨近5年,帳面勁蝕183萬元,物業貶值約13%!莫非早前持續多月的二手旺勢,踏入第二季終於後勁不繼、嘎然而止?……

沙田第一城3房急沽連SSD蝕近「一球」

中原地產分區營業經理侯惠良表示,沙田第一城4月暫錄約13宗成交,對比上月同期錄22宗回落41%。屋苑最新錄26座中層E室,實用面積447平方呎,3房間隔,議價後以730萬元易手,呎價16,331元。
據了解,原業主於2019年以750萬元購入單位,持貨不足3年,需付樓價10% SSD稅73萬元,扣除SSD稅後,是次沽出單位蝕讓93萬元離場。

北角尚譽納米樓持貨未夠3 投資者81

北角個別納米樓出現蝕讓成交,世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示,新近錄得北角尚譽成交,單位為中層D室,實用面積167平方呎,開放式間隔,座向西面,外望街景,以410萬元成交,實用面積呎價24,551元。

據了解,原業主於2019年8月購入上址投資,當時作價450萬元,持貨僅約1年半,帳面蝕40萬元,由於持貨不足3年沽售,需付10%額外印花稅(SSD),涉及41萬元,料扣除辣招稅後,實蝕81萬元。

外藉業主持貨西貢逸瓏園兩3年損手67.7

低密度豪宅同樣錄得蝕讓成交。世紀21奇豐物業營業董事廖振雄表示,新近錄得西貢逸瓏園成交。單位為第一座低層M室,實用面積700平方呎,2房2廳連儲物室間隔,望開揚景。單位原叫價970萬元,最終以968萬元獲買家承接,實用面積呎價13,829元。

據了解,原業主為外籍人士,於2017年12月購入上址,當時作價1,035.7萬元,持貨逾3年至今將單位轉售,賬面蝕讓67.7萬元,物業期間貶值7%。

逸瓏園千呎三房戶劈價近百萬勁蝕183萬沽

世紀21奇豐廖振雄續指,疫情走勢緩和,但西貢區新晉屋苑卻接連出現蝕讓成交。西貢低密度豪宅逸瓏園新近錄得1座中層J室成交,單位實用面積1,003平方呎,3房(1套)2廳連儲物室間隔,望園景。原業主開價1,330萬元,累積劈價92萬元或6.9%,最終以1,238萬元沽出,實用面積呎價12,343元。

據了解,原業主於2016年5月購入上址,當時作價1,421萬元,持貨近5年至今轉售,帳面蝕183萬元或約13%。

美聯:4月首19二手住宅註冊量按月跌約1

據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,4月首19日二手住宅註冊量錄3,415宗,較上月同期3,802宗按月下跌約10.2%;雖然如此,按目前估計,4月全月二手住宅註冊量仍有力超越6,000宗水平(見圖)。

圖:每月二手住宅註冊量

鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,每月註冊個案一般主要反映前一個月市況

資料來源:土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,值得留意,因簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,4月註冊個案一般主要反映3月的市況。由於上月二手市況暢旺,即使本月初正值復活節長假的影響令註冊工作天減少,但相信本月全月二手住宅註冊量估計仍有力超越6,000宗水平(見圖)。

註冊量最多的15個屋苑 6個按月上升

若以4月首19日二手住宅註冊量計算,當中最多的15個屋苑中,6個錄升幅,當中升幅最大的是麗港城,暫錄21宗登記,按月升約23.5%;升幅排名第2的是珀麗灣,按月亦升約19%;新港城與黃埔花園分別升約16.7%及約13%;映灣園及麗城花園亦齊升約5%(見表)。

表:4月首19二手住宅註冊量最多的15個屋苑與上月同期比較

4月首19日

註冊量

3月首19日

註冊量

比較
嘉湖山莊3841-7.3%
黃埔花園2623+13.0%
新都城2628-7.1%
沙田第一城2632-18.8%
太古城2537-32.4%
珀麗灣2521+19.0%
美孚新邨2427-11.1%
愉景灣2425-4.0%
麗港城2117+23.5%
映灣園2120+5.0%
新港城2118+16.7%
麗城花園2120+5.0%
尚悦2122-4.5%
將軍澳中心20200.0%
維景灣畔2024-16.7%

鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,每月註冊個案一般主要反映前一個月市況

資料來源:土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心

反觀,按月跌幅最大的是太古城,暫錄25宗登記,跌約32.4%;沙田第一城、維景灣畔及美孚新邨分別錄跌約18.8%、約16.7%及約11.1%;嘉湖山莊、新都城、尚悦及愉景灣則錄約4%至約7.3%的跌幅。至於餘下的將軍澳中心則按月持平(見表)。

50指標屋苑上周買賣錄193宗 創八周新低

利嘉閣地產董事陳大偉表示,普遍二手屋苑出現盤少價高的情況,而準買家亦需時間適應樓價急漲,加上多個一手項目搶去市場焦點,導致最近二手交投有所減慢。綜合利嘉閣地產分行數據所得,全港50個指標屋苑於上周(12/4—18/4)共錄193宗買賣個案,較前周(5/4—11/4)的212宗減少9%,創自二月中以後的八周新低,亦是近六周以來首次跌穿二百宗水平。

按地區劃分,上周港島及九龍兩區指標屋苑的交投量雙雙下挫,新界區成交量則按周輕微增加,當中以港島區的減幅較顯著,該區8個指標屋苑上周共錄38宗成交,較前周的45宗減少16%,其中嘉亨灣及海怡半島各錄1宗買賣,按周減幅分別達67%及75%;藍灣半島交投量由前周的6宗,減少50%至上周的3宗;南豐新村及鯉景灣成交量則分別按周減少22%及25%,各自錄得7宗及3宗買賣;康怡花園則錄得6宗成交,較前周的7宗減少14%。

港島按周少16%跌贏大市

九龍區方面,21個指標屋苑上周共錄84宗買賣,較前周的97宗減少13%,其中將軍澳廣場及維景灣畔上周各錄1宗及4宗交投,按周減幅分別達83%及76%;美孚新村成交量由前周的11宗,減少45%至上周的6宗;德福花園及港灣豪庭期內各錄3宗買賣,按周分別減少40%;麗港城只錄得2宗買賣,按周減幅達33%。

至於,新界區21個指標屋苑上周共錄71宗交投,按周增加1宗或1%,其中錦繡花園上周錄得3宗成交,較前周的1宗增加2倍;銀湖‧天峰交投量由前周的2宗,增加1倍至上周的4宗;沙田第一城及盈翠半島上周分別錄得8宗及7宗買賣,按周各自增加60%及75%;名城的交投量由前周的2宗,增加50%至上周的3宗;藍天海岸期內錄得6宗買賣,較前周的5宗增加20%;惟嘉湖山莊錄得10宗成交,按周輕微減少9%。此外,在全港50個指標屋苑當中,上周共有3個屋苑錄得「零成交」,較前周的6個減少50%,當中新界區佔全數3個,港島區及九龍區則全部屋苑均有錄得成交(詳見表一)。

陳大偉指出,由於準買家入市腳步放慢,料短期二手市況將呈橫行拉鋸的局面,而部分購買力或會選擇一手市場,相信要待新盤熱銷過後,二手指標屋苑成交量才可望重拾上升動力。

表一:全港50指標屋苑一周成交量價變化

屋苑名稱買賣成交宗數平均實用呎價()
12/4-18/45/4-11/4調幅12/4-18/45/4-11/4調幅
港島區(8個屋苑)
太古城11 6 + 83%20,215 20,717 – 2.4%
康怡花園6 7 – 14%18,375 17,374 + 5.8%
南豐新村7 9 – 22%16,781 17,719 – 5.3%
鯉景灣3 4 – 25%18,043 18,354 – 1.7%
嘉亨灣1 3 – 67%24,517 22,967 + 6.7%
杏花村6 6 ó17,075 16,155 + 5.7%
藍灣半島3 6 – 50%18,189 17,791 + 2.2%
海怡半島1 4 – 75%17,038 17,716 – 3.8%
港島區小計3845– 16% + 0.3%
九龍區(21個屋苑)
黃埔花園10 8 + 25%16,316 17,460 – 6.6%
海逸豪園4 5 – 20%18,187 19,841 – 8.3%
海濱南岸2 2 ó19,069 18,596 + 2.5%
港灣2 0 不適用20,379 不適用
淘大花園6 4 + 50%16,644 16,360 + 1.7%
德福花園3 5 – 40%14,712 13,459 + 9.3%
麗港城2 3 – 33%14,700 15,604 – 5.8%
匯景花園2 2 ó15,500 15,220 + 1.8%
新都城10 5 + 100%16,936 16,538 + 2.4%
將軍澳中心8 8 ó18,692 18,175 + 2.8%
將軍澳廣場1 6 – 83%18,238 17,815 + 2.4%
都會4 5 – 20%16,306 15,826 + 3.0%
維景灣畔4 17 – 76%17,242 17,854 – 3.4%
維港灣3 3 ó21,176 22,672 – 6.6%
帝柏海灣3 0 不適用23,637 不適用
柏景灣1 1 ó23,069 21,352 + 8.0%
港灣豪庭3 5 – 40%19,189 20,185 – 4.9%
昇悅居4 2 + 100%17,756 17,990 – 1.3%
泓景臺4 3 + 33%18,890 18,578 + 1.7%
宇晴軒2 2 ó18,648 18,403 + 1.3%
美孚新村6 11 – 45%14,253 13,948 + 2.2%
九龍區小計8497– 13% – 0.3%

表一:全港50指標屋苑一周成交量價變化(續)

屋苑名稱買賣成交宗數平均實用呎價()
12/4-18/45/4-11/4調幅12/4-18/45/4-11/4調幅
新界區﹙21個屋苑﹚
名城3 2 + 50%18,436 17,785 + 3.7%
沙田第一城**8 5 + 60%18,393 14,803 + 24.3%
新港城4 4 ó16,646 18,237 – 8.7%
銀湖天峰4 2 + 100%16,318 15,451 + 5.6%
大埔中心0 3 – 100%15,994 不適用
太湖花園1 1 ó15,475 14,350 + 7.8%
綠楊新村0 0 ó不適用
愉景新城0 5 – 100%15,893 不適用
荃灣中心2 0 不適用13,983 不適用
麗城花園1 2 – 50%12,378 11,587 + 6.8%
盈翠半島7 4 + 75%17,871 16,900 + 5.7%
灝景灣2 3 – 33%17,685 17,056 + 3.7%
珀麗灣2 0 不適用13,466 不適用
碧堤半島4 5 – 20%13,717 13,347 + 2.8%
大興花園1 4 – 75%12,096 12,098 – 0.0%
YOHO Town5 5 ó17,504 16,756 + 4.5%
嘉湖山莊10 11 – 9%10,747 10,788 – 0.4%
柏慧豪園2 0 不適用12,786 不適用
錦繡花園3 1 + 200%13,165 14,007 – 6.0%
藍天海岸6 5 + 20%14,985 15,232 – 1.6%
映灣園6 8 – 25%12,350 12,537 – 1.5%
新界區小計7170+ 1%  + 0.4%
全港總計193212– 9%  +0.1%

註**:成交單位質素有異,造價未可反映實際市場走勢

資料來源:利嘉閣地產分行紀錄

圖一:全港50指標屋苑二手成交量每周變化

註:以上資料綜合全港50個指標屋苑樓價制訂而成

資料來源:利嘉閣地產研究部

美聯:上周35屋苑宗數按周跌13%107

綜合美聯分行資料,過去一周(4月12日至4月18日)全港35個大型屋苑合共錄107宗成交,較前一周(4月5日至4月11日)123宗按周跌約13%,惟宗數仍企穩逾百宗水平,即破百宗紀錄進一步延長至連續9星期(見圖一)。

圖一:2020年至今每周35個屋苑成交量

資料來源:美聯物業分行紀錄

比起1720年平均仍高出逾8

美聯物業房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾指出,上周35屋苑交投按周跌至107宗,較本年迄今平均數約122宗亦跌約12.3%;不過,數字比起17年至20年平均每周約59宗仍高出約81.4%(見圖二)。

圖二:2017年至今每周35個屋苑成交量

資料來源:美聯物業分行紀錄

上周港島區與九龍區交投均告下跌

若將35屋苑按3區劃分,上周港島區與九龍區交投均告下跌,港島區8屋苑上周錄32宗,按周跌約39.6%。海怡半島與南豐新邨按周齊減7宗,鯉景灣及杏花邨亦各減5宗,置富花園與城市花園均按周少1宗;即使太古城按周增5宗,但仍未能阻止上周港島區交投下挫(見表)。

九龍區10屋苑上周錄34宗,按周亦跌約2.9%。維港灣按周少3宗,美孚新邨與德福花園各減2宗;不過,東港城按周增4宗,加上黃埔花園及又一居各多1宗,因此上周九龍區交投按周僅微跌(見表)。

反觀,新界區17屋苑上周錄41宗,按周升約17.1%。愉景灣按周增5宗,盈翠半島及沙田第一城齊增4宗,浪翠園及新港城分別多2宗及1宗;雖然花都廣場按周少4宗,愉景新城減2宗,麗城花園、灝景灣、康樂園與嘉湖山莊齊減1宗,但上周新界區交投仍錄上升(見表)。

表:過去兩星期35個熱門二手屋苑交投表現

屋苑名稱12/4/2021-18/4/20215/4/2021-11/4/202112/4/2021-18/4/2021

5/4/2021-11/4/2021

成交量變化

市場成交量

(宗)

以建築面積

計算成交呎價(元)

市場成交量

(宗)

以建築面積

計算成交呎價(元)

海怡半島614,1511313,720-53.8%
置富花園115,212210,363-50.0%
城市花園0116,255
康怡花園514,954513,8370.0%
南豐新邨314,3811014,319-70.0%
太古城1217,344718,02471.4%
鯉景灣115,840615,453-83.3%
杏花邨413,597913,361-55.6%
香港區3253-39.6%
美孚新邨610,306810,376-25.0%
黃埔花園514,211414,50525.0%
海逸豪園414,475415,4160.0%
維港灣0316,999
又一居217,059116,511100.0%
德福花園113,599311,024-66.7%
麗港城211,737212,4020.0%
匯景花園112,118111,5580.0%
新都城912,335911,9120.0%
東港城411,4090
九龍區3435-2.9%
麗城花園0110,599
愉景新城112,377312,803-66.7%
綠楊新邨00
荃灣中心00
盈翠半島614,232213,212200.0%
灝景灣113,160213,137-50.0%
浪翠園29,1130
駿景園211,430212,4000.0%
沙田第一城813,841412,907100.0%
新港城212,379114,009100.0%
大埔中心211,255211,4990.0%
康樂園0117,400
花都廣場110,238510,145-80.0%
新屯門中心19,32319,3330.0%
新元朗中心00
嘉湖山莊68,52278,363-14.3%
愉景灣99,04748,822125.0%
新界區413517.1%
全港總計107123-13.0%

資料來源:美聯物業分行紀錄

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