钜派房地產市場月報|樓市小陽春冷熱分化,融資總額減少近36%
2021年04月19日14:21

  3月,一線城市宅地供應量下降,並且多位於非核心區域,導致成交量和樓麵價均大幅下滑。核心二線城市在集中供地政策出台前,供應了少量宅地,同樣多位於城市的非核心區域,因此,成交樓麵價也相對較低。受土地供應兩集中政策影響,部分高能級城市在3月未供應土地,促使部分大型房企在二線以及三四線城市補充土地儲備,同時也會壓縮中小房企在高能級城市的生存空間,促使中小房企在低能級城市抓住機會,普通二線以及三四線城市土地成交量雖然漲跌不一,但是成交樓麵價以及溢價率同環比均上升。

  01 政策盤點

  兩會:堅持“房住不炒”定位,保障好群眾住房需求

  3月5日,政府工作報告指出,要保障好群眾住房需求。堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,穩地價、穩房價、穩預期。在住房租費方面,政府工作報告表示,規範發展長租房市場,降低租賃住房稅費負擔,盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。同時,政府工作報告提出,深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略,加快農業轉移人口市民化,常住人口城鎮化率提高到65%,發展壯大城市群和都市圈,推進以縣城為重要載體的城鎮化建設,實施城市更新行動,完善住房市場體系和住房保障體系,提升城鎮化發展質量。

  因城施策:各地加碼樓市調控,穩定市場預期

  3月,住建部副部長先後帶隊趕赴杭州、無錫、成都、西安等市調研督導房地產工作,指出城市政府要充分認識房地產市場平穩健康發展的重要性,毫不動搖堅持“房住不炒”,切實落實城市主體責任;政府要深入貫徹落實“兩會”精神,保持房地產調控定力,確保實現“三穩”目標,著力解決新市民住房突出問題。

  多地嚴查購房首付款來源和經營貸違規流入房地產市場

  3月22日,央行召開全國主要銀行信貸結構優化調整座談會。3月26日,銀保監會、央行、住建部發佈《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》。《通知》從加強借款人資質核查、加強信貸需求審核、加強貸款期限管理、加強貸款抵押物管理、加強貸中貸後管理、加強銀行內部管理等方面,督促銀行業金融機構進一步強化審慎合規經營,嚴防經營用途貸款違規流入房地產領域。

  02 市場概況

  新增供應同比增35%,超2019年同期

  3月熱點城市商品住宅如期迎來高峰,28個重點城市預估新增供應面積1978萬平方米,環比較2月翻倍增長121%,同比增長35%。受此拉動下一季度累計供應規模高於過去兩年,較2019年同期增長6%。

  一線城市供應規模穩中有增,不過一季度整體供應還是低於2019年同期。4個一線城市3月供應面積為136萬平方米,環比增39%,同比增7%,前3月累計較2019年同期降9%。隨著二季度上海、深圳等待開項目入市,一線城市供應規模將有一定回升。熱點二三線城市供應規模繼續放量,24個監測城市3月合計供應1842萬平方米,環比增131%,推貨量超2020年疫後復工同比增37%,前3月累計規模較2019年增長8%。

  新房成交同環比漲幅約7成,京滬深倍增

  3月典型城市商品住宅成交表現熱度不減,28個監測城市預計成交規模達2985萬平方米,同、環比增幅超7成,一季度較2019年同期增長33%。一線城市繼續領漲,二三線城市分化特點逐漸體現。

  一線城市3月預計整體成交新房412萬平方米,環比再增79%,前3月較2019年同比增長97%。得益於充沛的購買力,北京、上海、深圳樓市火熱依舊,3月同、環比大增,驅動一季度成交創3年新高,較2019年同期增幅均在100%以上。廣州漲幅略遜於3城,但同、環比漲幅也分別達83%和74%。二三線城市中24個監測城市3月預計整體成交2573萬平方米,同、環比分別增長68%和70%,但一季度累計規模較2019年僅增長26%。

  庫存維持供不應求格局,過半城市收窄

  3月銷售節點期間多數城市供求雙升,但整體仍維持供不應求狀態。除無錫、廈門、天津供應顯著放量短期供過於求外,其餘城市普遍供求比小於1。受前期土地成交較低影響,短期內供求比仍將低於合理區間下限。受此影響下,重點城市庫存面積普遍環比回落,杭州、重慶、濟南、寧波、南京環比降幅超10%。同比上上海庫存較2020年同期也降37%。受此影響下,半數以上城市消化週期有不同幅度縮短。

  二手住房9城同環比普漲,北京廈門同比漲超150%

  2021年3月,二手房市場整體表現亮眼,9個重點城市共計成交746萬平方米,環比翻倍,漲幅105%。基於去年同期經濟仍在複蘇期成交基數相對較低,本月同比漲幅高達67%。值得一提的是,相比2019年同期,同比漲幅仍有43%,整體一季度同比2019年更有超5成增長,目前市場規模正處近年來高位。

  具體到城市來看,9城環比漲幅皆超50%,其中成都、杭州、青島、廈門更是漲幅翻倍。同比來看,整體顯示漲多跌少,北京、廈門同比漲幅分別高達165%和171%最為亮眼,深圳受政策調控影響回落11%,大連因成交規模基數低漲跌波動較大,同比下降73%。

  03 土地儲備

  3月,全國300城經營性土地成交總建面13456萬平方米,環比增長22%,同比增長13%;成交總金額3393億元,同、環比分別增長18%和5%;平均樓板價降至2521元/平方米,環比下跌14%,同比仍上漲5%。土拍平均溢價率進一步回升至16.9%,續創2020年以來新高。

  一線城市成交建面62萬平方米,同、環比分別下降71%和84%;成交金額降至72億元,平均樓板價跌至11647元/平方米,環比下跌37%。二線城市成交建面3025萬平方米,環比增長50%,成交金額1164億元,環比增長21%,平均樓板價降至3849元/平方米,環比下跌19%。土拍市場明顯降溫,底價成交常態化,零溢價城市持續增多,僅限於南寧、寧波、福州、合肥和西安5城溢價率仍保持在20%以上。三四線城市成交建面10369萬平方米,同、環比漲幅都在20%以上,樓板價升至2080元/平方米,環比上漲17%。

  04 企業融資

  2021年3月100家典型房企的融資總量為847.93億元,環比上升48.8%,同比下降35.7%。其中,境內債權融資673.95億元,環比上升66.6%,同比下降32.0%;境外債權融資312.10億元,環比下降17.5%,同比下降45.4%。一方面在三條紅線下融資環境收緊使得房企集中降杠杆,融資進一步受限,房企融資低位運行;另一方面,主要在於美元持續走強,導致房企發行美元債意願下降。

  2021年截至3月100家典型房企新增債券類1融資成本5.57%,較2020年下降0.50個百分點,其中境外債券融資成本達6.58%,下降1.20個百分點,境內債券融資成本4.31%,較2020年下降0.10個百分點。單月來看,3月房企融資成本4.71%,環比下降0.72個百分點,同比基本持平。其中境內融資成本4.20%,環比上升0.15個百分點;境外融資成本6.68%,環比下降0.25個百分點。

  參考資料:

  百城樓市·政策精讀(2021年3月)

  市場月報|樓市“陽春”維持冷熱分化,長三角三四線土拍火爆

  企業月報|監管重壓下業績大增,物管整合持續加速(3月)

  2021年3月地產月報丨一季度企業銷售金額高增,但城市間市場傳導效應仍不明顯【第33期】

關注我們Facebook專頁
    相關新聞
      更多瀏覽