分拆中原建業赴港上市 能否幫助建業地產擺脫“黃檔”?
2021年04月16日10:26

  原標題:分拆中原建業赴港上市,能否幫助建業地產擺脫“黃檔”? 來源:資本邦

  今年以來,資本邦注意到,港股市場再現房企分拆旗下業務上市!

  據克而瑞數據顯示,截至2021年3月26日,有8家房企分拆旗下業務公司遞交招股說明書,而含這8家公司在內的已在港交所遞交過招股書仍未上市的房企旗下公司共計12家。

  近日港股公司建業地產(00832.HK)公告稱,該公司目前擬以分派以及全球發售方式進行建議分拆,當中將包括香港公開發售及國際發售。

  這意味著,去年11月遞表的中原建業終於取得新突破,有望成為建業集團旗下第四個在港上市平台。

  據瞭解,建業地產曾於2020年11月10日發佈公告,內容有關建議分拆其子公司中原建業,並以介紹方式將中原建業股份於港交所主板上市,以實物形式向公司股東分派公司所擁有的中原建業全部已發行股本的方式進行。

  同日,中原建業亦向港交所遞交了上市申請書,由工銀國際及建銀國際擔任聯席保薦人。

  據瞭解,建業地產是一家華中地區房產開發商。於2015年11月,建業地產獲得首份房地產代建合約;2016年3月,透過中原建業開始訂立房地產代建合約,並逐漸將房地產代建業務發展為一項獨立於建業地產集團其他業務的獨立業務。

  資料顯示,中原建業作為房地產代建服務商,代表項目擁有人於整個物業開發過程管理房地產開發項目,並採用輕資產模式運營,從而無須承擔土地取得及項目開發的費用。

  在財務方面,2017-2019年以及截至2020年6月30日止六個月,中原建業實現收益3.09億元、6.76億元、10.29億元及4.81億元,主要由於在管項目數量及總合約建築面積增加所致。中原建業實現淨利潤1.42億元、4.04億元、6.41億元及3.02億元,淨利率分別為45.9%、59.7%、62.3%及62.8%,呈現逐漸遞增趨勢。而同期綠城管理的淨利率分別僅為25.2%、24.5%、19.51%、16.44%。

  由於代建業務採用輕資產模式,因此相比於重資產的地產業務,其利潤空間比較大。

  業務能力上,中原建業的在管項目由2017年1月的33個增加至2020年6月的182個;在管總建築由2017年1月的630萬平方米增加至2020年6月的2400萬平方米。

  此外,中原建業為建業地產的銷售也貢獻了很大一份力,2019年,建業地產輕資產板塊貢獻約293.5億元的銷售額,占建業地產約1011.5億元的總銷售額的約29%;2020年前10個月,輕資產代建業務亦貢獻約253.99億元的銷售金額,占建業地產總銷售額773.9億元的約33%。

  由此看出,建業地產對旗下中原建業運營的輕資產板塊極具信心,也構成了建業地產分拆中原建業的原因之一。

  據悉,分拆完成後,建業地產也不再保留中原建業的任何股本權益。

  有關分拆的其他原因,建業地產表示,分拆完成後:(1)明確了業務重心,建業地產和中原建業將分別專注於重資產項目開發和輕資產項目運營;(2)公司運行更加透明,意味著兩家公司均需要編製獨立的財務報表,進行獨立的信披;(3)進入資本市場的機會更多及增加財務靈活性。

  值得一提的是,中原建業現金餘額充裕,此次分拆上市不募資。

  從財務數據來看,年報顯示,建業地產2020年營業收入為433.04億元,較2019年增加約40.8%。歸母淨利潤18.02億元,較2019年下跌約10.6%。據悉,建業地產最近3年來,首次出現增收不增利的情況。

  對此,建業地產解釋,是由於有較多交付項目及按完工進度確認的在建項目已達到結轉銷售條件所致。

  在房企“三道紅線”方面,在資本邦統計的74家已經披露年報數據的內房股中,踩線“黃檔”的房企高達28家。共25家剔除預收後的負債率未達標,其中建業地產最高,為85.5%。據財報,2020年建業地產剔除預收款後的資產負債率為85.5%,淨負債率56.8%,非受限現金短債比為1.48。由於剔預資產負債率指標一項超閾值,仍保持“黃檔”行列。數據顯示,建業地產近幾年負債總額一路走高,2015年為324.4億元,而到了2020年攀升至1493.19億元。

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