深耕大灣區商用物業 COCO Park運營商星盛商業登陸港交所
2021年01月27日00:36

原標題:深耕大灣區商用物業 COCO Park運營商星盛商業登陸港交所

提起星盛商業,其旗下購物中心深圳福田星河COCO Park更加為大家所熟知。

1月26日早間,星盛商業管理股份有限公司(下稱“星盛商業”)正式登陸港交所。這也是近兩年眾多房地產企業拆分物業公司上市形成港股“物業熱”後,在港交所上市的純商業運營服務第一股。

從1月14日啟動全球發售,憑藉星河控股集團快速發展的業務需求和大灣區領先的輕資產運營商的品牌背書,星盛商業香港公開發售獲超額認購近756倍。投資者對於星盛商業的熱情可見一斑。

本次上市,假設超額配股權並無獲行使,星盛商業管理股份有限公司全球發售2.5億股股份,定價為每股3.86港元。同時,公司還擁有包括新世界旗下Pilgrim Ever Project Company、招商局及GLP集團旗下的深圳市旗昌投資、深圳市創新投資集團、雙城資本等四家基石投資者,合計認購約4041萬美元(約3.13億港元),相當於公開發售股份數(不考慮超額配售部分)的32.46%。

招股書顯示,公司預計2020年歸母淨利潤不低於1.2億人民幣,預期同比增長超過40%。在曆經2020年疫情的考驗後,商用物業能取得這樣的增長顯然難能可貴。

作為大灣區領先的商用物業運營服務供應商,星盛商業也將有機會持續受益於區域整體利好政策和區域發展趨勢。截至2020年9月底,星盛商業在深圳市、大灣區運營的購物中心、運營面積均處於行業前列。

中泰國際在研報中指出,大灣區是中國經濟發達地區之一,平均人均可支配收入高於全國平均水平,未來經濟發展及人口持續增長將為大灣區的商用物業運營服務市場提供穩固增長。

公司管理層認為,公司作為大灣區領先的商用物業運營服務供應商,受益於區域利好政策,並具有全國佈局,通過廣受認可的標杆項目及靈活的運營模式,公司將實現規模擴張,長三角和粵港澳大灣區等經濟較發達、人口消費能力較高地區的城市會是公司業務拓展主要目標。

港股商業物業稀缺標的

對於整個物業行業來說,2020年是上市“大年”。與往年零星個位數物業公司IPO相比,2020年全年共有17家物業公司亮相資本市場,但這也令投資者需要在這一眾公司當中發現最具投資價值的標的——要麼財務數據亮眼,要麼具備稀缺性。

但從整個物業板塊的情況看,目前在港交所上市的物業公司共39家,並且大多為住宅物業管理公司。即便是近兩年備受投資者熱捧的寶龍商業,儘管常被冠以“商管輕資產上市第一股”的稱號,其營收當中也有較大比例來自住宅物業管理服務,並且該部分營收佔比還在增加。

星盛商業上市後則補足了物業板塊的缺憾。招股書顯示,星盛商業主要運營包括城市型購物中心“COCO Park”(以城市消費者為目標)、區域型購物中心“COCO City”及“iCO”(以購物中心五公里範圍內的消費者為目標)、社區型購物中心“COCO Garden”(以購物中心一至三公里範圍內的消費者為目標)以及高檔家居佈置購物中心“第三空間”。

截至目前,星盛商業共向53個商用物業項目提供服務,覆蓋中國20個城市,總合約面積約328.4萬平方米,其中61.6%由獨立第三方開發或擁有。

在具體的模式上,星盛商業則採用委託管理服務模式、品牌及管理輸出服務模式以及整租服務模式三個運營模式。其中委託管理服務的物業數量從2017年末的4個,增長至2020年9月末的17個,合約管理面積也從43.8萬平方米增長至111.7萬,品牌及管理輸出服務的物業數目在此期間也從15個增長至27個,合約面積從114.2萬平方米增長至183.9萬平方米。

作為星盛商業最為成熟的運營模式,委託管理服務通過委聘整支管理團隊對商用物業運營管理,為星盛商業提供每年收入的70%以上,在2020年前9個月毛利率達49.5%。

品牌及管理輸出服務則是星盛商業近幾年增長勢頭最快的板塊,同時也是毛利率最高的板塊。招股書數據顯示,該部分業務貢獻的營收佔比已從2017年的佔比19.3%增長至2020年9月末的23.9%,截至2020年9月該板塊毛利率高達74.2%,超過了A股白酒板塊平均毛利率。

相比物業板塊的其他公司,星盛商業坐擁粵港澳大灣區的地利,通過發揮與星河控股的資源生態圈的協同效應,在商業物業當中星盛商業的提升空間仍有很大想像力。

截至2020年前9個月,星盛商業整體毛利率達55.2%,而商業物業營收佔比較高的華潤萬象生活和寶龍商業,截至2020年6月末,商業物業運營板塊毛利率分別為35.79%及31.13%。

中國指數研究院認為,中國城市持續擴展將帶動商用物業試產過的發展,令商用物業運營服務需求不斷上升,此外,國內消費增加及消費結構的演變將繼續刺激零售業發展及業務模式創新,商用物業運營服務的需求也將隨之增加。

中泰國際則指出,星盛商業未來可憑藉與星河控股的協同效應及大灣區發展相關的利好政策推動,為自身業績帶來穩固增長,商用物業管理行業也可受惠於疫情受控下的消費複蘇。

在中國整體商業物業管理行業發展向好,星盛商業自身運營管理能力較強等因素的影響下,加上“純商業運營服務第一股”的稀缺性,也難怪乎投資者在申購時展現出不一般的熱情。

COCO Park模式將持續輸出

在受到資本市場的熱捧的同時,星盛商業也不斷通過管理優質項目拓展業務版圖,以圖將COCO Park的運營模式向外持續輸出。

深圳福田星河COCO Park是星盛商業打造的知名商業地標之一,為年輕一代消費者及家庭消費用戶所熟知,從開業至今,該商城運營已有15年光陰。

福田星河COCO Park地處深圳福田的CBD商圈,是城市商業活力的核心區域,對商業地產來說也是競爭激烈的地區。在該地區,除了皇庭廣場、中心城廣場等購物中心外,還有連城新天地將各購物中心打通,亦有PAFC MALL、One Avenue卓悅中心等新入場者,要在該地區維持標杆地位,則需要購物中心不斷“進化”,緊跟消費者需求。

星盛商業將福田星河COCO Park定位為“公園情景式購物中心”,通過自我升級,一方面將項目整體面積將由過去的7.6萬平方米增加到約12萬平方米,另一方面則是通過引入華南首家樂高品牌旗艦店入駐等,加碼精品零售與體驗業態。

通過精細化運營,星盛商業不斷調整升級商場的“內涵”,以迎合年輕人的消費需求,緊貼商業趨勢。

像“大搶節”原創IP活動、打造“40°Night COCO紀念夜”等主題活動,則是星盛商業在個性化營銷上的創新,使得運營商從從單純的品牌內容整合者轉變為內容創造者,增強與優質品牌和消費者間的粘性。

強大的運營能力也讓星盛商業在2020年這個不平凡的年份當中,迅速從疫情的影響中走出,在“大搶節”活動期間,星盛商業旗下購物中心通過多種會員專寵計劃,實現會員新增近1.5萬人,會員消費環比增長38.2%。

從招股書的數據也可以看出,截至2020年9月末,星盛商業期內淨利潤為0.9億元,同比增長32.4%。公司預計2020年歸母淨利潤不低於1.2億人民幣,預期同比增長超過40%,這意味著在2020年四季度,星盛商業盈利水平進一步改善,在有效應對去年疫情不利影響並作出相應調整、佈局後,業績得到進一步釋放。

而星盛商業運營模式的不斷成熟,也體現在其資本回報率上。招股書數據顯示,星盛商業的資產回報率從2017年的16.2%,逐年上升至21.1%、25.4%,截至2020年9月末已達34.8%。

按照星盛商業的規劃,通過以福田星河COCO Park這樣標杆項目的出色運營為藍本,立足大灣區,星盛商業將進一步在長三角和華中地區等經濟發展成熟的地區優先佈局。通過把星河COCO Park的成功運營模式因地製宜,打造更多旗艦級商業產品。

管理層亦指出,星盛商業將會深耕大灣區並進行拓展,例如在長三角地區經濟較發達、人口消費能力較高的城市做拓展,也將利用資金,根據公司拓展方向收併購及投資中小型商用物業。

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