香港首季甲級寫字樓空置率攀升至10.3% 商舖市場回暖
2021年04月15日00:42

  原標題:香港首季甲級寫字樓空置率升至10.3% 商舖市場回暖

  截至今年第一季度,香港被退租的商廈樓面面積上升至72.4萬平方英呎,相比2020年底的61.8萬平方英呎增加17%。

  疫情“封關”持續超過一年,香港核心商業區寫字樓出現退租潮。

  戴德梁行的統計數據顯示,截至今年第一季度,香港被退租的商廈樓面面積上升至72.4萬平方英呎(每平方英呎約等於0.09平方米),相比2020年底的61.8萬平方英呎增加17%,與2019年全年的32.9萬平方英呎則大幅飆升1.2倍。

  戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示,棄租企業以消費品行業、金融及銀行業為主,分別占34%及23%,其次為專業服務及房地產行業,占21%。今年第一季度出現退租的寫字樓總面積為72.4萬平方英呎,包括VF Regional、星展銀行及IPG盟博(IPG Mediabrands)等。

  同時,在疫情期間,由於部分跨國公司減少在香港的辦公室租用面積,導致今年第一季度整體寫字樓空間的待租率升至14% ,創下自2004年第二季度以來的新高。相比2019年第一季度的租金高位,香港平均寫字樓租金在今年首季度亦下跌了24.4%,其中核心商業區中環區的租金則銳減了29.1%。

  複蘇之路漫漫

  自今年2月底香港新冠疫苗接種計劃開始啟動,商業地產的市場氣氛也有所好轉。戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰認為,目前大部分租客仍然保持謹慎態度,尋找更優惠的租務條件及更具成本效益的寫字樓選址。

  他坦言:“預計租金下行過程將持續未來幾個季度,從而進一步推高空置率,直到2022年底。不過,我們很高興看到只有極少數企業退出香港市場,大部分企業只是由於疫情而採取了更嚴格的削減成本措施。”

  今年首季度香港寫字樓市場的淨吸納量創下了負90萬平方英呎的曆史新高。在待租面積增加、寫字樓需求減弱的情況下,整體寫字樓租金下跌已是毫無懸念。

  從市場供應端來看,目前香港在建中有9個位於三個非核心區的新寫字樓項目合共提供420萬平方英呎,將於2022年相繼落成,這意味著香港的寫字樓租金市場複蘇之路仍十分漫長。

  蕭亮輝向21世紀經濟報導記者透露,目前一些大型的保險公司亦趁市場低迷期進行寫字樓整合搬遷,“在目前市況下,他們才有機會可以一次簽約數個樓層或者獲得大廈的命名權等。”

  以宏利香港為例,4月初宣佈已簽約承租觀塘國際貿易中心4層寫字樓樓面、總面積約14.5萬平方英呎,交易規模創下自2019年7月以來最大宗的甲級寫字樓租務成交。宏利香港過去10年間,一直擴大九龍東的營運規模,早在2009年已進駐位於觀塘偉業街的宏利金融中心,並於2013年購入海濱道83號的宏利大樓,其後於2020年將代理人辦公室擴展至海濱彙。

  甲級寫字樓空置率攀升

  作為全球金融中心的香港,摩天大樓鱗次櫛比的中環租金一度 “貴”絕全球。香港甲級辦公樓市場的空置率曾在過去20年持續下跌,整體甲級寫字樓的空置率已由1999年初的11.9%下跌至2018年8月底的4.2%。當時,香港四大主要商業區寫字樓的空置率均低於2%,其中中環辦公樓空置率則跌至1.5%,這使得香港連續數年成為全球商廈最貴的城市。

  然而,自2018年起,香港甲級寫字樓市場持續受壓,空置率節節攀升。香港差餉物業估價署3月底公佈的數據顯示,截至去年底,香港甲級寫字樓的空置面積達到約1028萬平方英呎,相當於5幢國際金融中心二期的面積。

  以位於中環皇后大道中99號中環中心為例,相關人士向21世紀經濟報導記者透露,該大廈一個建築面積約2781平方英呎單位,年初曾以每平方英呎45港元放租,目前業主已大幅劈價至38港元,降幅達15.6%。該單位的業主於2019年3月以1.015億港元購入,若以意向價租出,回報僅為1.2%。

  世邦魏理仕的數據顯示,今年第一季度香港甲級寫字樓租金環比下跌3.3%,同比則大跌17.2%,較高峰水平回落23.6%,整體甲級寫字樓市場於今年第一季度錄得28.9萬平方英呎負吸納量,是連續第六季出現負數,整體空置率則環比微升0.4%至10.3%。其中,中環區的租金跌幅有所放緩,同期按季下跌3.2%,跌幅較前季的6%收窄。然而,受疫情“封關”影響,尖沙咀區的租金則錄得最大跌幅,按季下跌5.5%。

  商舖市場已過最壞時刻

  與此同時,隨著香港本地零售市場的複蘇,商舖租金有望觸底反彈。香港特區政府3月底公佈的數據顯示,2月零售業總銷貨價值的臨時估計為295億港元,同比大漲30%,今年前兩個月合計零售業總銷貨價值的臨時估計同比上升2.7%,結束連續8個季度錄得負增長的情況。

  戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威表示,今年第一季度商舖市況開始有所改善,更多業主更願意接受短租,“大家都希望等待通關後市場情況更明朗後再進行下一步的部署”。

  他指出,第一季度四大核心區舖位租金跌幅約為3.3%至4.1%,而同比累積跌幅則達到23.3%至35%,其中以銅鑼灣的跌幅最為慘烈。他預計,今年全年銅鑼灣及中環的租金跌幅達5%至10%,而尖沙咀及旺角跌幅則在5%以內。

  “雖然疫情延長帶來挑戰,但在過去6個美食市集勢力興起,並吸引了相當多的關注。隨著疫苗接種的展開,加上大型購物中心業主和零售商的促銷策略,令商舖市場氣氛有所改善。展望未來,我們預計零售租金將在今年往後時間將保持平穩,之後將略有增長。餐飲業的租金,將有帶頭回升的趨勢。”他表示。

  此外,在疫情期間網上購物已成為香港本地消費一種新趨勢,今年1月和2月分別錄得同比激增91.3% 和56.5%。今年前兩個月,香港網上零售額已達41.7億港元。

  美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示,今年首季工商舖整體註冊量共錄得1666宗,已經連續四個季度上升,同比急增逾1.7倍,其中商舖成交435宗,涉及金額69.8億港元,同比飆升202%。美聯工商舖行政總裁黃漢成向記者表示,近期市場不斷錄得逾億元的大手買賣個案,加上稍後將陸續有工商舖新盤推出應市,市場氣氛明顯升溫,預期稍後工商舖交投將會穩步上揚。

  (作者:朱麗娜 編輯:陳慶梅)

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