獨家述評|用好“養老金”讓房子延年益壽
2021年04月20日12:16

原標題:獨家述評|用好“養老金”讓房子延年益壽

圖片來源:東方IC
圖片來源:東方IC

姚麗萍/文

車,要年檢,要保養。房子呢?

維修資金,房屋“養老金”。如今,申城2000年左右開發的小區陸續進入大修期,居住要安全,房子要延年益壽,不能不用好“養老金”。這筆“養老金”,該怎麼用,不夠用了,怎麼辦?

上週,黃浦區“民法典視野下預防性法律製度論壇”回答了不少“業主關注”。可以肯定的是——房子,定期維護,必須的;維修資金,該用就用,該續籌就續籌。

小區房齡到了二三十年,自然會出現安全隱患,也有很多設備需要維修。問題是,維修資金,夠用嗎?要是所剩不多,修外牆、修電梯,修各種設備,那一定是要續籌專項維修資金。但基層實踐,卻會遇到“最該著急的不著急”。

一些小區房屋該大修了,社區治理“三駕馬車”中的居委會、物業公司,都願意積極配合街道防範風險,但業委會很為難——用錢,容易嗎!物業向業委會提出申請要求使用資金大修。業委會一查賬,維修資金沒多少了!續籌吧,算一下,業主每戶要交七八千元。有的業主說,買房時已經繳納過維修資金了,續籌,法律依據有嗎?

續籌,還真有法律依據。

民法典第278條說:業主可以共同決定籌集建築物及其附屬設施的維修資金。業主共同決定籌集建築物及其附屬設施的維修資金,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。同時應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

法言法語,總是很拗口。翻譯下,小區房子老舊了,電梯設備老舊了,如果打算續籌,程序是,必須有“雙三分之二”參與表決,然後要經過“雙四分之三”同意,應該說,這樣的製度設計,確保了續籌是“多數人意願”。

不過,這些比例發生效力,是“通常情況”,具有普遍性、一般性。比如,你家小區住著還行,外牆、電梯,都還沒有安全隱患,不會掉下來傷人,只是房屋“養老金”有點少了,業委會很負責任,未雨綢繆,一合計,動議續籌,請業主們表決吧。

可是,若要遇到“緊急情況”、“非常情況”,有沒有強製續籌呢?有。看看《上海市住宅物業管理規定》,就知道——當專項維修資金餘額不足首期籌集金額30%時,那就趕緊準備二次籌集吧。電梯安全、外牆安全,小區公共安全,都是要花錢維護的,該用就用,該續籌就續籌,有備無患,安全第一!

續籌,業主怎麼繳付?業主委員會可以通知開戶銀行,向業主發放交款通知,業主在90天內依法補交。若業主不交,由業委會提起訴訟。業主在轉移、抵押房屋時,需要提交足額繳納維修資金憑證,不然,不得轉移、抵押。

房子“養老金”,怎麼用,其實,從國家大法到地方立法,都有說法。或許,更多時候,這筆“養老金”怎麼用,不是法律問題,而是觀念問題。

買了房子,住進去,真不是一勞永逸的事。想想看,房子,差不多就是你我這輩子最大的不動產。車,尚且要定期保養,遑論房子。用好“養老金”,讓房子延年益壽,也是最最緊要的財產安全。

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