大連聖亞淳安大白鯨項目調查: 旅遊項目一拖再拖 住宅項目股權轉讓成疑
2021年01月08日00:32

原標題:大連聖亞淳安大白鯨項目調查: 旅遊項目一拖再拖 住宅項目股權轉讓成疑

大連聖亞新管理層上任後,發現上市公司在住宅配套項目的股權莫名減少了。

控制權紛擾尚沒有結束的大連聖亞(600593.SH)還有著諸多沒有理清頭緒的問題,大白鯨計劃就是其中之一。

近日,21世紀經濟報導記者前往大連聖亞的“浙江淳安大白鯨水岸城項目”(下稱淳安大白鯨項目)所在地進行實地調查發現,該項目不僅幾乎陷入停擺階段,而且還存在拖欠農民工工資問題。更蹊蹺的是,大連聖亞新任管理層派出的審計團隊無法進入項目現場進行審計,且“遇到扣留審計資料”的情況。

“大白鯨計劃”一度是大連聖亞引以為豪的轉型升級項目,但是時隔幾年之後,該項目並沒有給大連聖亞帶來應有的投資回報,且存在停擺的可能性。

項目的“前世今生”

淳安縣,隸屬於浙江省杭州市,該縣建製始於東漢建安十三年(208年),距今已有1800多年的歷史。

從千島湖高鐵站打車到淳安縣大約需要四十多分鐘的時間,在青溪大道與清溪南路的丁字路口處,21世紀經濟報導記者找到了大連聖亞的“浙江淳安大白鯨水岸城項目”的所在地。

在項目現場,21世紀經濟報導記者看到,工地四周都被廣告牌所包圍,兩架吊機在工地中“鶴立雞群”般地聳立著,其中一台還有工人在操作。但是,工地上多數是裸露在外沒有粉飾的毛坯建築物,且沒有封頂。

根據工地現場的公示牌顯示,大連聖亞在此地投建的淳安大白鯨項目名稱為“大白鯨千島湖文化主題樂園水下世界”,施工單位為北京市市政四建工程有限責任公司(下稱北京市政四建)。

提及大連聖亞的淳安大白鯨項目,還需要追溯到五年之前。

最早的一條信息來源於淳安縣政府官網,2015年12月8日,在深圳市淳安商會第一屆會員大會第三次會議暨迎春年會上,“淳安縣經濟開發區與大連聖亞旅遊控股股份有限公司、深圳市淳安商會正式簽約了‘大白鯨’水岸城旅遊綜合開發項目,計劃總投資9億元。”

此後,2016年3月11日,大連聖亞披露了2015年年報。在這份年報中,大連聖亞明確表示“浙江淳安大白鯨水岸城項目:2015年,公司聯手深圳市淳安商會與浙江省淳安經濟開發管理委員會達成合作意向,擬在淳安縣境內的千島湖投資建設大白鯨水岸城項目及帆船休閑水上運動中心、老爺車休閑運動主題公園。珍珠半島位於千島湖東側4公里處,北臨淳建公路,其它三面臨湖。大白鯨水岸城項目位於珍珠半島區塊西段,占地約100畝,投資約4億元。帆船休閑水上運動中心位於珍珠半島區塊半島酒店南側,占地約30畝及東南湖區部分水域利用,投資約3億元。老爺車休閑運動主題公園:位於汾口或浪川區塊,占地約300畝以上,投資約2億元。”

但是,帆船休閑水上運動中心和老爺車休閑主題公園這兩個項目在大連聖亞此後的年報中再無提起,被重點宣傳的還是淳安大白鯨項目。

21世紀經濟報導記者注意到,如果按照大連聖亞的披露信息,他們開發大白鯨項目的合作方應該是淳安縣經濟開發區管委會和深圳市淳安商會,但是大連聖亞2016年報披露關於淳安大白鯨項目是“與易和地產共同投資開發建設,目前合作方已取得項目用地,項目相關概念及方案設計進行中”。

易和地產的全稱是大連易和房地產集團有限公司,2017年4月7日,大連聖亞與易和地產正式簽署《項目合作意向協議書》及《增資協議》合作開發“大白鯨千島湖水岸城項目”。

大連聖亞的公告顯示,易和地產是遼寧邁克集團有限公司(下稱邁克集團)的全資控股子公司,法定代表人是王奕盟。而邁克集團又是大連聖亞持股5%以上的關聯法人,邁克集團副董事長兼總裁王雙宏時任大連聖亞的副董事長,後於2018年4月出任大連聖亞董事長。

21世紀經濟報導記者注意到,大連聖亞2020年11月曾在“精彩聖亞”公眾號中發佈反腐通報,稱原管理層存在貪腐行為,並在通報中點名原董事長王雙宏及其兒子王奕盟,以及原總經理肖峰。在2020年12月7日,王奕盟曾就相關內容進行了公開回應,稱不容抹黑,將通過法律手段進行維權。

大連聖亞2017年4月11日的公告顯示,“大白鯨千島湖水岸城項目”分為兩期,“由公司與大連易和地產合資組建一期項目公司,具體負責項目投融資、開發建設及後期經營管理,由公司持有該項目公司70%的股權,對該公司進行控股,雙方按照出資比例共擔風險、共享利潤。2016年9月27日,淳安千島湖易和旅遊管理有限公司(下稱易和旅遊公司)依法成立;2017年3月29日更名為大白鯨世界(淳安)文化旅遊發展有限公司[下稱大白鯨(淳安)公司];註冊資本為人民幣300萬元,為大連易和地產全資子公司,大連易和地產已實繳出資人民幣300萬元。經合作雙方協商後,於2017年4月7日簽署對大白鯨世界(淳安)的增資協議。”

也就是說,在大連聖亞與易和地產簽署合作協議之前,易和旅遊公司就已經存在了,而且21世紀經濟報導記者瞭解到,易和旅遊公司已經提前購得兩塊地的土地使用權。

淳安縣規劃和自然資源局的信息顯示,易和旅遊公司在2016年10月12日分別以1629.72萬元和984.59萬元購得淳安縣面積為2.326741公頃的“珍珠半島A-03-01地塊”和1.240345公頃的“珍珠半島A-03-0406地塊”的土地使用權,土地用途均為“公共管理與公共服務設施用地(圖書展覽用地)”。這兩塊地的編號分別為“淳政儲出(2016)16號”和“淳政儲出(2016)17號”,也就是後來大白鯨(淳安)公司的項目用地。

令人疑惑的是,既然是大連聖亞在2015年12月就“擬在淳安縣境內的千島湖投資建設大白鯨水岸城項目”,為何非要選擇在2017年4月與易和地產的子公司易和旅遊公司合作呢?

根據大連聖亞2017年4月11日的公告顯示,增資完成後,大白鯨(淳安)公司註冊資本為2000萬元,其中易和地產增資300萬元,持股30%;大連聖亞向該公司注資1400萬元,持股70%股權。

2017年4月19日,“大白鯨千島湖水岸城項目”啟動奠基儀式。在大連聖亞2017年年報中對此項目的描述是“該項目系與易和地產共同投資開發建設的國內首座沉浸式旅遊綜合體項目,充分將大白鯨海洋文化、古城文化、湖泊文化相融合,規劃建設水下城市、白鯨館、千島湖秀場三大功能區,將旅遊產業與房地產業的優勢聯合起來,真正實現‘一座綜合體就是一座城’。項目基礎土石方工程已全部完工。”

大連聖亞的淳安大白鯨項目看似開始向著好的方向發展,但是此後的發展卻又令人疑惑。

住宅項目疑雲重重

大連聖亞2017年4月11日的公告顯示,“一期項目總投資預計約為 63450萬元人民幣,包括水下城市、白鯨館、千島湖秀場、白鯨餐廳等功能區。項目計劃於正式合作協議簽署後即開始準備工作,在相關土地、項目設計審批及建設、施工手續完備後進行開工建設,預計建設週期為兩年。二期項目總投資預計約為24741萬元人民幣,為旅遊配套部分,其中地上建築為住宅、商業,地下建築為車庫。在一期項目順利合作的前提下,二期項目於項目公司取得相關地塊土地使用權後開始準備工作,在淨地交付、相關土地、項目設計審批及建設、施工手續完備後進行開工建設,預計建設週期為兩年。”

由此可見,大連聖亞的淳安大白鯨項目中的一期項目為旅遊項目,由大白鯨(淳安)公司執行,另外還有一個二期項目是住宅配套項目。

按照大連聖亞披露的信息顯示,大白鯨(淳安)公司是一期項目公司,“二期項目公司依法成功摘牌相關地塊且在淨地交付後,雙方將對地塊的開發利用進行二期深度合作。本著雙方合作經營,共擔風險,共享利潤的合作原則,由雙方在一期項目正式合作協議簽署後再簽署二期項目的正式合作協議,約定共同出資成立二期項目房地產開發公司,具體公司註冊資金、出資方式由雙方另議,二期項目公司由公司持股 30%,大連易和地產持股 70%,雙方按照出資比例共擔風險、共享利潤。”

查閱大連聖亞的公告發現,這個所謂的二期項目是由淳安聖亞實業有限公司(下稱淳安聖亞)執行的,在大連聖亞2017年年報中可以發現“長期股權投資”增加了對淳安聖亞的400萬元投資,占淳安聖亞30%股權,但是並沒有披露大連聖亞與易和地產的二期項目後續合作協議。

啟信寶數據顯示,淳安聖亞成立於2017年8月24日,大連聖亞與易和地產的實繳出資時間為2017年10月9日,實繳出資額分別為600萬元和1400萬元。

在實繳出資不久之後,即2017年10月19日,淳安縣規劃和自然資源局的信息顯示,淳安聖亞以1.06億元購得淳安縣“淳政儲出(2017)32號”面積為2.635485公頃的“珍珠半島D-02-02地塊”土地使用權,土地用途為“零售商業及住宅用地”。

在大連聖亞此後的2018年中披露了對淳安聖亞追加2780萬元的投資,但是持股比例依舊為30%。

21世紀經濟報導得到的一份材料顯示,“大連聖亞當年的可研報告中,一期項目(旅遊項目)利潤率13.16%,二期項目(住宅配套項目)利潤率51.72%。”

在利潤率低的一期項目(旅遊項目)中,大連聖亞持股為70%,為何在利潤率高的二期項目(住宅配套項目)中卻只持有30%股權?在明知兩個項目存在巨大利潤率差異的情況下,大連聖亞與易和地產的合作模式完全不符合商業邏輯。

對於上述合作協議,一位大連聖亞新任的管理層人士對此也提出了質疑,他告訴21世紀經濟報導記者,上述合作明顯存在不公,損害了上市公司的利益。

啟信寶數據顯示,淳安聖亞經營範圍在2018年4月10日進行了變更,由“實業投資”變更為“服務;實業投資;房地產開發及銷售”等。更重要的是,淳安聖亞的股權也在2018年發生了變動,2018年9月10日,北京恒銘投資有限公司(下稱北京恒銘)、大連聯策智會堂房地產營銷顧問有限公司(下稱大連聯策智會堂)和王旭東成為淳安聖亞的新股東,值得注意的是,他們是以債權形式出資獲得的股權。

同時,淳安聖亞新增了董事,包括楊福華、王大權、王奕盟、王巍、王旭東和趙成東,公司法定代表人也由陳晨變更為王旭東。

此番變更之後,淳安聖亞的註冊資本變為10600萬元,股權比例變更為北京恒銘持股51%、大連聖亞持股30%、易和地產持股15%、大連聯策智會堂持股3%、王旭東持股1%。

但是,在這一系列轉讓之後,大連聖亞新管理層上任後,發現上市公司在住宅配套項目的股權莫名減少了。大連聖亞新任管理層相關人士告訴21世紀經濟報導記者,自大連聖亞新管理層入駐後發現,淳安大白鯨項目中的兩塊住宅用地,大連聖亞僅持有其中一塊地30%股權(即淳安聖亞),而另一塊地已經沒有了大連聖亞的股權。

所謂的“另一塊地”,就是2017年10月19日,淳安縣掛牌出讓的另一塊“淳政儲出(2017)31號”面積為1.10123公頃的“珍珠半島A-01-14地塊”土地使用權被一家淳安易聖實業有限公司(下稱淳安易聖)以0.42億元購得,土地用途同樣是“零售商業及住宅用地”。

啟信寶數據顯示,淳安易聖成立於2017年9月5日,發起股東為大連易和投資有限公司(下稱大連易和投資),而大連易和投資的控股股東也是邁克集團,法定代表人也是王奕盟。

但是在2018年9月10日,北京恒銘投資有限公司、大連聯策智會堂和王旭東同樣以“債權出資方式”獲得了淳安易聖的股權。變更後,淳安易聖的股權是北京恒銘持股55%、大連易和投資持股30%、大連聯策智會堂持股14%、王旭東持股1%。

也就是說,邁克集團下屬的易和地產與易和投資二家公司分別將獲得淳安縣兩塊住宅項目土地使用權的項目公司股權轉讓給了北京恒銘、大連聯策智會堂和王旭東,通過這種股權轉讓,北京恒銘、大連聯策智會堂和王旭東等於是“間接”獲得了淳安縣的住宅項目土地使用權。

大連聖亞的一位人士告訴21世紀經濟報導記者,這個淳安易聖購得的“淳政儲出(2017)31號”土地使用權也應該有大連聖亞的,“因為我們得到的信息明確顯示,要想獲得淳安這兩塊配套住宅用地的土地使用權,必須是大連聖亞來投資開發項目,但是大連聖亞來投資之後卻沒有獲得應有的配套住宅用地,反而是易和地產、易和投資獲得了大部分的住宅用地,然後又轉手賣給了北京恒銘等公司。”

在他看來,淳安大白鯨項目中,二期住宅項目才是利潤最高的項目,“本是用來平衡一期旅遊項目的投入,易和地產利用與大連聖亞的特殊關係,最終在豐厚的地產項目上套現走人,獲取巨額利潤,損失的則是上市公司的利益。”

項目審計無法進行

上述大連聖亞新任管理層相關人士告訴21世紀經濟報導記者,大連聖亞淳安大白鯨項目共涉及四塊土地,其中兩塊土地是大白鯨海洋館一期二期用地,即易和旅遊公司2016年購得的“淳政儲出(2016)16號”與“淳政儲出(2016)17號”,土地用途為“公共管理與公共服務設施用地(圖書展覽用地)”,這兩塊地就是21世紀經濟報導記者在淳安縣青溪大道與清溪南路丁字路口看到的“大白鯨千島湖文化主題樂園水下世界”施工現場。

還有兩塊土地,就是“淳政儲出(2017)31號”與“淳政儲出(2017)32號”住宅配套用地,但是大連聖亞沒有“淳政儲出(2017)31號”項目公司——淳安易聖的股權,也就沒有該土地使用權。

21世紀經濟報導記者在調查中瞭解到,一般地方政府在引入文旅行業的項目,由於文旅項目投入資金大、利潤薄、回報週期長,為了吸引投資,地方政府往往會以低於市場價給投資企業配套一些住宅用地,用於彌補文旅項目。

大連聖亞淳安大白鯨項目就是典型的案例,為引進大白鯨千島湖文化主題樂園項目,地方政府以商業配套和住宅用地作為回報平衡點,因此淳安聖亞拿下的“淳政儲出(2017)32號”住宅用地,與周邊其他地塊價格相比折價不少。

但是,淳安易聖為何也能與淳安聖亞一樣以幾乎相同的價格拿下“淳政儲出(2017)31號”土地使用權,莫非它也給淳安縣當地進行了大額投資?

實際上,對於大連聖亞的投資者而言,更希望看到淳安大白鯨項目盡快推進,但是21世紀經濟報導記者近日在淳安調查時發現,項目推進很慢,開發進度一拖再拖。

大連聖亞2018年年報顯示,“浙江淳安大白鯨水岸城項目:該項目融資尚未落實到位,如果2019年上半年完成融資計劃,計劃於2019年內場館主體結構封頂,爭取2020年內開業。”

到了2019年年報,對於“浙江淳安大白鯨水岸城項目”的描述又變成“該項目本年度內總體上爭取2020年12月主體工程完工,2022年一季度竣工開業。”

2020年12月29日,在淳安縣“浙江淳安大白鯨水岸城項目”的所在地,21世紀經濟報導記者在工地現場聽不到施工的聲音,僅有數名工人在整理廢舊材料,兩台塔吊機僅有一台偶爾轉動一下。整個主體工程顯然沒有完工,裸露的水泥建築物到處都是,甚至都沒有完成封頂工作。

在兩塊所謂的“住宅配套項目”用地上,21世紀經濟報導記者看到的是荒草叢生,沒有施工跡象與工人、或者機器設備,僅有早期挖掘的、深達數米的地樁土坑,其他的什麼都沒有。

在調查中,21世紀經濟報導記者還瞭解到,淳安大白鯨項目還存在拖欠農民工工資現象。

淳安縣人力資源和社會保障局在2020年12月25日對大白鯨(淳安)公司出具了一份行政處罰決定書,即“2020年3月至11月,大白鯨千島湖文化主題樂園水下世界工程項目建設單位大白鯨世界(淳安)文化旅遊發展有限公司未按約定及時足額向農民工工資專用賬戶撥付工程款中人工費用,且經人力資源社會保障行政部門責令限期改正逾期未改正,對該項目200餘名民工工資發放產生影響。依據《保障農民工工資支付條例》第五十七條第二款之規定。對被行政處罰單位做出如下行政處罰:罰款人民幣壹拾萬元整(¥100000.00元)。”

上述大連聖亞人士告訴21世紀經濟報導記者,按照項目施工總包合同,施工方是墊付到底的,就算建設方沒有支付工程款,施工方也需先行墊付,事後和建設方結算。且大連聖亞作為上市公司,按照公司管理製度,新管理層上任之後,需要對公司的所有部門和外建項目進行盤點與審計,其中就包括淳安大白鯨項目,“但我們新的審計團隊進場審計卻遭遇阻撓,工地大門都被施工方封閉,我們根本進不去現場審計,無法拿到審計資料。我們要求施工方北京市政四建立即停工,但是他們拒絕停工,也拒絕配合審計。哪有建設方無法進入施工場地,要求停工,施工方反而不願意停工的道理?哪有不核算工程量,任由施工方報多少工程款建設方就得付多少錢的事?”

淳安大白鯨項目一拖再拖,對於投資者而言,他們最希望的就是大連聖亞能夠盡快解決問題,推進項目審計工作,然後讓大白鯨項目能夠為大連聖亞帶來豐厚收益,給投資者帶來應有的回報。

(作者:韓迅 編輯:王博 包芳鳴)

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