寫字樓使用量暴跌3倍至負數 租金按年大插一成售價急挫6% 傳內房福晟沽企業廣場勁蝕5.4億!!
2021年03月31日15:42

政府改劃啟德5幅商地並非無原因,事關本港寫字樓使用量已連跌2年,同期空置率急升,而落成量反而年年增加!據差估署早前公布的《香港物業報告2021》初步統計數字顯示,去年本港寫字樓的整體使用量下跌至負數28.6萬平方米,較2019年的正14.7萬平方米使用量暴跌3倍!2020年年底整體空置率亦按年急飆2.5%至11.5%,相當於143.4萬平方米。政府更預計,2021年的寫字樓落成量達7.1萬平方米,2022年更將反彈至27.5萬平方米。雖然住宅市場有剛需支持,交投暢旺「托」住樓價,但商業市場資金「話走就走」,去年寫字樓租金按年大插一成,售價急挫6%。

無獨有偶,內房福晟國際日前(3月29日)上午宣布暫時停牌,並表示「以待刊發有關本公司非常重大出售事項的內幕消息的公告」,惟至今(3月31日)仍未復牌。市場隨即有消息指,由福晟持有、於去年11月傳以蝕讓價10億元放盤的九龍灣企業廣場3期多層樓面,今再劈價以約7.9億元售出,福晟持貨三年勁蝕5.4億元。而上述樓面現時更全部交吉無人租,十足鬼城一樣。

綜觀最近市場發展,東九龍CBD2似乎前景堪虞。。。

寫字樓使用量連跌2年至負數 空置率升至11.5%

據差餉物業估價署(差估署)早前公布的《香港物業報告2021》初步統計數字顯示,本港私人寫字樓於2020年的落成量收縮至6.9萬平方米。甲級寫字樓的落成量為4.6萬平方米,分布在荃灣、西貢和油尖旺。乙級寫字樓的落成量為2.3萬平方米,主要來自沙田。丙級寫字樓僅有少量落成量,全部來自灣仔。

2020年內,寫字樓的整體使用量下跌至負數28.6萬平方米。當中甲級、乙級和丙級寫字樓分別錄得負數18.9萬平方米、負數5.7萬平方米和負數4萬平方米。2019年內的寫字樓整體使用量為正數14.7萬平方米,而2018年更是本港寫字樓使用量高峰,年內激增至正數26.6萬平方米。數字反映本港寫字樓使用量已連跌2年,按年暴插3倍,較2018年高峰勁跌2.1倍。

截至2020年底,本港整體空置率上升至11.5%,相當於143.4萬平方米。甲級、乙級和丙級寫字樓的空置率分別升至11.8%、11.9%和9.4%。尖沙咀、上環和灣仔 ∕ 銅鑼灣分區的甲級寫字樓更錄得雙位數字的空置率。回顧2019年及2018年市況,2019年底整體空置率已按年微升至9%,即約110.4萬平方米;而2018年底空置率則按年跌至8.6%,相 當於103.2萬平方米。換言之,本港經濟於2018年已經見頂,寫字樓空置率隨後連升2年,2020年空置率按年升2.5%,由2018年至今更已升2.9%。

寫字樓租金按年跌一成 售價跌6%

署方預計,2021年的寫字樓落成量為7.1萬平方米,與2020年相若,但在2022年將反彈至27.5萬平方米。2021年甲級寫字樓的落成量將有4.5萬平方米,主要來自深水埗,佔預計供應量的75%。2022年甲級寫字樓落成量將有18.5萬平方米,觀塘和東區合共提供69%。乙級寫字樓於2021年的落成量將有2.1萬平方米,但在2022年將飆升至9萬平方米。丙級寫字樓的落成量於2021年將增至5,000平方米,但2022年將只有少量落成。

至於租售價方面,寫字樓售價在2020年內每月均經歷大幅波動,而以2019年第四季與2020年第四季相比,寫字樓售價按年急挫5.9%。中美緊張關係和嚴峻疫情均令環球經濟狀況轉差,並壓抑本地寫字樓市況。以2019年第四季與2020年第四季相比,甲級、乙級和丙級寫字樓售價跌幅分別為12.2%、9.6%和6.1%。同期,整體寫字樓租金亦下跌10%,甲級、乙級和丙級寫字樓租金分別錄得11.4%、8.5%和6%的跌幅。

內房福晟停牌3日 傳售企業廣場3期多層

內房福晟國際自3月29日上午停牌,至今(3月31日)仍未復牌。集團表示「以待刊發有關本公司非常重大出售事項的內幕消息的公告」,市傳由福晟持有的九龍灣企業廣場3期多層樓面,今終於大劈價,以約7.9億元售出。

福晟持有的企業廣場樓面包括41樓、43樓、45樓、47樓及49樓全層,每層面積介乎1.41萬至1.61萬平方呎,合共面積約7.28萬平方呎,另連16個車位及3個廣告招牌位等。值得一提,上述由福晟持有的企業廣場樓面,目前全數樓層交吉,未有租客使用。

福晟持貨3年勁蝕5.4億 住宅晟林開盤逾年僅沽3成

據了解,該批樓面曾由思捷環球持有作為總部,於2015年以9.2億元轉售予豐泰地產及資本策略地產;福晟再於2017年以約13.3億元接貨,當時呎價約1.67萬元。不過直至去年11月,由於福晟國際的附屬公司福晟集團未能支付公司債券利息及回售本金共約6.3億元人民幣,陷入債務違約危機,福晟當時已開出蝕讓價約10.3億元放售上述企業廣場3期樓面。若現時福晟果真再劈價2.4億元或23.3%,以約7.9億元沽出上述樓面,意味福晟帳面勁蝕約5.4億元或40.6%,料為近年蝕讓幅度最大的商廈成交。

其實,福晟國際在本港亦有住宅項目,為何文田喇沙利道6號晟林,提供79個單位,於2019年11月開售。不過成交紀錄冊顯示,項目開盤迄今近一年半,僅沽出25伙,佔可售單位約31.6%,成交價介乎631萬至1,248.7萬元,套現金額約2.4億元。

福晟國際持有的九龍灣企業廣場3期多層樓面。

商業樓宇空置率升至11.4% 零售業樓宇租金按年回落7.4%

差估署報告亦指,2020年私人商業樓宇的落成量減至6.7萬平方米,新界佔當中的48%。年內錄得負數10.8萬平方米的使用量,而空置率則攀升至11.4%,相當於132.1萬平方米。預計2021年私人商業樓宇的落成量將進一步下降至5.3萬平方米,當中以灣仔供應最多,佔預計供應量的30%。至2022年,落成量將升至17.3萬平方米,當中九龍城和沙田將為主要供應區,佔總供應量的56%。

在零售市道疲弱、經濟氣氛欠佳和旅遊業相關活動減少的情況下,私人零售業樓宇的租金在2019年第四季與2020年第四季相比下,按年回落7.4%,而售價則大致保持平穩。2020年內交投量與2019年相比沒有改善跡象。

分層工廠大廈使用量見負數 售價按年跌0.9%及2.8%

署方報告又指,2020年私人分層工廠大廈的落成量下降至3.8萬平方米,主要來自屯門、觀塘和南區。年內使用量達負數11萬平方米。年底空置量上升至6.4%,相當於103.8萬平方米。署方預計落成量在2021年將增加至6.8萬平方米,並於2022年進一步上升至17.3萬平方米。

2020年分層工廠大廈的市場交投較前一年更為疲弱。以2019年第四季與2020年第四季相比,售價和租金分別下跌2.8%和0.9%。

私人工貿大廈無新供應但空置率升逾一成

2020年並無私人工貿大廈落成。與分層工廠大廈情況相若,私人工貿大廈的使用量轉至負數1.3萬平方米,空置率上升至10.2%,即5.6萬平方米。政府預料這類物業在2021和2022年均不會有新供應。

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