雅居樂陳卓南蝕2380萬賣舖予蔡志忠 蔡持貨6年沽現賺6球 民調:65%受訪者或於今年入市
2021年03月29日21:19

市場憧憬下半年通關,商舖錄得中大碼成交個案。資深投資者蔡志忠剛沽出灣仔相連舖,面積合共約1,700方呎,售價6,800萬元,持貨6年,帳面獲利600萬元,期内升值近10%。據了解,蔡志忠於2015年1月以6,200萬元向雅居樂執行董事陳卓南購入上述舖位,而陳於2012年以8,580萬元購入,當時帳面蝕讓2,380萬元。另外,美聯工商舖早前進行調查,當中約65%受訪者表示今年或有意入市工商舖,而調查更有近七成受訪者認為,中港能否恢復通關,是左右他們入市的關鍵。

蔡志忠沽灣仔天樂里舖6年賺6球

資深投資者蔡志忠剛沽出灣仔天樂里6至18號地下D和E相連舖位,面積合共約1,700方呎,售價6,800萬元,持貨6年,帳面獲利600萬元,期内升值近10%。據了解,蔡志忠於2015年1月以6,200萬元向雅居樂執行董事陳卓南購入上述舖位,而陳於2012年以8,580萬元購入,當時帳面蝕讓2,380萬元。現時舖位租客為連鎖餐廳,每月租金約18萬元,以此成交價計算,新買家可收取租金回報3.176厘。

蔡氏當年動用2.13億元,以公司股份轉讓形式買入3組物業,當年除了上述天樂里舖作價6,200萬元外,另外還有彌敦道777號地下舖位至一、二樓舖,作價為1.25億元,以及德輔道西215號舖,作價為2,600萬元,3組物業合共為2.13億元。

彌敦道777號地舖連一、二樓巨舖,面積合共約10,800方呎,租客為連鎖健身中心及連鎖火鍋店,合共每月租金為36萬元,現時亦在放售中,目前叫價為1.5億元。

六成半受訪者或於今年入市工商舖

疫情至今已經持續逾一年,美聯工商舖早前以電話訪問、電郵及網上問卷形式進行調查,當中約65%受訪者指出,今年或有意入市,而調查更有近七成受訪者認為,中港疫情發展/恢復通關,是影響他們入市決定的重要因素,意味著通關消息將會影響工商舖市場的走向。美聯預期,倘若稍後中港恢復通關,北水有望重臨撐市,工商舖市況也可望回穩。

美聯工商舖行政總裁黃漢成指出,該行於3月中至3月中下旬,分別以電話訪問、電郵及網上問卷形式進行調查,合共收到1,315個回應,剔除部分資料/回答不全,或重覆的回應後,有效回應錄得748個,當中230名受訪者透過電話調查所得,另有518人透過電郵或網上問卷所得,該批有效回應中,90.8%受訪者為個人投資者。

七成人指疫情發展影響入市意欲

他表示,調查結果顯示,合共約65.1%表示或會考慮/有意於今年入市,但整體意願仍未算特別強烈(明確表示不太可能入市有34.9%,另有36.5%人士表示或會考慮入市,只有不足三成指出很可能/肯定入市)。他又指,多達69.9%受訪者(或523人)認為,中港疫情發展/何時通關,是影響入市意欲/投資決定的重要因素,亦有338人認為本地政治環境會對投資決定有所影響。調查又顯示,普遍投資者仍然希望以低價購入心頭好(逾63%表示期望回報有3厘或以上)。

黃漢成認為,今次的調查反映中港何時正式恢復通關,將對工商舖投資市場有決定性影響,若稍後通關取得進展,預期北水可望回歸支撐工商舖,市場氣氛會轉好。

內地客垂青新盤 通關後一手工廈料受捧

美聯工商董事陳偉志表示,在新盤餘貨如駿業街46號、雲之端及恒雲國際中心(前稱VIGNATURE)等推動下,今年首季工廈投資氣氛不俗,二手工廈市場也轉趨活躍。截至3月24日,今年首季工廈註冊宗數錄811宗,較去年整個首季的339宗大增139.2%。首兩個月工廈租售價表現個別發展,售價及租金分別升1.2%及跌1.6%。

陳偉志續指,若稍後成功通關,整體市場氣氛轉好,相信也會為工廈市場帶來正面影響,以工商舖新盤市場為例,以往不乏內地客大手購入多層工廈商廈一手項目,並取得項目命名權,例如恒雲科技於2019年斥資逾4億元購入黃竹坑工廈VIGNATURE(現稱恒雲國際中心)3層單位。他預計,通關後北水將加快流到一手市場,帶動成交,今年全年工廈成交宗數可望升25%,租售價則升5%以內。

通關助「北水」回歸 中資買家佔比料增

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出,在低基數及「撤辣」效應下,再加上長沙灣新盤成交登記註冊,首季商廈成交宗數按年大升。截至3月24日,今年首季商廈註冊宗數錄300宗,較去年整個首季大增188.5%,惟首兩個月商廈租售價表現個別發展,甲廈及乙廈售價分別升2.6%及0.7%,甲廈及乙廈租金則跌1.9%及1.6%。

翁鴻祥續指,首季商廈億元成交個案頻現,如長沙灣荔枝角道888號全層單位,以約3.4億元成交,平均呎價近1.4萬元。觀塘區也出現多宗商廈億元成交,如萬泰利廣場高層全層及絲寶國際大廈低層全層連車位,分別以約2.07及1.68億元成交。

翁鴻祥表示,2015至2018年期間商廈的中資買家佔比曾高達5至6成,但去年封關下中資資金佔比大跌至16.3%,市場大手商廈買賣總成交額也跌至327億,較2018年高峰的885.8億,大跌約63%。若中港恢復通關,屆時「北水」將會回歸寫字樓市場,買入商廈的中資買家佔比或上升,而中區商廈價格累積跌幅大,加上中資企業向來鍾情核心區商廈,預計中區(尤其金鐘)表現會較好,預計今年全年商廈成交宗數預計升30%,非核心區租售價跌5%,核心區租金持平,售價則升5%。

人民幣強勢 通關助旅遊及零售反彈

美聯旺舖董事盧展豪指出,在「撤辣」及低基數效應下,再加上部分舖位價格已累積一定跌幅,吸引投資者趁低吸納,舖位成交宗數按年大升。截至3月24日,今年首季商舖註冊宗數錄391宗,較去年整個首季大增132.7%,金額約64.27億元,升178.1%,首兩個月核心區街舖售價跌1.4%。

盧展豪指出,雖然人民幣於去年中開始轉強,但疫情下香港局部封關,訪港旅客人次大減,零售銷售下跌,核心區舖位租售價回落。鑑於現時人民幣表現仍然強勢,通關後相信有助訪港旅客人次及本港零售銷售反彈,預計全年整體訪港旅客達約900萬人次,較去年升約1.5倍,零售業總銷貨價值料約4,000億港元,較去年升約23%。

盧展豪續指,若成功通關,以旅客生意為主的核心區會最受惠,預計空置率將見頂回落,而銅鑼灣及尖沙咀表現預計將會較優,因為兩區的租客多為遊客相關行業。另外本港政府將派發電子消費券,相信可以提振消費,在以上利好因素帶動下,預計今年全年商舖成交可達1,700至1,800宗,按年升約60%-70%,核心區及民生區的租售價分別預計升10%至15%及8%至10%。

附圖:美聯問卷調查結果(共收到748個有效回應)

圖一:你的身份是?

圖二:你認為你/你公司今年購入工商舖物業的意欲如何?

圖三:哪些因素會影響你/你公司的入市意欲/決定?(最多可選2項)

圖四:如果入市,你/你公司首選希望購入什麼類型的工商舖物業?

圖五:你/你公司期望購入上述類型物業時,租金回報率大約為多少?

圖六:你預期該板塊物業今年售價表現如何?

其他圖表

圖七:近年內地資金於寫字樓市場佔比

資料來源:美聯工商舖資料研究部,數據只計算逾億元的寫字樓買賣,包括公司轉讓成交個案。

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